離婚時に共有持分の名義変更をしていないとどうなる？

離婚は、感情や生活習慣の変化だけでなく、経済的な側面にも大きな影響を及ぼすものです。なかでも、共有している不動産がある場合は、離婚問題をさらに難解なものにさせるでしょう。

共有している不動産の名義変更は簡単に思えるかもしれませんが、実際には様々な手続きや費用が関わってきます。

今回の記事では、離婚に伴う共有持分の名義変更にかかる手順や費用について詳しく解説します。適切な手続きを進め、後のトラブルを避けるためにも、この機会にしっかりと把握してください。

離婚時、共有持分の名義変更していないとどうなる？

離婚する際、共有持分の名義変更をしていなければ、以下のようなデメリットが発生します。

• 自由に売却ができない
• 共有者がローンを返済しないと支払い義務が生じる
• 物件管理や相続でトラブルになる

それぞれ個別に説明しますので、しっかりと把握しておきましょう。

自由に売却ができない

共有名義を離婚後も変更しないと、不動産を売却する際に相手の同意が必須となります。名義人全員の承諾が求められるため、連絡が取れなかったり相手が同意しない場合、売却自体が困難になるでしょう。

離婚後に疎遠になった元配偶者との連絡が必要な状況を避けたい方は、名義変更を考慮しておくことが賢明です。

共有者がローンを返済しないと支払い義務が生じる

名義変更せずに放置しておくと、共有者がローンを返済しないと支払い義務が生じるというデメリットもあります。例として、物件を共有している夫がローンの返済を約束し、妻が住むケースを考えてみましょう。

夫がローンの返済を滞納すると、妻も住む家を失う恐れが出てきます。たとえローンを夫一人が組んでいたとしても、共有物件には債権者の抵当権が設定されるのです。滞納が続くと物件が競売にかけられ、新しい所有者の下で居住できなくなる可能性が高まります。

物件管理でトラブルになる

不動産の維持や管理費は、原則として共有持分に応じて共有者が負担します。しかし、片方が一時的に全額を立て替える場合、回収が困難になることも。

さらに、離婚により収入が半減すると、これまでの管理費の支払いが負担と感じられる場合も。再婚や子供の誕生、相続などが絡むと、共有物件の問題はさらに複雑化します。

元の配偶者やその子供、新しい家族との間で不動産を共有する状況は、予期せぬトラブルの元となる可能性が高いのです。

不動産の共有名義の変更のお話合いは離婚届を出すにしておこう！

離婚を進める際、共有名義の解消や財産分与のお話合いは、離婚届提出の前にしておくとよいでしょう。なぜなら、離婚が成立した後に共有名義を変更しようとすると、相手との連絡が取れなくなるリスクや、相手が住宅ローンの返済を怠るリスクが高まり、結果として連帯債務者として全額の住宅ローンの返済責任を負う可能性が出てくるからです。

これらのリスクを避け、円滑な手続きを進めるため、名義変更や財産の分与のお話合いは離婚届提出前に行うことが推奨されます。

離婚にあたって名義変更する方法

ここからは、離婚するタイミングで名義変更する方法を、2パターンに分けて解説します。

住宅ローン完済済みの場合

住宅ローンを完済している場合は、債権者との取り決めは不要で、通常の持分移転登記を行えばよいでしょう。しかし、この時点で双方が合意できる財産分与を行うことが求められます。

1/2ルールを基に財産分与を考慮し、不動産の持分移転によって不足や余剰が生じた場合は、預金やその他の財産で調整するのが一般的です。公平な分割が難しい状況下では、双方が元々持っていた財産や相続財産での調整、もしくは不動産を売却し現金での分割を検討することも考えられます。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンがまだ残存している場合、名義変更には必ず債権者との協議が必要です。住宅ローン契約上、通常、ローンの債務者は物件の所有者や共有者であり、それが居住者であることが前提。

そのため、名義だけ変更し、債務の負担が一方的になるような形には債権者からの同意が得られない可能性もあります。名義変更と同時にローンの返済責任も移転する場合は、債権者の了承が比較的容易に得られるケースが多々あります。

