更新日： 2024.3.26 | 公開日：
不動産の共有とは「複数の人が1つの不動産（＝1つの登記簿）を所有する」という状態を現すため、権利関係は複雑になります。では、共有不動産に住む人と住まない人がいる場合、どのような権利や義務が発生するのでしょうか。
今回の記事では、共有不動産が占有された場合、家賃請求はできるのかどうかについて解説します。共有持分を解消する方法についても解説しますので、ぜひお役立てください。
共有者ができること、できないこと
不動産の共有者は「自分の持分に応じて」不動産を使用・所有する権利を有しており、他の共有者の不動産を使用・所有する権利を妨害することはできません。民法では、共有者が単独で「できる行為」「できない行為」について、以下の範囲を規定しています(※1)。
- 保存行為：単独で可能
- 管理行為：共有持分割合の過半数の合意が必要
- 変更（処分）：行為単独では不可能
上記について、詳しく見てみましょう。
保存行為
各共有者が単独で「保全行為（不動産の現状を変更しない範囲で維持することとされる）」を行うことは可能です。
例えば「共有不動産を不法に占有している第三者を立ち退かせる」「不動産を修繕しないと不動産の利用に影響が出る場合に業者に修繕を依頼する」など。
管理行為
保全行為を超える管理行為は、共有者の持分の過半数をもって決定しなければなりません。ただし「何が管理行為になるのか」について、線引きはかなり難しく、ケースバイケースです。
例えば、共有物件を第三者に貸す場合では、以下のような判断基準があります。
- 借地借家法が適用されないこと（「借主に有利、貸主に不利」という状況にならないこと）。
- 短期賃貸借の範囲を超えていないこと（一般的に土地は5年、建物は3年）。
ただし、これらの条件を満たさない場合（賃貸人にとってより不利な契約である場合）は、「変更（処分）行為」とみなされ、共有者全員の合意が必要となります。
変更（処分）行為
次のような行為は、「制御不能な変更（処分）行為」に該当し、共有者全員の合意が必要です。
- 法的な処分をすること
- 所有権を失う合意
- 抵当権設定
- 共有者が決めた使用方法の変更
- サブリース契約における賃料の変更(一般的な賃料の変更は管理行為となる)
- 物理的変化をさせること
- 土地の盛土
- 畑から宅地への変更
- 土地に建物を建てる
- 建物の改築
- 大規模修繕などの物理的な変化
共有者が複数にわたる場合、こういった変更（処分）行為に必要な合意形成は非常に難易度が高くなるでしょう。
共有者には賃料を受け取る権利があるのか？
不動産の共有者が持つ権利については以上のとおりですが、共有者には賃料を受け取る権利があるのでしょうか。ここからは、以下のケース別に賃料受け取りの可否を解説していきます。
- 共有者が物件に居座って家賃を払ってない場合
- 第三者が住んでいて、共有者が家賃を独占している場合
- 被相続人と同居していた相続人が、引き続きその不動産に住んでいる場合
- 内縁の夫婦の一方が死亡した場合
次項より、それぞれについてみていきましょう。
共有者が物件に居座って家賃を払ってない場合
共有者であるA・Bが所有している物件にBが居座っていても、共有であるため違法ではありません。そのため、AはBに退去を求めることは不可能。しかし、これでは先に所有権を取得した人が有利であり、公平性が保てないことになります。
そこで、Aは、特に合意もなく居座っていたBに対して、自分の持分に応じた使用を妨げたとして、家賃の支払いを求めることができます。これを「不当利得返還請求」といいます。
ただし、Aも「Bが単独で不動産を使用すること」に合意していた場合には、Aは金銭を請求できない点には留意しましょう。
第三者が住んでいて、共有者が家賃を独占している場合
共有者の一人であるAが、Bと共有している土地を第三者であるCに貸している場合を考えてみます。
「AだけがCに使用を許可し、Bがそのことを知らなかった」としても、Cは全く権利を持たないわけではないため、BはCに財産の明渡しを要求することはできません。
しかし「Bが賃料相当額を共有持分で割る」ことで、「AとCの両方」または「どちらか一方」に金銭を要求することが可能。
ただし、これは純粋な「賃料」ではなく、“不法行為に基づく損害賠償請求権”である「不当利得返還請求権（法的根拠なく得た利益の返還を請求する権利）」の行使である……、というのが法的な解釈です。
被相続人と同居していた相続人が、引き続きその不動産に住んでいる場合
「親A」「長男B」が同居していて、「次のC」が別の場所に住んでいる場合、Aの死後、CはBに家賃請求はできるのでしょうか。
このケースでは、家賃請求は非常に難しいのが実際のところ。親Aと長男Bの間に書面による契約がなくても、遺産分割が完了するまでの間は、「使用貸借（無償使用）」の合意があったと推定されるのです。
ただし、遺産分割協議が成立して、共有状態が確認されると、前述のように一般の共有者と同じ考え方になりますので、不当利得返還請求が成立して金銭の請求を行えるようになります。
内縁の夫婦の一方が死亡した場合
「内縁の夫と妻A・B」が不動産を共有している場合、Aの相続人Cは「Aの死後、残された内縁の妻Bに対して、不動産の明渡し」を請求できるでしょうか。1998年2月26日、最高裁は内縁の妻を支持する判決を下しました(※2)。
