実家を共有名義で相続するとトラブルに？共有不動産の持つリスクについて論考

実家などの不動産を兄弟姉妹が共有名義で相続するケースは珍しくありません。しかし、共有名義で相続をするということは、後々トラブルにつながる可能性が多く孕んでいます。

今回は、実家の不動産を兄弟姉妹で共有相続した際に発生し得る問題やトラブルについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

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共有名義不動産とは

共有名義の不動産とは、「複数人が権利を持っている不動産」のことです。例えば、親名義の実家を兄弟で相続する場合、兄と弟の1/2ずつ相続登記をすることになり、その不動産は共有状態となります。その後、物件に対して半分ずつの権利を持つことになる……、というのが共有不動産の特徴。

ここでいう1/2とは、「建物の西側が兄、東側が弟のもの」という物理的な考えではなく、あくまでも「概念的な権利を有している」と理解しましょう。

近年は、夫婦で住宅を購入する際にペアローンを組んで購入するケースも多々あります。この場合も、夫婦で登記をすれば共有名義の不動産になります。

共有不動産はお互いに権利を“制限している”状態

不動産を共有する場合、各共有者は不動産の一部を使用するのではなく、不動産の全てについて使用することが可能。これを「共有物の使用収益権」といいます。

ただし、共有不動産は他の共有者の持分権利もあるため「特定の共有者だけが好きに使う」ということはできません。共有不動産について、民法では3つの制限を定めています。

【変更（処分）行為：共有者全員の合意が必要】

• 売却
• 贈与
• 長期賃貸借
• 増築、改築
• 大規模修繕
• 抵当権の設定
• 解体
• 建て替え
• 分筆、合筆

【管理行為：共有持分割合の過半数の合意が必要】

• 短期賃貸借
• 共有物の使用方法決定
• 賃料の減額
• 賃貸借契約解除

【保存行為：単独で可能】

• 修繕
• 無権利者に明け渡し請求
• 抹消登記請求
• 法定相続による所有権移転登記

このように、共有不動産を所有している場合、共有持分権者はこれらを単独では決行できない場合があります。例えば、相続した実家を売却したいと弟が提案しても、兄が反対の場合は実行できません。

つまり、各共有者がお互いに権利を制限し合っている状態で、重大な事項であるほど制限が厳しくなるのです。

共有名義不動産がトラブルになるケース8選

それでは、兄弟で実家を共有した場合に考えられるデメリットについて考えていきましょう。具体的には、以下のようなものが考えられます。

• ①：単独で売却できない
• ②：管理負担が偏るリスクがある
• ③：費用負担が偏るリスクがある
• ④：責任の所在がわからなくなる
• ⑤：立ち退きを要求できない
• ⑥：自分の子孫に影響を与える可能性がある

次項から、それぞれについて解説します。

①：単独で売却できない

共有の実家をすべてを売却するためには、共有者全員の合意が必要です。前述のとおり、弟が「売りたい」と思っても、兄が「売りたくない」と反対すれば、売却できません。

売却だけでなく「改築」「大規模修繕」など、不動産の形を変えることや処分行為は共有者全員の合意が必須。

抵当権設定も処分行為にあたるため、銀行からお金を借りる際に、相続した実家を担保に入れたいと思っても、独断では行えないこともあわせて理解しておきましょう。

②：管理負担が偏るリスクがある

実家を共有状態で承継すると、親族のいずれかに管理負担が偏るリスクがあります。空き家の実家を共有で相続した場合、空き家管理には草取りや掃除などさまざまな手間がかかるでしょう。

兄弟で平等に管理できる状態であればいいですが、実際には近くに住んでいる兄弟に負担がかかることも珍しくありません。こういった管理負担の偏りは、親族間の不平不満につながりかねないのです。

③：費用負担が偏るリスクがある

不動産を所有していると、固定資産税や管理費・修繕費など、さまざまな費用がかかります。固定資産税などは共有者のうち1人に納付書が送られてくるため、受け取った人が全額支払い、持分に応じて他の共有者に求償する流れになります。

このとき、兄弟からスムーズに徴収できれば問題になりませんが、支払いが滞ったり、減額を要求されたりすれば、支払った兄弟の費用負担が増えることになります。

④：責任の所在がわからなくなる

賃料収入を得られる不動産を共有した場合、賃料や必要経費などの分配についてトラブルになることがあります。

借主と争いが起きたときや赤字になってしまった時など、共有状態にしていると誰が責任を負うのかが不明確なため、責任の押し付け合いになってしまうこともあり得ます。

⑤：立ち退きを要求できない

共有持分をわずかでも持っていれば、実家を「使用する権利」があります。そのため「兄と弟で共有している実家を兄が占有し、弟が使用できない状況」であったとしても、無理やり立ち退きを要求することはできないのです。

「裁判によって持分に応じた金銭を請求する」「悪質な場合であれば、明渡請求をする」ことなどは不可能ではありませんが、精神的にも多大な負担になってしまうでしょう。

⑥：自分の子孫に影響を与える可能性がある

兄弟で共有名義にしていて問題がなかったとしても、自分や兄弟が死亡し、相続が発生するタイミングで自分や兄弟の子供に迷惑をかけてしまう可能性が懸念されます。

さらに、相続を重ねるごとに共有者が増えていき、全く知らない人同士で1つの不動産を共有している状態になる……、という状況すら起こり得るでしょう。そうなると、実家の扱いが難しくなり、他の共有者と揉め事に発展するリスクが高まります。

相続物件が空き家だった場合のリスクとは？

実家を承継したとしても、兄弟の誰も住む予定がないため、そのまま空き家になってしまうケースは珍しくありません。しかし、誰も住むことなく放置された空き家は通常の家よりも劣化が早くなるため、定期的な維持・管理が必須。

空き家を放置すれば、不審者が勝手に利用し、犯罪トラブルに巻き込まれる。あるいは倒壊や火災などの発生リスクも高まるでしょう。

このように、実家に住んでいなくても、相続で共有持分を持っている場合は、管理者責任が発生します。そのため、早期に解体・売却などを行なって物件と解体してしまいましょう。

まとめ

兄弟姉妹で実家を共有不動産として所有すると、さまざまなトラブルを引き起こすかもしれません。共有者の同意なしに不動産を売却することはできませんが、自分の持分だけなら売却することも可能。

もし、親から相続した共有不動産でトラブルになっている場合は、共有持分の専門家に相談もしつつ、共有状態の早期解消を目指しましょう。

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