共有持分を高く売るための買取業者の選び方とは？価格査定の要点も解説！

1つの不動産を複数人で共有する「共有不動産」を所有している際、「自分の共有持分だけ売却したい」と考える方は多く存在することでしょう。

通常、共有不動産そのものは共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の持分のみなら、同意なしでの売却が可能。

本稿では、そのようなケースを想定して「共有持分をなるべく高く売るための基礎知識を解説します。

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共有持分とは

共有持分は、複数人が共同で所有する「共有不動産」における権利のことで、所有権の割合を示しています。単独名義の不動産が一般的ですが、複数人で出資して購入した場合は共有名義になることも。

出資した金額に比例して持分割合が決まり、出資額が多いほど持分割合も大きくなるのが特徴です。

自分の持分だけなら自由に売却可能

共有不動産に共有持分がある場合、他の共有者の同意なしに自分の持分だけを売却できます。

例えば、夫婦で購入した土地や家で、妻が1/3・夫が2/3の持分を持っている場合、妻は夫の許可なしに1/3の持分を売却可能。

ただし、全ての共有不動産を売りたい場合は、共有者全員の承諾が必要です。

共有者が認知症でも「成年後見制度」を利用すれば売却可能

共有者が認知症であったとしても「成年後見制度」を利用すれば売却できます。家庭裁判所に成年後見の開始を申請し、後見人が選任されれば、認知症の人が持つ共有持分の売却可能。

専門家が後見人に選任されることが一般的で、親族が指名されても専門家が選ばれるケースが通例でしょう。

共有者が認知症である場合の対処法については、以下の記事でも解説していますので、あわせてご参照ください。

関連記事：認知症の共有者がいる場合、共有不動産は売却可能？

共有持分の買取価格相場

共有持分は一般的な不動産と違って、権利的に扱いにくく、権利自体の売買取引となるため共有者との争いに発展することも少なくありません。

「共有持分の買取価格相場がどのくらいになるか？」と疑問に感じる人も多いことでしょう。結論からいうと、共有持分には買取価格はケースバイケースとなるため相場自体が存在しません。

なぜなら、物件自体の価値によって買取価格が変動することに加えて、同じような条件の物件でも持分割合や共有者の人数によって共有持分の価値が異なるため。状況に応じて、価格を算出しなければならないことが価、格相場を定められない理由です。

例えば、同じような条件の共有不動産A・Bがあったとして、Aの持分割合1/4とBの持分割合1/2を売却するとします。

この場合、基本的には持分割合の大きいBのほうがAよりも買取価格が高くなる傾向にあります。

Aは共有者全員が共有不動産の売却に同意している一方、Bが共有不動産の売却に反対していた場合は、Aのほうが買取価格が高くなるケースもあるのです。

「出資額を持分割合で割った価格 ＝ 買取価格」というわけではない

共有持分の売却価格は「自分の持分 = 買取価格 」というわけではありません。

例えば、まるごと一棟すべての買取価格が3,000万円の不動産で持分割合1/3を所有していたとしても、その共有持分が純粋に1,000万円で売れるというわけではないのです。

誰かと共有している共有不動産の権利部分のみを買取しても「運用が困難なため、買取の利益がない」と判断されてしまい、買取自体を断られてしまう……、というケースも珍しくありません。

共有持分の買取価格相場はよくても通常の半額程度

持分割合1/1の通常不動産として売却したときの価格相場が1,000万円程度だとしたら、共有持分の価格は半額の500万円程度にまで減額されるのが一般的です。

加えて、他共有者が共有不動産の売却に反対しているなど、権利関係の状況によっては200万円程度にまで減額されてしまうケースもあります。

共有持分は専門買取業者に売却するのがおすすめ

一般的な不動産会社は、トラブルが少ない一般戸建てやマンションなどの買取に注力しており、リスクのある共有持分の買取には力を入れていません。

そのため、一般的な不動産会社に共有持分を買取してもらえたとしても、安価での買取になってしまう可能性が高いでしょう。

しかし、共有持分を売りたい場合、弁護士や司法書士などの専門家とタッグを組んで不動産の売買をしている共有持分の専門買取業者ならどうでしょう。

この場合、専門業者に買取依頼をすれば、一般的な不動産会社よりも高めの価格で買取してもらえる可能性が高いのが一般的です

関連記事：共有持分の買取業者おすすめランキング！今買取をお願いするべき専門業者とは？

トラブルを抱えた共有持分でも買取してもらえる

共有持分はトラブルが多い物件のため、専門に扱う買取業者であれば、弁護士などの専門家と協力して買取をおこなっている業者も少なくありません。

弁護士と協力している買取業者であれば、他の共有者が売却に反対している場合など、共有者同士のトラブルを抱えている共有持分でも、スムーズに買取してもらえます。

共有持分を高値で買取してもらえる可能性が高い

共有持分の専門買取業者であれば、トラブルを抱えている共有持分でも問題なく買取できる可能性が高いのが特徴。そのため、通常の不動産会社よりも高値で買い取ってくれる傾向にあります。