内縁の夫婦が居住や共同事業のために不動産を使用してきた場合には、特段の合意がなくても、配偶者の死後「不動産を単独で使用することに合意している」と考えるのが相当なのです。
つまり、相続人Cの内縁の妻Bへの家賃請求や明け渡しは「認められない」といって差し支えないでしょう。
家賃問題の解決法①：持分の「売買」を行う
共有状態にあると、自分以外の誰かが当該物件に居座っていたとしても、家賃請求を行えないケースがあります。それを踏まえると「共有状態を早く解消したい」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで選択肢になるのが「共有持分の売買」。具体的には、以下の3パターンがあります。
- パターン1：他の共有者に自分の持分を買ってもらう
- パターン2：他の共有者の持分を自分で購入する
- パターン3：自分の持分を第三者に売却する
ここからは、それぞれについて個別にみていきましょう。
パターン1：他の共有者に自分の持分を買ってもらう
他の共有者の共有持分を自分で買い取ってもらうことは、有用な選択肢の1つです。
ただし、Aが相手方Bに自分の持ち分を買ってもらうことに合意しても、実際にBが登記に協力しなければ、登記簿に単独所有の登記を行えない点には留意が必要です。
一般的には、持分を取得する人と持分を放棄する人の両方が手続きに関与しないと、登記の手続きは完了しません。つまり、共有者の一人が単独で登記手続きを行うことはできないのです。
しかし、AがBの持分を購入することが訴訟（和解・判決）で認められ、その判決書や和解書に「Aの持分をBに移転する登記手続を命ずる」と明記されている場合には、Aは単独で登記を申請することが可能。これを「登記請求権」といいます。
パターン2：他の共有者の持分を自分で購入する
自分で住む、あるいは賃貸活用していくつもりなら、他の共有者の持分を買い取ってしまうのも選択肢の1つでしょう。
この際。相手が最初から話し合いに応じてくれるのであれば、話し合いをしてみて、納得がいかなければ裁判をすることもできます。
共有している相手が「共有者として費用を負担する」ことに同意せず、自分で管理したい場合には「共有物買取請求権」を使って、相手の持ち分を自分のものにすることが可能。
これは、民法253条2項が「共有者が負担すべき負担（費用等）に1年以内に応じないときは、相当の対価を支払うことによって共有者の持分を取得することができる」と規定しているからです(※1)。
Aが共有者Bに「共有者として負担してください」と伝えた後、Bが1年以内に支払わない場合、AはBの持分を強制的に買い取ることができます。
しかし、実際には、これに基づいて登記するためには、上記のようにBの協力が必要ですので、協力が得られない場合には「内容証明で買取り通知を送ってから訴訟を起こす」ことになるでしょう。
ここでも、法務局での登記が単独で通るようにするためには、判決書や和解調書に「登記手続を命ずる」と明記する必要があります。
パターン3：自分の持分を第三者に売却する
「どうしても共有者と話ができない」「訴えて不動産を買い取ってもらうことも避けたい」というケースでは、“自分の持分のみ”を第三者に買い取ってもらいましょう。
共有者は「他の共有者の同意を得ずに自分の持分を売却すること」が可能。
ただし、共有持分だけを買ってもらうことは、親族でもない限りほとんど不可能に近いので、共有持分の買取専門業者に相談するのが一般的です。
専門の業者なら、購入後に他の共有者との話し合いや訴訟の可能性などを考慮してくれます。
家賃問題の解決法②：共有物分割の訴訟を行う
家賃トラブルが起こった場合、「共有物分割請求」で共有名義を解消する……、という選択肢もあります。しかし、共有物分割訴訟には、他の訴訟とは異なる特徴があります。
共有物分割訴訟は、一般的な訴訟と違って「共有者が3人以上いて、そのうちの一部だけが争っている場合」でも、共有者全員が参加する訴訟。これを「固有共同訴訟」といいます。
また、訴訟の前提として、「合意形成のための努力がすべて失敗した」という事実が必要で、いきなり訴訟を提起することはできない点には留意しましょう。
ただし「すべての話し合いが行われた」といえるかどうかは、実際にはケースバイケースです。
例えば、共有者の一方が話し合いの要求に応じようとせず、話し合いが成立しない場合には、当事者同士が一度も話したことがなくても「話し合いが成立しなかった」と判断される可能性があります。
以上を踏まえて、訴訟の可能性がある場合は、事前に弁護士に相談して方針を決めておくとよいでしょう。
まとめ
共有不動産は、各共有者が自分の持分に応じて利益を得ることができますが、実際にはさまざまな制約が存在します。それは、家賃請求についても同様。
例えば、親の家に住んでいた子が「親の死後もその家に住み続ける」場合、別居している他の子は「遺産分割が完了するまで」明け渡しや金銭を要求できません。
共有者との話し合いや訴訟が難しい場合は「共有状態の解消」を目指すのが選択肢の1つ。専門家にも相談しつつ、多角的な判断をしましょう。
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