更新日： 2024.3.27 | 公開日：
不動産登記は、不動産取引の際に避けて通れない手続きの1つです。登記は権利関係を公示し、正当な権利を確保する手段として、重要な役割を果たします。
特に、共有持分のような特殊な状況下での登記は、より慎重に手続きを進める必要があります。しかし、この不動産登記のプロセスは、専門的な知識を要するものであり、それゆえ多くの人々にとっては悩ましい問題でしょう。
そこで、この記事では共有持分の登記の流れや費用、さらには自分で登記を行うメリットやデメリットを詳しく解説します。不動産登記に関する疑問や不安を持つ方、費用を節約したいと考える方はぜひ参考にしてください。
目次
そもそも不動産の登記とは
不動産の購入や銀行からの融資に伴い、民法上で「所有権」や「抵当権」などの権利が発生します。契約自体は書面がなくても法的に成立しますが、もし紛争が生じた場合、権利を明確に証明するための手段が必要です。
ここで、不動産登記の役割が登場します。法務局に提供される登記簿に権利を正式に「登記」することで、自身の権利を対外的に有効に主張できるようになります。
登記簿について
不動産登記は、法務局で行われます。「所有者」や「抵当権者」、そして「債権額」などの情報が、登記官により不動産登記簿に記載されます。
記載内容については、以下のとおり。
＜登記簿に記載する項目＞
| 所在地 | 不動産の所在地 |
| 地番 | その土地を特定するための番号。 |
| 使用目的 | 地目（宅地、田、畑などの種別）や建物の利用目的など。 |
| 面積 | 土地や建物の面積。 |
| 権利者 | 土地や建物の所有者や権利を有する者の名前や住所。 |
| 権利の種類及び内容 | 所有権、担保権、使用権などの権利の種類と、それに関連する内容。 |
| 登記の日付 | その権利が登記された日付。 |
| 隣地の表示 | 隣接する土地の情報。 |
| 担保権の内容 | 抵当権や質権などの担保権に関する情報。金額、優先度など。 |
| 制限事項 | 土地や建物の利用に制限がある場合の内容。例：都市計画法に基づく用途地域や高度地域など。 |
登記の種類
不動産に関する登記はいくつかの種類がありますが、以下の3つは特に知っておくべきものです。
| 目的 | 内容 | |
| 所有権移転登記 | 土地や建物などの不動産の所有者が変わったとき、その変更を公示するための登記。 | 売買契約の締結及び決済の後、所有権が移転したことを公示するための登記。 |
| 抵当権設定登記 | 不動産を担保として借入金や債務の返済を保証するための権利を設定する登記。 | 債権者が、第三者に優先して弁済を受けるために抵当権が設定された事実を公示する登記。 |
| 所有権保存登記 | 不動産登記に、自分がその不動産の所有者であることを第三者に公示するための登記。 | 表示登記がなされた後、権利に関する登記として、最初にされるもの。 |
このように、不動産に関する権利や契約を正式かつ公的に認められるための手続きが、不動産登記です。不動産取引や権利移転時には、この手続きが欠かせません。
共有持分の登記で必要な費用
共有持分の登記で必要な費用としては、以下のようなものがあります。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 土地家屋調査士への報酬
次項より、それぞれ個別にみていきましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産登記の際に法務局へ支払う税金です。具体的には、不動産の固定資産税評価額に対する特定の税率を適用して計算されます。特に共有持分移転登記の場合、所有割合の計算が必要となるため注意が必要です。
登録免許税率は下記のとおり。
＜建物の登記＞
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% （令和8年3月31日までは、土地の売買による税率は1.5％） |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
＜住宅用家屋の軽減税率＞
| 項目 | 内容 | 税率 |
| ①：住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記。 | 0.15% |
| ②：住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限る）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記。 | 0.3% |
| ③：特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等（措法74） | 住宅用家屋に該当するもの（以下「特定認定長期優良住宅」）を新築または建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 （一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、0.2%となります。） | 0.1% |
| ④：認定低炭素住宅の所有権の保存登記等（措法74の2） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの（以下「認定低炭素住宅」）を新築または建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 | 0.1% |