通常の不動産会社と異なり、共有持分の買取を断られてしまうケースも少ないので「なるべく早く共有持分を手放したい」という人は共有持分の専門買取業者に売却するとよいでしょう。

共有持分の高額買取業者を見つけるコツ

共有持分は特殊な性質を持つため、一般的な不動産会社では望むような取引が難しいケースがあります。そこで、専門の買取業者を選ぶ際に注目すべきポイントをご紹介します。

具体的には、以下のとおりです。

• 共有持分の買取実績
• 相続物件の扱い
• 提携している弁護士の豊富さ

次項より、個別にみていきましょう。

共有持分の買取実績

まず基本的な点として、買取実績の多さをチェックしましょう。ただし、実績の詳細が不明な業者は要注意です。共有持分の買取経験が豊富な業者ほど、査定額が高くなる可能性があります。

相続物件の扱い

相続により共有不動産を取得することになるなら、法定相続分についても理解しておきましょう。

法定相続分とは、被相続人の遺産を「相続人がどれだけ相続できるのか」について、民法で定められた割合のこと。

相続が関係する場合、法定相続分を正確に理解する必要があります。遺産分割協議がまとまらなかった場合に分配される分なので、相続物件に強い業者を選びましょう。

提携している弁護士の豊富さ

共有持分の買取業者のなかには、弁護士などと提携している業者も存在します。

共有持分のようなトラブルの可能性がある物件でも、弁護士と提携している買取業者ならスムーズな手続きが期待できます。このような業者は、通常の不動産会社とは異なり、迅速に問題を解決できるスキームを持っているためです。

関連記事：自己破産すると共有名義の不動産はどうなる？他の共有者への影響についても解説

共有持分を高く売るための対策

共有持分を高く売るには、業者に任せるだけでなく、所有者側でも工夫できるポイントがあります。例えば、次のようなもの。

• 自分の持分を増やす
• 共有者と良好な関係を保っておく
• 共有持分の買取価格の相場感について把握しておく

以下より、個別にみていきましょう。

自分の持分を増やす

共有者が3人以上いる場合、自分で他の持分を買い取って持分割合を増やすことが有効です。ただし、移転登記や名義変更が必要になります。

共有不動産全体の売却ができないなら「持分を売っても良い」という共有者と交渉して買い取っておくことで、より多くの割合を売却できるため。

ただし、持分を増やすためには共有持分の移転登記や名義変更も必要。これらは「所有権移転登記」ともいい、不動産が誰の所有であるかを明確にする行為です。

不動産を相続・購入などで取得しているなら、名義変更をしないと第三者に対して所有権を主張できない点には留意しましょう。使用する権利や管理をする権利がないため、不都合が生じたとしても請求や訴訟ができず不利益を被ることになりかねません。

共有者と良好な関係を保っておく

共有者との関係が良好であれば、買取業者も積極的な価格を提示しやすくなります。逆に、関係が悪い場合は買取業者の積極性が低くなることが多いでしょう。

共有持分の買取価格の相場感について把握しておく

共有持分は一般的な不動産よりも買取価格が低くなりやすいものの、買い叩かれないようにするためにも、事前に相場感について把握しておくことが必要です。共有持分の買取価格の計算方法は以下のとおり。

• 共有不動産全体の価格 × 持分割合 × 1/2

事前に自分の持分の相場感を把握した上で、買取業者に査定依頼を行いましょう。

共有持分の価格査定ポイントは？ポイントを知って売却を有利に

共有名義不動産の共有持分の中にも高い金額で査定されるものや、反対にさらに低い金額で査定されるものなどが存在します。

共有名義不動産（共有持分）の買取価格を決定するための査定ポイントには、

• 不動産の条件や周辺の環境
• 共有持分の所有者の人数と割合
• 土地と建物両方の共有持分の有無
• 住宅ローンの残債や抵当権の設定
• 実際に住んでいる共有者の有無
• 隣接する土地との境界標の有無

ここからは順に詳しく解説をしていきます。

不動産の条件や周辺の環境

「不動産の条件と周辺環境」は共有名義の不動産（共有持分）の査定に大きく関係します。不動産の条件は建物の間取りや状態、周辺環境は立地条件のこと。

さらに、道路との接道状況（再建築が可能か）も重要です。これらは、共有名義の不動産（共有持分）だけでなく、一般的な不動産でも基本的な査定ポイントとして挙げられます。

