共有名義不動産を相続する際の注意点と対処法について解説！

共有持分は、権利者単独では利活用が難しい厄介な不動産です。もし、共有持分を相続することになった場合、「共有持分を受け取るべきなのか」「潜在的なトラブルをどうやって避けるべきなのか」について、不安を感じられる方は多々いらっしゃることでしょう。

今回の記事では、共有持分の相続にあたって知っておくべき事柄について解説します。相続の過程をスムーズに進め、予期しないトラブルから自身を守るためにも、しっかりと把握しておきましょう。

共有名義不動産とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数の人が所有している状況を指します。

例えば、家庭の主が亡くなり、その自宅を妻と一人の子が相続するケースを考えてみましょう。この際、法定相続分（民法により定められた各相続人の相続割合）に基づき、母親が1/2、子が1/2の共有名義で相続登記を行うのが基本。

妻と子一人の場合は問題が起こることは少ないかもしれませんが、共有名義人が多くなればなるほど、相続によるトラブルのリスクは高まります。

既に共有名義である不動産を相続する場合、各人がその不動産に対して保有する共有持分を相続することになりかねません。

関連記事：共有名義とは？単独名義との違いやメリット・デメリットを解説

どのようなシーンで共有名義不動産の相続が発生するのか？

では、どのようなシーンで共有名義不動産の相続が発生するのでしょうか。代表的なものとして、以下2つのシチュエーションが考えられます。

• 遺産分割協議の結果として分割承継
• 協議をせず法定相続分に則って相続された

それぞれについて、個別に解説します。

遺産分割協議の結果として分割承継

相続人全員が「遺産分割協議」を行い、その結果、相続不動産を全員の共有名義にすることがよくあります。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合うプロセスを指します。分割協議がうまく進まない場合、不動産を共有名義にすることがあります。

協議をせず法定相続分に則って相続された

遺産分割協議が成立しない場合、相続不動産は「法定相続人」全員の共有持分となります。この際、持分割合は「法定相続分」に従います。

具体的には、遺産分割協議で不動産の相続方法を確定し、相続登記が完了するまでの間、「当該不動産は民法に定められた基準に従った共有状態」とみなされます。

ただし、遺産分割協議を行い、話し合いにより、相続不動産を単独名義にすることも可能。後述する共有名義のデメリットを回避するためにもなるべく早めに協議を行いましょう。

共有名義で不動産を相続するメリット

共有名義で不動産を相続することにも、メリットが存在します。考えられるものとしては、以下の2点です。

• 遺産分割協議がまとまりやすい
• 登記費用の負担や収益を分けられる

ここからは、それぞれについて解説します。

遺産分割協議がまとまりやすい

共有相続の第一のメリットは、遺産を公平に分割しやすいことです。

これは、相続財産が限定的で、複数の相続人がいる場合に顕著。例えば、相続財産が1つの不動産しかなく、代償分割や換価分割といった方法が選択できない場合でも、共有持分で所有することで平等な遺産分割を行えます。

登記費用の負担や収益を分けられる

共有相続には、収益不動産から得られる収益を平等に分けられるというメリットもあります。

このメリットは、特に賃貸アパートなどを相続する場合に有効です。収益不動産を共有名義で相続すると、その収益（賃料など）を所有者全員で平等に分けられます。これにより、遺産の収益を公平に分配できるでしょう。

共有名義で不動産を相続するデメリット

一方で、共有名義で不動産を相続することには、次のようなデメリットがあります。

• 当該不動産の管理方法・売却などでは話し合いが必要
• 他の名義人が音信不通になるリスクがある
• さらに相続が発生すると権利関係がより複雑になる

以下より、個別にみていきましょう。

当該不動産の管理方法・売却などでは話し合いが必要

単独で不動産を保有していれば、売却や賃貸などの決定は1人で行えます。しかし、共有となると、管理方法や売却の是非について、共有者全員の意見をまとめる必要が出てきます。

修繕などをいつまで経っても決められず、物件が老朽化し、入居者が離れるなどの収益性の低下も考えられるでしょう。

つまり、共有者間で意見が分かれると、不動産に関する大切な決断ができず、問題が固まってしまう恐れがあるのです。

他の名義人が音信不通になるリスクがある

共有の不動産は、管理費や固定資産税なども持分に応じて負担するのが原則。そのため、共有者間で頻繁に連絡を取り合う必要があります。仮に関係性がよくない間柄同士の場合、ストレスに感じるかもしれません。

