再建築不可物件とは？後悔しないための必要知識について解説

遺産相続などで築古の物件を取得した場合、再建築不可であったため、活用方法に悩むというケースは少なくありません。

再建築不可の物件というと、その名の通り新たに建物を建てることができない物件ですが、実は一定のルール内であればリノベーションやリフォームは可能で、再建築が許可されない状況を「再建築可能」に変える方法も存在します。

今回の記事では、再建築不可物件の基礎知識に加え「どの程度までリノベーションが可能なのか」「再建築不可能な状況をどう変えていくことができるのか」について詳しく説明します。貴重な不動産資産を最大限に活用するための、ぜひお役立てください。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築物を解体した際、新築が不可能な物件を指します。具体例を挙げると、道路の幅が4m未満か、あるいは接道幅が2m未満の土地が該当します。

つまり、4m以上の道路に面していない土地や、4m以上の道路に面していても、敷地の間口部分が2m以上道路に接していない土地は、再建築不可物件と認識されます。

その理由は、接道義務という建築基準法の規定を満たせていないからです。

再建築不可物件はなぜ存在するのか？

都市計画区域や準都市計画区域には接道義務があります。その義務を満たしていない土地では、基本的に建物を建てられません。

法律の制定時期が影響してます。建築基準法が制定されたのは1950年で、それ以前に建てられた物件の中には接道義務を満たしていないものがあります。

加えて、都市計画区域等を定める都市計画法は1968年に制定されたので、それ以前の敷地区分で建築された建物も、再建築不可物件に該当することがあります。

再建築不可物件が抱えるリスク

再建築不可物件を所有し続けることには、以下のようなリスクがあります。

• 建て替えができない
• 買い手が見つかりにくい

ここからは、それぞれ個別にみていきましょう。

建て替えができない

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、建て替えや増築・改築ができません。購入価格が安くても、自分の理想の住宅を建てることができないのが難点。

築年数が数十年に及ぶ再建築不可物件は、修繕に費用がかかります。火災や地震による全壊の際も、再建築不可物件は再建できないことを覚えておきましょう。

買い手が見つかりにくい

再建築不可物件は資産価値と担保価値が低いのが特徴です。そのため、物件を担保に取得費用を借りる住宅ローンは、再建築不可物件の購入時に利用できません。

言い換えれば、再建築不可物件の購入はローンではなく、現金一括払いが求められるということです。一般物件と比べ価格は安くても、誰でもすぐに支払える金額ではありません。現金一括払いの負担が大きいこと、それが再建築不可物件のデメリット。

加えて、物件を売却したいときに買い手を見つけにくいことも難点といえます。再建築不可物件には「建て替え不可」の制約があるため、価格が安くても、新たに建物を建てたい買い手を見つけるのは困難。

再建築不可物件の購入時に住宅ローンが利用できないことは、売却時に懸念てんとなります。既存の建物に満足し、かつ現金一括払いが可能な買い手に限定されるため、売却時に買い手が見つけにくいのです。

再建築不可物件はどこまでリフォーム可能か？

リノベーションの可能性は、「建築確認検査が必要ない工事の範囲」に制限されているという事実を念頭に置く必要があります。

建築確認検査とは、新築や大規模な修理を行う際に、建築計画が建築基準法などの規定に準拠しているかを都道府県や市などの「建築確認検査機関」に確認を求める手続きのこと。

主な目的は、設計や土地利用が建築基準法等に適合しているかの検証にあり、再建不可能な土地では、この検査の申請が通らない可能性が高いといえます。

そのため、リノベーションを計画する際は、建築確認申請が不要な範囲内で行う必要があるでしょう。

具体的には、建築確認申請が必要ないリノベーションの例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 水回りの交換
• 壁や床の貼り替え
• 10平米以下の増築
• 主要構造部（例：基礎や土台、柱、壁、屋根、階段など）の半分以下の修繕

特に、増築や大規模な修繕を計画する場合は、設計士などの専門家と具体的な範囲について相談することが重要です。

再建築不可物件を「再建築可能」にする方法

再建築不可物件を再び「建築可能」な状態にする方法としては、以下のとおりです。

• 隣地を購入する/借りる
• セットバック
• 建築基準法第43条の但し書き道路許可の申請

次項より、個別に解説します。

隣地を購入する/借りる

隣接土地を購入。あるいは借りることで、接道要件や前面の要件を満たすことができれば、建て替えも可能となります。

ただし、隣接土地の所有者がその土地を売却または貸し出してくれるかどうかは交渉に左右されるため、必ずしもうまくいくわけではありません。しかし、可能性はあるので、隣接地の所有者に相談してみることをおすすめします。

セットバック

セットバックとは、土地の一部を後退させて道路の幅を確保する手法のことです。つまり、「接道はしているが前面道路の幅が4m未満」のような場合には、道路側の土地を少し“ズラせば”、道路の幅要件を満たすことが可能になる場合があります。

建築基準法第43条の但し書き道路許可の申請

建築基準法第43条の但し書き道路とは、本来接道要件を満たせない場合でも、特例として再建を許可してもらえる道路を指します(※1)。

次の3つの条件を満たすケースでは、申請が認められ、但し書き道路に接道する土地として再建が可能になります。

• 敷地周辺に広い空地が存在する
• 特定行政庁（建築主事がいる都道府県または市町村）による安全性や防火性の確認がある
• 建築審査会の同意を得ている

上記のうち、建築審査会とは、建築主事がいる都道府県や市町村に設置される組織のこと。但し書き道路として認定されるかどうかは、安全性や防火性だけでなく、周囲環境や建物の階数、周囲の権利関係などによっても異なります。

審査に通らない場合、改めて接道要件を満たすよう求められることもあるため、必ずしも許可が得られるとは限らないことを理解しておきましょう。

再建不可能な物件の購入を検討する場合、建て替えができない可能性も考慮し、リノベーションだけで快適な住環境を整えられるかどうかを慎重に考える必要があるといえます。

まとめ

再建築不可物件は、特定の制約下であればリノベーションが可能であり、また、特定の方法によって「再建築可能」な状況を作り出すことも可能です。具体的には「建築確認申請が不要な範囲でのリノベーション」「隣地を購入・借用する」「セットバック」「建築基準法第43条の但し書き道路許可の申請」などが挙げられます。

ただし、これらの方法は全てが全てのケースで適用できるわけではなく、個々の事情や地域の制約により変わる可能性があります。そのため、不動産や建築に関する専門家の助けも借りつつ、適切な運用方法を検討しましょう。

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