共有持分を任意売却する方法を徹底解説！メリット・デメリットについても詳しく紹介

共有持分を所有していて、住宅ローンの滞納や金融的困難に直面した際に考慮すべき重要な選択肢として「任意売却」が挙げられます。任意売却とは、債権者の同意を得て、抵当権がついた不動産を市場価格より高く売却し、ローン残債を返済する手段です。

任意売却の最大のメリットは、競売に比べて高い価格で物件を売却できる点にあります。しかし、金融機関との交渉難易度、信用情報への影響など、さまざまな課題も伴います。

この記事では、任意売却の概要やメリット・デメリット、具体的な実施手順について詳しく説明します。

共有持分の任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの債務を完済できない状況にある債務者が、債権者（金融機関）の同意のもと、抵当権が設定されている不動産を売却する手続きを指します。

通常、抵当権が設定されている不動産は、その権利が存在する限り売却が許可されません。これは、抵当権が残る不動産が返済不能に陥った際に差し押さえられるリスクを孕んでいるため、買手が容易に見つからないからです。

不動産売却には、その物件に設定された抵当権を抹消する必要があります。しかし、売却可能な金額（市場価格）が住宅ローンの残債を下回る場合。すなわち「売却金額 < ローン残債」となった状態（オーバーローン）では、金融機関は抵当権の抹消を認めないのが通例です。この状態では、不動産の売却は極めて困難になります。

延滞が長期化すると、債権者は抵当権を行使して担保物件を競売にかけ、残債務を回収しようとします。ただし、競売では不動産が市場価格の半額程度で落札される傾向にあります。

そのため、金融機関は抵当権の行使を避け、可能な限り競売を回避したいと考えるのが一般的でしょう。その解決策として、金融機関は時に「債務の一部が残る」ことを受け入れ、抵当権を抹消し、不動産の任意売却を許可する場合があります。

ただし、不動産が共有名義の場合、債権者の合意だけでは任意売却を実施できないことが問題として挙げられます。

不動産全体に抵当権が設定されている場合

共有名義の不動産を全体として売却する際には、共有者全員の合意が不可欠です。これは、民法第251条に基づき、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と規定されているためです。

したがって、共有不動産に抵当権が設定されている場合、債権者と債務者のみの合意では任意売却を進めることはできません。

共有持分に飲み抵当権が設定されている場合

共有持分に関しては、個々の共有者が自身の持分について完全な所有権を持ちます。そのため、持分のみを売却する際には、他の共有者からの合意は必要ないのが原則です。

これにより、共有不動産の一部にのみ抵当権が設定されている場合、その持分に関しては債権者（金融機関）との合意があれば、共有者単独で任意売却を進めることが可能。

例えば、不動産を「1/2」ずつ共有するAとBの間で、Aの持分にのみ抵当権がある場合、Aは自らの判断で債権者と交渉し、任意売却を実行できます。

しかし、共有持分のみの売却は買い手を見つけにくいという問題があります。共有持分だけでは不動産の自由な活用が制限されることや、他の共有者との権利関係のトラブルの可能性から、一般の個人や不動産業者はこの種の取引に消極的。

そのため、共有持分のみの任意売却を検討している場合、共有持分専門の買取業者に相談することが現実的な解決策となります。

これらの業者は、他の共有者との調整を含めた不動産再活用の専門家であり、共有持分に関しても買取を行ってくれる可能性が高いのが特徴です。

債権の種類ごとの任意売却について

ここからは、債権の種類ごとの任意売却について詳細に解説します。

住宅ローン

住宅ローンにおいては、通常、連帯債務型、連帯保証型、ペアローンの種別や共有名義の持分割合に関わらず、住宅全体に対して抵当権が設定されます。そのため、住宅ローンの滞納が続き抵当権の行使が検討されると、住宅全体が競売の対象となります。

この場合、任意売却を進めるためには共有者全員の合意が必要ですが、競売によっても住宅を失うことを理解すれば、他の共有者を説得しやすくなる場合があります。

一般債権

共有者個人の債務に関しては、他の共有者が連帯していなければ、個人の責任範囲に留まります。この場合、差し押さえの対象はその共有者の持分のみとなります。

持分の任意売却には他の共有者の同意は不要ですが、共有者間の良好な関係を維持するために、任意売却の意向は事前に他の共有者に伝えておきましょう。

税金の滞納

税金の滞納が原因で不動産や持分が差し押さえられると、国（税務署）や市町村は通常、未納税金を全額支払うまで差し押さえを解除しません。

この状況では、債権者の同意を得て任意売却を行うことが困難になり、結果として財産は公売（国や市町村が差し押さえた財産を公開入札で売却する手続き）にかけられることが多々あります。

