認知症の共有者がいる場合、共有不動産は売却可能？

高齢化社会を迎え、認知症患者は今後も増えていくでしょう。そんな情勢下では、認知症の親を施設に入れる費用のために、実家を売却したいと検討する方も増加しているはず。

親が買って住んでいる家を、家族の誰もが自由に処分できる訳ではありません。親の名義の家は親の財産ですし、親と共有していて持分を所有していても勝手に売却できないのです。

今回は、認知症の方との契約行為と成年後見制度について解説していきます。近い将来について不安をお抱えの方は、ぜひ参考にしてください。

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認知症患者は法律行為を行えない

認知症を患っている人は、症状が重くなると法律行為ができなくなります。法律行為というと「高額な不動産の売買」などをイメージしがちですが、広義の意味では、日常の買い物でも契約や法律行為といえます。

認知症の症状や重症度は、ちょっとした物忘れから全くコミュニケーションが取れない状態までさまざま。

そのため、認知症の人が持っている共有持分を売却するためには、「成年後見制度」という家庭裁判所が選任した人が、必要な範囲で認知症の人をサポートする制度の利用が必要です。

成年後見制度を利用すれば売却可能

家庭裁判所に成年後見の開始を申請し、後見人が選任されれば、「認知症の人が所有する共有持分の売却」が可能になります。

後見人は、司法書士や弁護士などの専門家が選任されるのが一般的。現在の家庭裁判所の運用では、親族が候補者として指名されても、専門家が後見人に選任されるケースが多くなっています。

成年後見人は本人に代わって財産を処分できますので、自宅の売却は成年後見人が行うことになります。自宅の売却が、被成年後見人のためになるのであれば、家庭裁判所の許可を得られるでしょう。

その後、買い手が決まれば、家庭裁判所から売却の決済の許可が下りますので、決済には成年後見人が立ち会い、司法書士が成年後見人の本人確認を行う……、という流れになります。

仮に、共有者が死亡してしまった場合の対処法については、以下の記事でも解説してます。こちらもあわせてご覧ください。

関連記事：不動産で共有名義人が死亡したら持分はどうなる？

法定後見制度とは？

法定後見制度とは、認知症の人のため、家庭裁判所の審判によってスタートする成年後見制度で、「後見」「保佐」「補助」の3種類があります。

後見制度とは、重度の認知症や知的障害などにより、本人が判断能力を失っていると判断された場合に適用される制度。以下より、それぞれ個別に解説していきます。

後見人

後見制度が適用されると、本人の代理人として「成年後見人」が裁判所から選ばれます。成年後見人とは、簡単に言うと「自分で判断できない人の後見人」のこと。

例えば、幼い子どもはまだ自分で判断できないため、銀行口座の開設などの重要な手続きを親や後見人が代わりに行ってもらうのと同様です。

認知症の人のための法定後見人制度でも、成年後見人に選ばれた人が、判断能力を失った本人に代わって財産を管理します。

任意後見

「任意後見」とは、まだ判断能力を失っていない人が、将来に向けて後見人と契約を結ぶ制度です。 支援する法律行為は、契約の中であらかじめ決めておきます。

任意後見の制度では、判断能力が落ちてきたら、裁判所に任意後見監督人を選任する申し立てを行い、選任されることで「任意後見契約」が有効になります。

法定後見

「法定後見」とは、後見人を立てる段階から裁判所が有する決定権です。法定後見制度では、裁判所が後見人を選定します。

そのため、必ずしも希望通りの後見人が選任されるとは限りません。

後見人になれない人とは？

前述のように、後見人は認知症の方が亡くなるまでの長い間、当人の財産を管理するという重要な役割を担っています。

これを防ぐために、法律上、後見人になれない人がいます。具体的には、下記のとおりです。

• 未成年者
• 家庭裁判所で解任された法定代理人、保佐人、補助人
• 破産した人
• 被後見人、被後見人の配偶者または直系尊属に対して訴訟を提起した者
• 所在が不明な人

保佐人

保佐人は「軽度の認知症や発達障害などにより判断能力を欠いているが、日常生活を自力で行うことができる」と考えられる場合に適用されます。

保佐を用いた場合、代表者の名前は「保佐人」と呼ばれます。

本人の判断能力が、成年後見人を選任すべきほどには損なわれていないと家庭裁判所が判断したケースで、保佐人が適用され、支援を行うことになります。

補助人

補助人は、本人の判断能力の低下が保佐の場合よりもさらに軽い場合に適用されます。代理人は「補助人」と呼ばれ、本人の判断能力が健常者に比べてやや劣るものの、日常生活に支障がない場合に支援を行うのが一般的です。

成年後見制度を使った不動産売却の手順について

ここからは、法定後見制度で財産の売却を委任された成年後見人が、不動産を売却する際の手続きについて説明します。具体的には、以下の3つのステップが必要です。

• Step1.不動産会社の選定と売却
• Step2.売却許可の申請

次項より、個別にみていきましょう。

Step1.不動産会社の選定と売却

不動産の市場価格を調査します。インターネット上の情報でおおよその相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

基本的に、不動産を売却する際の手続きは、自分の不動産を売却する場合とあまり変わりません。しかし、たとえ親であっても第三者の財産を売却することになりますので、自分の財産を売却する場合よりも慎重に進める必要があります。

なお、査定結果は、高ければ良いというものではありません。査定価格結果に具体的な根拠を示し、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社に売却依頼をすることを念頭に置きましょう。

売買価格を決め、購入希望者が決まったら、売買契約書のドラフトを不動産会社が作成します。

Step2.売却許可の申請

売却する共有不動産が、後見制度を受ける本人が住んでいる不動産の場合、その不動産を売却するには裁判所の許可が必要です。許可を得ずに不動産を売却してしまうと、その取引は「無効」となります。

当該不動産が「非居住用不動産」のケースでは、許可は不要ですが、生活費や医療費を賄うためなどの正当な理由が必須。

極端に安い価格での取引は、法定後見制度における本人保護の観点から認められない場合もあります。

不動産の売却を検討する際は、事前に裁判所に相談しましょう。 裁判所の承認を得た後、買主との間で売買契約が締結されれば、不動産が引き渡されます。

まとめ

不動産の共有者のなかに認知症の方がいる場合、不動産全体を売却することは不可能ですの。どうしても共有者の持分を含めて不動産を売却したい場合は、成年後見人を選任することが必要。

成年後見は、認知症の方を保護するための制度であり、その適用や職務執行にはすべての家庭裁判所が関わっています。しかし、後見人を選任した後の不動産売却が、他の共有者や親族の希望通りに行えるかどうかはわかりません。

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