離婚時に共有持分を名義変更する手順

離婚にあたって共有持分の名義変更する手順は、以下の3つに分けられます。

• 手順1：財産分与協議
• 手順2：離婚届出
• 手順3：持分の移転登記

各手順について、詳しくみていきましょう。

手順1：財産分与協議

離婚時の財産分与は、夫婦間で協力して獲得した財産、特に夫婦の共同での購入に使われた財産を、名義に関わらず共有財産として取り扱います。この共有財産は基本的に1/2の割合で分割します。

例えば、夫婦で購入した住宅の場合、持分の割合に関係なく、住宅全体が分与の対象となります。

実際の評価額の算出には、売却査定額や固定資産税評価額などが参考になります。最終的な分与の方法は協議によって決定します。必ずしも1/2ずつで分ける必要はありませんが、公平性を持って分配することが重要です。

財産分与に関する協議が難航した場合、家庭裁判所に財産分与請求調停や審判を申し立てることが可能。

調停は双方が家庭裁判所で話し合いの場を持つ手続きであり、審判は裁判所が双方の主張や事情を考慮して結論を下す手続きを指します。

調停による合意が得られない場合、審判によって裁判所が財産分与の方法を決定します。この決定は法的な効力を持ちますが、調停や審判には数ヶ月の時間がかかるため、最初から双方の協議で合意に達することが望ましいといえます。

手順2：離婚届出

離婚の届出をすることによって、離婚は成立します。また、財産分与の協議の効力もその時生じることとなります（先に離婚届出をし、その後協議が成立した場合は、財産分与の協議が成立した時点）。

手順3：持分の移転登記

財産分与協議や調停・審判を通じて名義変更の詳細が決まったら、次のステップは持分の移転登記です。この手続きは、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬として、おおよそ5～10万円程度の予算を見込みましょう。

必要な書類は以下のとおり。

• 登記原因証明情報（離婚協議書、財産分与協議書など）
• 登記済証または登記識別情報
• 離婚の記載がある戸籍謄本
• 固定資産評価証明書
• 持分を手放す人の印鑑登録証明書（発行後３か月以内のもの）
• 持分を受ける人の住民票の写し（期限は特になし）
• 委任状（司法書士への委任）

このように、移転登記には、複数の書類が必要となるため、具体的な必要書類については司法書士に確認し、用意しましょう。

離婚で名義変更をする際にかかる費用

離婚で共有持分の名義変更を行う際には、次のような費用がかかります。

• 登録免許税
• 司法書士への報酬

各費用について、その内訳を解説します。

登録免許税

不動産に関して何らかの登記（名義の変更や抵当権の設定、抹消など）を行う際には「登録免許税」が申請人に課せられます。

登録免許税は登記の種類により異なりますが、離婚に伴う「財産分与」の場合は以下のとおりです。

• その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)：2%

司法書士への報酬

登記は自分で行うことも法律上は可能ですが、失敗なく完了させるためには司法書士に依頼する方が確実といえます。特に、離婚に伴う財産分与の場合、登記申請の内容に不備があっても後から夫婦どちらかに書類の印鑑などをもう一度もらうことが難しいケースが多いからです。

司法書士の報酬は現在、各事務所が自由に設定できることになっています。所有権（または持分）を移転する登記は、大体1件につき3万円から7万円程度が相場となっています。

依頼する場合、複数の事務所から見積もりを取って決定するのも1つ。報酬以外には、登記事項証明書（登記簿謄本）の確認や郵送費など実費が加わります。

登録免許税は、申請代理人となる司法書士が申請人に代わって法務局に納付しますので、報酬と一緒に司法書士に預けることになります。

報酬も登録免許税と同じく持分を取得する側が支払うのが一般的ですが、話し合いで負担割合を調整もできますので、適宜検討しましょう。

まとめ

離婚に伴う共有持分の名義変更は、複雑な手続きや費用が関わってきます。夫婦で共有している不動産の名義変更を正確に進めることで、後の法的なトラブルや経済的な負担を減少させられます。

確実な手続きやアドバイスを得るためには専門家に相談することが最も確実。複雑な手続きや疑問点、不安要素をクリアにするため、早めの段階から専門家に相談しましょう。

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