遺言書で不動産を指定するにはどうすればいい？適切な指定方法と必要書類を紹介

複数の相続人がいる場合や、特定の相続人に特定の不動産を相続させたい場合、相続をめぐって争いが発生したり、遺産分割協議が難航したりすることがあります。また、相続税の問題や遺留分侵害の可能性など、さまざまな課題に直面するケースも存在します。

このような問題を解決し、遺言者の意思を確実に実現するのが、遺言書による不動産指定です。

遺言書による不動産指定とは、遺言者が所有する不動産を特定の相続人に相続させる意思を、法的な効力を持つ文書で明確に示すことです。これにより、相続人間の争いを防ぎ、滞りのない相続を実現できます。

そこで本記事では、遺言書による不動産指定の基礎知識から具体的な方法、注意点などを詳しく解説します。

遺言書による不動産指定の基礎知識

遺言書には主に自筆証書遺言と公正証書遺言の2種類があります。

自筆証書遺言は、遺言者本人が全文を自筆で作成し、日付と氏名を記載・押印するもので、作成が容易である反面、方式違反で無効になるリスクがあります。

一方、公正証書遺言は公証人の立会いのもと作成され、法的な有効性が高く、遺言書の保管も確実です。

どちらの遺言書も、作成者の死亡時点で効力が生じ、相続人に対して法的拘束力を持ちます。ただし、遺留分を侵害する場合は、遺留分減殺請求により一部が無効となる可能性があります。

遺言書は相続における本人の意思を明確に示す重要な文書であり、その効力は相続全般に大きな影響を与えます。

遺言書で不動産を指定するメリット

遺言書で不動産の相続先を明確にすることには、さまざまな利点があります。

最大の利点は相続人間のトラブル防止です。不動産は高額で分割しにくいため、しばしば相続争いの火種となります。遺言書で相続先を明記すれば、話し合いの必要がなくなり、スムーズな相続が実現できます。

被相続人の意思を確実に反映できる点も見逃せません。生前お世話になった人や事業を継ぐ人に特定の不動産を相続させるなど、故人の希望通りの相続が可能となります。

さらに、相続税の節税にも活用できます。例えば、小規模宅地等の特例を適用しやすくするために、自宅を特定の相続人に相続させるといった工夫ができるのです。

このように、遺言書による不動産指定は、円滑な相続と故人の意思実現を両立させる有効な手段といえるでしょう。

遺言書による不動産指定の法的効力

遺言書による不動産指定には強い法的効力があります。遺言者の死亡時点で、指定された相続人に不動産の所有権が直接移転します。

これは「遺産分割方法の指定」と呼ばれ、民法第1014条に規定されています。この効力により、遺産分割協議を経ずに相続登記が可能となり、相続手続きが大幅に簡略化されます。

ただし、遺留分を侵害する場合は、遺留分権利者からの請求により一部無効となる可能性があります。また、遺言書の方式や内容に不備がある場合、無効となるリスクもあります。

そのため、法的効力を確実にするためには、専門家のアドバイスを受けながら、正確に遺言書を作成することが重要です。

適切に作成された遺言書による不動産指定は、被相続人の意思を法的に保護し、円滑な相続を実現する上では必須といえるでしょう。

遺言書で不動産を指定する手順

不動産を遺言書で指定する際は、正確な情報収集と適切な表記が不可欠です。ここでは、不動産指定の具体的な手順を、情報収集から相続人への配分決定まで、段階を追って説明します。

• 手順①：不動産の情報を収集する
• 手順②：不動産の正確な表記方法を確認する
• 手順③：相続人への配分を決定する

それぞれ個別にみていきましょう。

手順①：不動産の情報を収集する

遺言書で不動産を指定する際、まず必要なのは正確な不動産情報の収集です。この作業は、指定したい不動産を法的に正確に特定するために不可欠なもの。

具体的には「不動産の所在地」「地番」「家屋番号」「面積」などの情報が必要となります。これらの情報は、不動産登記簿謄本（全部事項証明書）から入手できます。

登記簿謄本は、最寄りの法務局で取得できますが、オンラインでの請求も可能です。また、固定資産税評価証明書も有用な情報源であり、市区町村の税務課で取得できます。

不動産が複数ある場合は、それぞれについて同様の情報を収集します。この段階で正確な情報を集めることで、後の手順がスムーズに進み、遺言書の有効性を高めることができます。

手順②：不動産の正確な表記方法を確認する

不動産の正確な表記は、遺言書の有効性を保証する上で極めて重要です。

登記簿謄本に記載されている表記方法に従って、不動産を特定します。土地の場合は、「○○県○○市○○町○丁目○番○」のように、都道府県名から始まり、番地まで正確に記載します。建物の場合は、所在地に加えて「家屋番号○番○」を記載します。