税金に関連する債務は他の債務と比較しても特に厳しく扱われ、債務整理の対象にもならないため、十分な注意が必要です。

任意売却の条件

一般的に、任意売却が検討されるのは「ローン返済の滞納」が発生している場合です。

金融機関にとって任意売却は、ローンの残債が存在する中で担保を手放すリスクを伴う行為。「滞納が続いている」など、やむを得ない状況でなければ交渉に応じることは少ないのが実情です。

ただし、返済を継続することが困難な特別な事情がある場合（例えば離婚による経済的困難など）、金融機関は交渉に応じる可能性があります。

不動産の任意売却の可否は最終的には金融機関との交渉にかかっており、金融機関によっては返済の滞納履歴がない場合に任意売却に応じないことも。債務者の状況によっても交渉の成果は変わってきます。

そのため、金融機関との任意売却に関する交渉は複雑であり、個人で行うには難しい場合が多々あります。

共有持分の任意売却を検討すべきケース

以下のようなケースでは、共有持分の任意売却を積極的に検討しましょう。

• ケース①：ローン返済が難しい場合
• ケース②：夫婦で購入したマイホームを手放したい場合

次項より、詳しく解説します。

ケース①：ローン返済が難しい場合

不動産の任意売却が最も一般的に検討されるケースは、「住宅ローンの滞納が発生し、今後も返済が難しい」という状況です。

特に、滞納が長期化し、かつオーバーローン（残債務が売却代金を上回る状態）に陥っている場合、抵当権の付いた物件の処遇には主に「競売」「任意売却」の2つの選択肢があります。

住宅ローンの契約では、融資の条件の一環として保証会社との保証委託契約を結ぶのが一般的。債務者が返済に遅れると、通常は約3か月後に保証会社が債務者に代わってローンを全額立て替える「代位弁済」が行われます。

代位弁済が行われると、債権は保証会社に移り、債務者は「期限の利益」を失い、保証会社から一括返済の要求を受ける可能性が高まります。

代位弁済後も滞納が続く場合、債権者（この場合は保証会社）は物件の競売手続きを開始する可能性があります。競売にかけられる前に、銀行の担当者が債務者に任意売却の提案をするケースも存在します。

法律上、競売の開札期日の前日までに債権者の同意が得られれば、競売を取り下げて任意売却を進めることも可能。ただし、債権者によっては取り下げ可能な時期に制限があるため、注意が必要です。

競売手続きが進むと債権者側の手間も増えるため、債務者はできるだけ早期に任意売却を検討することが望ましいでしょう。

ケース②：夫婦で購入したマイホームを手放したい場合

夫婦で購入したマイホームの任意売却は、離婚が原因で発生するケースがあります。最近は夫婦共同名義で住宅ローンを組むケースが増えていますが、離婚時にはどちらかが物件を離れる。あるいは共に離れて物件を売却するケースが大半です。

離婚による売却でも、ローン完済が不可能な場合、任意売却が必要になります。

夫婦の一方が物件から離れることはローン契約違反となり得るため、一括返済を求められるリスクがあります。したがって、ローン返済に不安がある場合やオーバーローンの見込みがある場合は、任意売却を検討することが推奨されます。

共有持分を任意売却するメリット

任意売却のメリットを挙げると、以下のようなものが考えられます。

• 比較的内密に売却できる
• 競売よりは高値で売却できる

ここからは、個別にみていきましょう。

比較的内密に売却できる

任意売却は、通常の不動産取引と同様に進められるため、不動産業者による査定と現地調査が主な活動になります。これに対し、債権者が不動産の競売を進める場合、裁判所の執行官が物件の現地調査を行う必要があります。

裁判所の職員が自宅周辺で調査活動を行うことは、住んでいる人にとって精神的な苦痛やプライバシーの侵害につながる可能性があります。ご近所への影響や目を気にする場合、任意売却は有用な選択肢なのです。

任意売却を行う際、不動産仲介会社を通じて物件情報が不動産ポータルサイトに掲載され、通常の買手を募る方法が取られます。これは競売における「競売物件情報サイト」に情報が掲載される状況とは異なり、物件が安価で落札されるリスクを軽減します。