| ⑤：特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記（措法74の3） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記。 | 0.1% |
| ⑥：住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75） | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む）または住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記。 | 0.1% |
司法書士・土地家屋調査士への報酬
登記申請の代行を行う司法書士への報酬は、合計10～15万円程度となります。対して、建物表題登記の申請を行う土地家屋調査士への報酬は、一般的に6～10万円です。
ただし、必要な業務範囲などに応じて値段は上下しますので、早い段階で各専門家に確認しましょう。
【ケース別】共有持分の登記費用例
ここからは、共有持分の登記費用例について、次のケース別に紹介します。
- 共有持分を売買した
- 共有持分を相続した
- 共有持分を放棄した
- 離婚で共有持分を分与した
以下より、それぞれについて解説します。
共有持分を売買した
売買に伴い、登記の手続きが必要になる際、必要な手数料には「売買または競売による所有権の移転」の税率が適用されます。具体的には、2%の税率です。例えば、売買される共有持分の評価額が1,000万円であれば、登記費用は「1,000万円 × 2%（土地の売買は1.5％） = 20万円」となります。
共有持分を相続した
不動産の共有持分を相続する場面では、「相続または法人の合併による所有権の移転」という項目の税率、すなわち0.4%が適用されます。
例えば、相続される共有持分の評価額が1,000万円だった場合、登記のための費用は1,000万円 × 0.4% = 4万円が必要になるでしょう。
共有持分を放棄した
共有持分の放棄も所有権の移転の一形態であり、「その他の所有権の移転」という項目が適用されることになります。
税率は2%ですので、もし放棄する共有持分の評価額が500万円であれば、登記費用は「500万円 × 2% = 10万円」です。
離婚で共有持分を分与した
離婚により不動産の共有持分を分与する場合も、所有権の移転が生じます。こちらも「その他の所有権の移転」として2%の税率が適用されます。
分与される共有持分が、例えば700万円の場合、その登記の際には700万円 × 2% = 14万円の費用が必要になります。
どうしても費用を抑えたいなら自分で登記という選択肢も
どうしても登記費用を抑えたいなら、「自分で登記する」という選択肢もあります。その場合の手順としては、以下のとおり。
- 手順1：必要書類の収集
- 手順2：申請書の作成
- 手順3：法務局への提出
以下より、各手順の詳細を解説します。
手順1：必要書類の収集
共有名義で不動産を取得する場合、住民票の写しは買主全員分が必須となります。さらに、軽減税率の適用を目指す場合は、住宅用家屋証明書の準備も推奨されます。
所有権移転登記を行う際には、登記識別情報や登記済証、売買契約書、売主の印鑑証明書などが必要となることが多いのですが、これらは多くの場合売主が提供するものです。
手順2：申請書の作成
次に、登記申請書の作成に移ります。法務局の窓口で申請書を手に入れることもできますし、オンライン上からダウンロードすることも可能です。取得した申請書には、必要な情報を正確に記入する必要があります。
特に、融資を受けて新築する場合など、複数の種類の登記申請書が必要となるケースもあるため注意しましょう。添付する書類も各申請書によって異なるので、事前の確認が大切です。
手順3：法務局への提出
全ての書類が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請を行います。持ち込みはもちろん、オンラインや郵送での申請も可能です。内容に誤りがなければ、登記完了の通知が来て手続きは完了となります。
登記は専門家に任せた方が効率的
確かに、自力での登記も1つの方法です。しかしながら、申請内容にミスがあると、修正作業が必要となり、意外と時間や手間がかかる場面もあります。もし、登記申請完了前に何らかのトラブルが発生した場合、状況が一気に複雑になることも。
そうしたリスクを回避し、手続きをスムーズに進めるためには、専門家に依頼するのが最も確実です。不動産関連の手続きは専門性が高いため、確実なサポートを受けたい方は、専門家に相談することを強くおすすめします。
まとめ
不動産取引に関する手続きは、特に共有持分の場合、その内容や費用が非常に複雑であり、適切な知識と経験が求められます。
自身で登記を行うことでコストを抑えることは可能ですが、その一方で、間違った手続きや情報の不足は、後々のトラブルや権利上の問題を生む可能性があります。
不動産の登記は、その後の生活や資産形成にも大きく影響します。間違いのない、確実な手続きを行うためにも、専門家の知識と経験を活用することを推奨します。登記手続きに関する疑問や不安がある場合、まずは専門家に相談しましょう。
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