共有持分は売却可能？よくあるトラブルと対策方法とは？

相続などで取得した不動産を「共有名義」で所有し続ける場合、トラブルに発展することも少なくありません。そのため、問題解決を図るうえではなるべく早く売却する必要があります。

共有持分は、そのままでは利活用すらままならないことから、その取り扱いに悩むケースは多々あるでしょう。

そこで今回は、共有持分という特殊性のある不動産を売却する方法と、売却時に発生しがちなトラブルについて紹介します。

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共有持分とは

「共有持分」とは、1つの財産を複数の所有者で分割共有する場合における権利割合のことをいいます。なお、複数の所有権者により共有されている不動産自体の呼称は「共有名義」です。

自分の持分だけなら売却できる

共有不動産は、その持分によってできることが限られます。何かする場合に、他の共有者の合意が必要。

例えば、以下のようなケースがあげられます。

• 売却（不動産の全体の売却）
• 長期賃貸借契約
• 解体や新築や大規模修繕など大きな変更
• 抵当権の設定
• 分筆や加筆

上記を実施する際には、全員の同意が求められます。 共有者によっては交渉は難航し、放置されてしまうことが多々あることでしょう。しかし、面倒だからと言って放置してしまうと、毎年固定資産税を払う羽目になりかねません。

不動産全体については個人のものではなく、それぞれの所有者のものなので、共有持分権者全員の合意がないと売却できないのです。

ただし、自身が所有している共有持分については単独で売却することが可能。他の共有者に告知なく、勝手に売却してしまっても法律上は問題ありません。

共有持分の売却方法

「共有持分を売却したい」と考えた際には、以下のいずれかの手法があります。

• 共有者全員で売却
• 他の共有者への自分の持分の売却

それぞれの方法について、次項より個別に解説します。

共有者全員で売却

共有者全員の賛成を得られ、全員の印鑑証明書や実印などが揃えば、共有不動産を売却できます。共有者間で連絡が取りやすく、協力し合える関係であれば、この方法を取ることが可能。

なお、売買契約の際に使用する売買契約書には、共有者全員の署名と捺印が必要になる点には留意しましょう。

契約の際は、共有者全員の立ち会いが好ましいですが、全員での立ち会いが難しい場合もあります。そのようなケースでは「代理人」を設定し、売却手続きを代行してもらわなければなりません。

ただし、代理人に手続きを委任する場合は、「委任状」の作成が必要ですので、早いタイミングから準備しましょう。

他の共有者への自分の持分の売却

共有不動産の売却では、他の共有者に買い取ってもらう方法もあります。共有者が親族であれば、買い取ってもらえる可能性もあるでしょう。

なお、それでもトラブルを防止するためにも事前に専門家に相談し、場合によっては間に入ってもらうのがおすすめです。

共有持分の売却時によくあるトラブル

一方で、共有持分の売却にはリスクもつきものです。具体例としては、以下のようなトラブルが考えられます。

• ケース1：夫婦間での共有持分
• ケース2：相続時のトラブル
• ケース3：共有者が売却代金を分配しない

次項より、それぞれ個別にみていきましょう。

ケース1：夫婦間での共有持分

夫婦で不動産を共同名義で所有しているケースは多々ありますが、売却についての話し合いで意見が合致しないことも珍しくありません。

だからといって、安易に自分の共有持分のみを売却しないようにしましょう。夫婦で購入した資産を、法律上問題ないからといって勝手に売却してしまえば、離婚問題にまで発展しかねません。

ケース2：相続時のトラブル

親が亡くなり、その子供達が不動産を相続する場合もトラブルになりがちです。遺産相続は兄弟間でもお金が絡むので、深刻な話し合いになるケースも多々あるでしょう。

「円満に終わらせたい」と思い、不動産を共有状態で相続してしまうと、その後さらに権利問題がややこしくなってしまいかねません。

なぜなら、時間が経てば経つほど、孫や配偶者といったその他権利者が出てきて、関係が複雑化してしまいかねないためです。

特に代々受け継がれている不動産である場合には、権利関係が複雑になってしまっている可能性は多々あるでしょう。

ケース3：共有者が売却代金を分配しない

共有者全員が合意して不動産を売却する際、買取業者とやり取りする代表者を一人決める必要があります。その代表者が売却代金を受け取りますが、売却益の分配方法についてトラブルに発展するリスクは大いに考えられるでしょう。

不動産ともなれば、数百万、数千万円単位のお金が動くため、分け方で揉めてしまう可能性が懸念されます。

共有持分を売却する際のポイント

共有持分は、自分の持分だけだと流動性が低く、売却しづらいのが特徴です。そのため、共有状態のままで売却しようとすると、相場よりも低い金額で売り出さなければならないことが多々あります。

そこで、なるべく売却できる可能性をアップさせるために意識したいのが「共有持分権者同士で話し合いの場を設ける」「信頼できる買取専門業者を見極める」という点です。

以下より、それぞれについて解説します。

共有持分権者同士で話し合いの場を設ける

共有持分の売却時、前述したようなトラブルを防ぐには、できるだけ早く単独名義にするのが大切です。そのため、まずは他の共有持分権者と話し合いの場を設けるようにしましょう。

話し合いが難航した場合は、下記のような項目を説明し、売却についての同意を得られるよう説得しましょう。

• 不動産の今後の活用を考え、売却が妥当であること
• 所有しているだけで固定資産税が発生すること
• 修繕費用など、持分に応じて諸々の負担が必要であること
• 共有不動産は共有者全員の合意が無いと売却できないこと
• 不動産を共同所有することで発生するリスク

信頼できる買取専門業者を見極める

不動産の買取業者なら、売却時に発生しがちなトラブル回避につながる、他の共有者との交渉を代行してくれるケースもあります。買取業者を間に入れると、話し合いがスムーズにいく場合も多々あるでしょう。

「買取価格の見積もりを依頼し価格が適正であるか」「営業マンの対応は誠実か」といった点にも着目しつつ、共有持分の買取業者を選定しましょう。

まとめ

共有持分のような特殊な不動産は売却もスムーズには進まず、場合によっては共有者間でトラブルになる可能性も懸念されます。共有持分を売却する方法は「共有者全員で売却する」「単独で売却する」のいずれかになりますが、どちらにしろ共有持分の買取専門業者に相談すれば、スムーズに売却できる可能性が高まります。

専門的に共有持分を買い取っている業者なら、他共有者との交渉も代行してくれるため、売却時のトラブルも防止できるでしょう。

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