管理費用を持分に応じて支払うことは手間がかかるため、1人が代表となって支払い、後から費用を請求する必要もあります。しかし、請求にもかかわらず支払われない場合、負担が一部の共有者に偏ってしまいかねません。

さらに相続が発生すると権利関係がより複雑になる

共有者の死亡による相続は権利関係の複雑化を招きます。例えば、長男と長女が物件を共有しているとしましょう。年月が経つと長男、長女が死亡し、その後は長男の妻や子、長女の夫や子が物件を共有することなります。

共有者が増え、関係性が薄くなれば、管理や売却などの同意を得ることはより困難になります。これにより、活用しづらい不動産となり、共有の解消も難しくなるのです。

共有名義で不動産を相続しそうな場合の対処方法とは？

実家などの不動産を共有名義で相続することになったら、以下のような対処法をとることで、トラブル発生の確率を下げられます。

• 不動産を分割する
• 不動産を売却してしまう
• 土地を分筆する
• 共有物分割請求を行う

次項より、具体的に解説します。

不動産を分割する

遺産分割協議において、一般的に選択される相続方法は次の3つです。

• 現物分割…不動産を物理的に分割して相続する方法。
• 代償分割…特定の相続人が相続分を超える「遺産現物」を相続し、他の相続人は金銭を受け取る方法。
• 換価分割… 分割対象の不動産を第三者に売却し、売却益を相続人同士で分割する方法。

これらの方法を活用すれば、相続者間で共有不動産の相続について高い納得度を得られるでしょう。

しかし、換価分割を実施。あるいは売却手続きを効率よく進めるために、一時的に相続人代表者の名義にして売却し、現金化後に分割する方法もあります。

この場合、後で贈与と誤解されないよう、遺産分割協議書に代表者が「売却後に換価分割を行う旨を明記」しましょう。

不動産を売却してしまう

共有者全員の同意により、不動産全体を売却し、売却代金を各共有者の持分に従って分配することで、共有状態を解消できます。

共有名義の不動産でも、所有権を100％売却するので、一般的な不動産売買と同様に、市場価格で売却可能。

あるいは、自己の共有持分だけを他の共有者や第三者に買い取ってもらうことで、共有状態から脱出できるでしょう。

土地を分筆する

共有名義の不動産が土地である場合、土地を2筆以上に分け、それぞれを共有者が取得することも選択肢となります。

例えば、広大な「〇〇1番地」を長男と長女が共有していた場合、「〇〇1番地1」、「〇〇1番地2」の2筆に分け、1番地1を長男が、1番地2を長女が取得するといった形での分筆が検討できます。

ただし、この方法は、分筆後も使い勝手を損なわない広さの土地である場合に限られます。分筆により建物を建築できないほどの狭い土地になってしまうと、土地の利用方法が大幅に制限され、その価値が大きく下がる恐れがあるためです。

共有物分割請求を行う

共有物分割請求とは、共有者に認められた「共有物の分割を求める権利」のことを指します。この権利は、5年以上の期間分割しないという契約を結んでも制限されないことが、民法上で定められています（※1）。

もし共有者が話し合いに応じない場合でも、裁判所を通じて分割請求を行えます。

不動産が2人以上の名義で登記されている「共有」状態では、共有者単独で大きな決定をできないのが欠点ですが、共有物分割請求を利用すれば、共有状態を解消できます。

関連記事：共有物分割請求とは？請求方法や流れを解説

共有名義不動産の相続税はどうなる？

相続税は、故人から相続や遺言によって財産が移転した場合に発生し、基礎控除額を超える財産部分に対して課税されます。

そのため、各相続人は共有不動産の持分に応じた相続税を支払う必要があると認識しましょう。共有不動産における相続税の取り扱いについては、下記の記事でも解説していますので、あわせてご参照ください。

関連記事：共有不動産の相続税はどうやって計算するの？

まとめ

共有持分を相続するかどうかは、個々の状況と意向によって異なってきます。共有持分はリスクが多いものの、「思い入れのある物件を手放すのは忍びない」という場合は、適切な分割方法を選び、トラブルを回避する策を理解することが重要です。

共有持分の相続問題は複雑ですので、専門家に助言を求めつつ、適切な対応をとりましょう。

本ブログで情報発信を行っている当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。

共有持分であっても最短1日の買取が可能で、法的な手続きについては丸投げしていただけます。共有持分にお悩みの方は、ぜひ下記よりご相談ください。