共有持分の所有者の人数

「共有持分の所有者の人数」も共有持分の査定額に影響し得る要素といえます。所有者が少ないほど、1人当たりの持分が大きくなり、交渉や手続きがスムーズに進むためです。

共有者と連絡が取れる場合、共有持分を取得する方法は以下の3種類。

• 贈与
• 買い取り
• 共有物分割請求

不動産を他の共有者から取得する方法については、下記の記事も参照してください。

関連記事：他の共有者から共有持分を取得する方法とは？

土地と建物両方の共有持分の有無

「土地と建物両方の共有持分の有無」も共有持分の査定の際に重要になります。どちらかの共有持分を持っていれば売却は可能です。

ただし、他人名義の建物がある土地の共有持分だけを売る場合、買い手が現れにくく、査定額が相場より低くなることがあります。

共有持分を売却する際は、土地と建物両方の共有持分を所有してから査定依頼をしましょう。

住宅ローンの残債や抵当権の設定

「共有名義不動産にローン等の残債」がある場合、売却が困難になることがあります。共有名義不動産では、各共有持分の所有者が権利を持っています。

残債や抵当権も例外ではありません。売却を考える際は、まず残債や抵当権を解消する必要があります。

実際に住んでいる共有者の有無

「不動産に住んでいる共有者の有無」も、共有名義不動産（共有持分）の査定に重要といえます。

共有持分を一部所有しているだけでは自由に不動産を扱えないため、買取業者は残りの共有者と交渉が必要。住んでいる共有者がいる場合、交渉が長引く可能性が高いのです。

共有者A・Bが所有し、Bが居住していても違法ではありません。しかし、公平性を保つため、AはBに対して「不当利得返還請求」も検討しましょう。

ただし、Aが「Bの単独使用」に合意していた場合、請求できませんので留意が必要です。

関連記事：共有不動産を占有された場合、家賃請求はできるのか？

隣接する土地との境界標の有無

「隣接する土地との境界標の有無」も共有名義不動産（共有持分）の査定に関係します。土地売却でトラブルが起こりやすいのが境界です。境界が明確でない場合、売却後にトラブルが発生し、訴訟になることもあります。

買取業者は、境界標が正しく設置されていない不動産の査定額を低く設定する可能性がある……、ということです。

共有名義不動産（共有持分）だけでなく、一般的な不動産でも基本的な査定ポイントですので、覚えておきましょう。

共有持分の買取依頼から売却までの流れ

共有持分を高く売却するために重要な、売却の流れを紹介します。

• Step1.買取業者に相談する
• Step2.売買契約の締結
• Step3.決済

これらの流れを理解することで、より高い査定額を期待できるでしょう。

Step1.買取業者に相談する

まずは買取業者に依頼をします。依頼後、業者から折り返し連絡があり、詳細のヒアリングが行われます。ヒアリング後に査定金額などが提示され、条件の調整を行いながら契約に進める……、というのが一般的な流れです。

Step2.売買契約の締結

契約内容に関する「重要事項説明」「条件の確認」が終わったら、売買契約を締結する準備に入ります。共有持分の売買でも通常の不動産売買契約と同じ手続きが必要です。不動産売買契約書にサインや押印をして、契約が成立します。

Step3.決済

不動産売買契約が成立したら、契約書に記載された期日までに買取金額が振り込まれ、取引が完了となります。

これが共有持分の売却手続きから完了までの流れです。ただし、この一連の手続きには平均で約1〜2ヶ月程度の期間が必要とされます。余裕を持って取引を進めすすめるようにしましょう。

共有持分を売却したときの税金と確定申告

ここからは、実際に共有持分を売却したときの税金や確定申告について解説します。

共有持分を売却した後の税金は所有年数によって変化する

共有名義不動産の共有持分を売却した後の課税額は、当該持分の所有年数により変化します。

所有年数によって短期譲渡所得や長期譲渡所得に分けられ、それぞれ以下のように税率も変動。

以上を踏まえると、共有名義不動産の共有持分は、長期譲渡所得の扱いになる5年超所有してから売却したほうが支払う税金額が少なくなり節税に繋がる……、とわかるでしょう。

共有持分を売却した後の確定申告は個人で行う必要がある

共有名義不動産に関する確定申告は基本的に個人で行うことになります。自身の共有持分のみを売却した場合であればそのまま個人で申告可能。

ただし、共有者全員で共有名義不動産を売却した場合は、それぞれの収入（売却で得た金額）や、売却に掛かった費用などを計算して個別に申請する必要があることを覚えておきましょう。

関連記事：共有不動産の売却でも「確定申告」は必要？やり方と注意点について紹介

まとめ

共有持分を今現在所有しており、売却によって手放したいと考えている場合、「物件の共有状態を詳細に把握しておく」ことが大切です。

「自分に持分はどのくらいあるのか」「他の共有者とはどのような関係性なのか」「どのくらいの金額で売りたいのか」を明確にしておくことで買取業者への依頼がよりスムーズに進められるでしょう。

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