競売よりは高値で売却できる

任意売却で金融機関から合意を得ることができれば、競売に比べてより高い価格で不動産を売却することが可能です。競売では、物件の市場価格が通常の半額程度に落ち込むことも珍しくありません。

これは競売における買主にとって不利な条件（物件の内覧ができない、建物の瑕疵が保証されない、物件情報の正確性が保証されない等）によるものです。

一方、任意売却では取引形態が通常の不動産売却と変わらないため、市場相場に沿った価格設定が可能。これにより、売却後に残る債務（ローン残高）を減少させることができ、債務者にとって有利な結果をもたらすことが期待できます。

共有持分を任意売却するデメリット

一方で、共有持分の任意売却には次のデメリットが発生します。

• 金融機関から許可を得難い
• ブラックリストに載せられてしまう

以下より、詳しく解説します。

金融機関から許可を得難い

任意売却プロセスにおける最大の課題は、金融機関との複雑な交渉です。金融機関によって任意売却の承認基準は異なり、交渉の成否は往々にして交渉者の能力に左右されます。

特に、複数の抵当権が設定されている場合、第二順位、第三順位の債権者との交渉は一層困難になります。

例えば、住宅ローンを代理店を通じて契約した場合、複数の金融機関による抵当権が設定されることもあり、これらの債権者との担保解除料（ハンコ代）の交渉も不可欠です。

さらに、共有名義の不動産の場合、他の共有者との合意も必要になります。法律や不動産に関する知識が乏しい一般の個人がこれらの交渉を単独で進めるのは難しいため、法的なサポートや不動産の専門家のアドバイスが必要です。

ブラックリストに載せられてしまう

任意売却を行うと、信用情報機関によって個人の信用情報に金融事故の記録が掲載されることがあります。日本ではKSC、JICC、CICの３つの主要な信用情報機関が、銀行や消費者金融などの貸金業者と情報を共有しています。

ブラックリストに掲載される主な事由は、長期にわたる滞納や自己破産など。したがって、任意売却を行う段階で、既にローンの滞納によりブラックリストに掲載されている可能性が高いのです。

共有持分を任意売却する手順

共有持分を任意売却する手順としては、以下のとおりです。

• 手順①：債権者への相談
• 手順②：返済額の交渉
• 手順③：必要書類の準備・契約締結
• 手順④：代金の支払い・移転登記
• 手順⑤：確定申告

次項より、個別にみていきましょう。

手順①：債権者・不動産会社への相談

任意売却の初期段階では、既に住宅ローンの滞納が発生しているか、滞納の危機にある場合、迅速に債権者（金融機関）に連絡を取りましょう。

金融機関の担当者にローン返済の困難さと任意売却の希望を伝え、次いで経験豊富な不動産業者に相談するのが一般的です

不動産業者は、物件の価値を見極め、売却可能な価格を査定してくれます。共有名義の物件の場合、共有者全員の同意を得るために、共有者交渉の経験を持つ不動産業者と連携することが重要です。

手順②：返済額の交渉

不動産業者が査定した価格を基に、債権者と返済額に関して交渉を行いましょう。複数の抵当権者が関わる場合は、担保解除料の交渉や、債権者間の調整が必要になります。

これらの交渉は複雑であり、個人だけで行うには適さないため、不動産業者や専門家のアドバイスとサポートが不可欠です。

手順③：必要書類の準備・契約締結

返済額に合意したら、不動産売買契約や決済に向けた書類準備を始めます。不動産業者の指示に従い、売買契約に必要な書類を用意し、買主と売主で売買契約を結ぶことになります。

手順④：代金の支払い・移転登記

売買契約に基づき、決済日に売却代金を受け取り、ローンの返済を行います。その後、担当司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を実施します。

手順⑤：確定申告

不動産売却に伴い、譲渡所得税の発生の可能性を考慮します。譲渡所得税は売却益があった場合に課せられますが、多くの任意売却ではオーバーローン状態で売却益が発生しないため、税金が発生しないことが一般的です。

まとめ

不動産の任意売却は、住宅ローン返済の困難に直面した際の有効な解決策です。競売と比較して高値で売却可能な一方で、金融機関との厳しい交渉が必要となり、信用情報に影響を与える可能性があります。

売買契約の締結、代金の受領、移転登記、そして確定申告など、手続きは複雑で緻密な準備が求められます。特に税金の処理や法的な手続きには、専門知識が必要です。

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