離婚したら夫婦共有名義の不動産はどうすればいいのか？

夫婦で住宅ローンを組み、不動産を共有名義にすることは珍しくありません。しかし、夫婦の関係が悪化して離婚すると、共有していた不動産の取り扱いが難しくなります。離婚の際には、不動産の共有名義を解消することが望ましいといえるでしょう。

今回の記事では、万が一離婚に発展してしまった際に、夫婦の共有名義で所有している不動産を処分する方法を紹介します。

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元妻・元夫との共有不動産を処分する方法

共有不動産を処分する方法は大きく分けて2つあり、「売却して現金化してしまう」「どちらかの名義へ変更する」のどちらかです。

「売却して現金化」は文字通り、共有不動産を売却すること。売却代金は住宅ローンの返済に充て、残りの資金を当事者間で分配するのが一般的でしょう。

「どちらかの名義へ変更する」場合は、元配偶者に共有不動産の自分の持ち分を買い取ってもらう、もしくは自分が買い取ってもらう必要があります。

いずれにしても、「共有持分の売買」というプロセスが挟まることになります。元配偶者が共有不動産の売却や共有持分の買い取りを拒否した場合には、共有持分を第三者に売却することも検討しましょう。

なお、夫名義のマンションを売却する方法については、以下の記事でも解説しています。あわせてご参照ください。

関連記事：夫名義のマンションは「財産分与」で分けられる？取り分に関する考え方

共有不動産の売却方法とは？

共有不動産を売却するには「すべての共有者の同意」が必要です。つまり、二人とも現在の家に住み続けるつもりがなく、二人とも売却に同意している場合に選択できる手法です。

離婚時の家の売却は、一般的な共有不動産の売却とは異なります。それは「婚姻中に購入した家の売却代金が財産分与の対象」となるからです。

通常、売却代金は所有権の割合に応じて分割されますが、財産分与の場合は、所有権の割合にかかわらず“1/2ずつ”分割されます。

共有不動産の売却には「売却の意思決定」「売買契約の締結」「不動産の引渡しのために、共有者の同意と立会い」が必要。

しかし、離婚した夫婦は「顔を合わせたくない」というケースも珍しくはないでしょう。そのような場合には、代理人を立てることで元配偶者に会わずに共有物件を売却できます。

以上を踏まえて、次項より「自分の持分を元配偶者に買い取ってもらう」「自分の持分だけを第三者に売却する」という2つのケースで解説します。

自分の持分を元配偶者に買い取ってもらう

離婚後も元妻や元夫が家に住んでいる場合は、共有持分を買い取ってもらえます。これは、親と同居している夫婦や、子どもがいる夫婦が離婚するときに最も多い方法。

前述のように、実際の所有権の割合にかかわらず、夫婦はそれぞれ共有権の1/2を所有しています。つまり、自宅の評価額が2,000万円であれば、元配偶者から1,000万円を慰謝料として受け取れるのです。

ほかには「家以外の資産（預貯金や有価証券）を優先的に慰謝料に充てる」「養育費や慰謝料の代わりにする」場合もありますが、納得いく金額で買い取ってもらえない可能性も珍しくありません。

そのようなケースでは「あくまでも金額面で納得できる買取金額」を提示してくれるよう、共有持分の買取専門業者に査定を依頼してみましょう。

自分の持分だけを第三者に売却する

自分の共有持分のみであれば、共有者の同意を得ずに自分の意思で売却可能です。以下のようなケースは、共有持分のみを第三者に売却することを検討してみるのもよいでしょう。

• 元配偶者が共有持分の売却に同意しない。
• 元配偶者が自身の共有持分を買ってくれない。
• 無償で家を共有したくない。

しかし、共有持分のみの売却は一般的な不動産取引ではなく、需要が少ないために価格が下がる傾向にあります。

共有持分のみを売却しても、その売却益は財産分与の対象となるケースも。離婚協議書の内容によっては、共有持分の売却益も分割しなければならない場合があるため、留意しましょう。

住宅ローンの残債がある場合に、共有名義を解消する方法

住宅ローンを完済している場合は、前述の方法で売却を行い、共有状態を解消できます。しかし、住宅ローンの残債がある場合は、共有状態の解消が難しい可能性があるでしょう。

住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回る場合は、売却代金を返済に充てることができるので問題ありません。

一方で、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を上回るなら、その差額を双方の資産から補うことが必要。それでも返済できない場合は、任意で不動産を売却することになります。

共有不動産を売却せず、夫婦のどちらかが住み続ける場合は、「元配偶者の住宅ローンの名義を変更して、住宅ローンを引き受ける」「住宅ローンを借り換える」ことで、住宅ローンを一本化することができます。

抵当権付き物件を売却するには？

「住宅ローンの借り入れで、抵当権が付いている物件や共有名義の物件は売れないのではないか」と不安になるケースもあるでしょう。実際は、抵当権付きの物件でも売却可能。

例えば、抵当権を消滅させるために、補償金として 「物件の現在価値」を債権者に支払う買取業者が存在します。

さらには、抵当権が実行されたらすぐに手放すつもりで、短期間だけ所有する目的で購入する……、という可能性も考えられます。

このようなタイプのバイヤーは多くはありませんが、見つかる可能性は十分にあります。「住宅ローンがあるから」と売却を諦めるのではなく、まずは専門家にも相談しつつ、あらゆる可能性を検討しましょう。

まとめ

離婚後、元配偶者と共有している不動産の名義を解消するためには、「現金で売却する」「共有名義を相手に売却する（または相手の共有名義を買い取る）」のどちらかが選択肢です。

その際のポイントは、住宅ローンの残高があるかないか。住宅ローンがある場合は、融資を受ける金融機関の承諾を得る必要があります。

元配偶者の同意が得られない場合は、共有持分のみの売却も検討されるでしょう。いずれにせよ、元配偶者との関係性次第では、争いの種になりかねないため、専門家に間に入ってもらうのが望ましいといえます。

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