マンションなどの区分所有建物の場合は、建物の所在地と共に「○○マンション○○号室」のように部屋番号も明記します。さらに、不動産の種類（宅地、畑、山林など）や地積（面積）も記載すると、より正確な特定ができます。

表記に誤りがあると、遺言書の効力に影響を与える可能性があるため、細心の注意を払って確認することが大切です。不明な点がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。

手順③：相続人への配分を決定する

不動産の相続人への配分を決定する際は、家族関係や各相続人の事情を十分に考慮することが重要です。

まず、法定相続分を踏まえつつ、被相続人の意思や家族の状況に応じて配分を検討します。

例えば、同居している子に自宅を相続させる、事業を継ぐ子に事業用不動産を相続させるなどの判断が考えられます。

相続税の節税も考慮に入れると、小規模宅地等の特例を活用するために「居住用不動産を特定の相続人に相続させる」といった工夫も検討の余地があります。

さらに、遺留分にも注意が必要です。遺留分を侵害すると、遺留分減殺請求により遺言の一部が無効になる可能性があります。複数の不動産がある場合は、全体のバランスを考えて配分を決めます。

配分決定後は、その内容を明確かつ詳細に遺言書に記載します。この際、専門家のアドバイスを受けることで、より適切な配分決定ができるでしょう。

遺言書作成時の注意点

遺言書で不動産を指定する際には、いくつかの重要な注意点があります。具体的には、以下のとおり。

• 遺留分を考慮して不動産を指定する
• 相続税を踏まえて不動産を指定する
• 不動産の共有を避ける工夫をする

それぞれ個別にみていきましょう。

遺留分を考慮して不動産を指定する

遺言書で不動産を指定する際、遺留分の問題は避けて通れません。遺留分とは、一定の相続人に保障される最低限の相続分のことです。

配偶者や子、直系尊属には遺留分権が認められており、これを侵害すると遺言の一部が無効となる可能性があります。

遺留分を考慮するには、まず全相続財産の価値を把握し、各相続人の遺留分を計算します。

例えば、配偶者と子どもの遺留分は法定相続分の1/2です。不動産の価値が高い場合、それを1人の相続人に指定すると他の相続人の遺留分を侵害する可能性が高くなります。

この問題を回避するには、不動産以外の財産も含めて全体のバランスを取ることが重要です。例えば、1人に不動産を相続させる代わりに、他の相続人には預貯金や有価証券を多く相続させるなどの工夫が必要です。

また、遺留分を侵害する可能性がある場合は、あらかじめ他の相続人から遺留分放棄の意思確認を得ておくことも1つの方法です。

専門家のアドバイスを受けながら、遺留分を考慮した適切な不動産指定を行うことで、将来の相続トラブルを防げるでしょう。

相続税を踏まえて不動産を指定する

遺言書で不動産を指定する際は、相続税の影響を十分に考慮することが重要です。適切な指定により、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

まず、小規模宅地等の特例の活用を検討します。この特例により、居住用宅地や事業用宅地の評価額を大幅に減額できます。例えば、被相続人と同居していた配偶者や子に自宅を相続させることで、最大80%の評価減が可能となります。

また、相続税の納税猶予制度も考慮に入れます。特定の要件を満たす場合、農地や森林などの相続税の納税を猶予できます。これらの制度を活用するためには、適切な相続人に当該不動産を指定する必要があります。

さらに、相続税の税率は相続財産の額に応じて段階的に上がるため、相続人間で相続財産をバランス良く分配することで、全体の税負担を軽減できる場合があります。具体的には、高額な不動産を複数の相続人で分割して相続させるなどの工夫が考えられます。

ただし、相続税対策は複雑で、個々の状況によって最適な方法が異なります。そのため、税理士など専門家のアドバイスを受けながら、相続税を考慮した不動産指定を行うことが賢明です。

不動産の共有を避ける工夫をする

遺言書作成時に注意すべき重要なポイントの1つが、不動産の共有を避けることです。不動産の共有は、将来的にさまざまな問題を引き起こす可能性があるため、可能な限り回避する必要があります。

共有不動産の問題点として、まず管理や処分の際に共有者全員の同意が必要となることが挙げられます。

例えば、建物の修繕や売却を行う際、共有者間で意見が分かれると円滑な対応が困難になります。また、固定資産税の支払いや維持費の分担などでも争いが生じやすくなります。

これらの問題を避けるための工夫として、以下のような方法が考えられます。

• 不動産を分割して各相続人に指定する：可能であれば、1つの不動産を物理的に分割し、各部分を別々の相続人に指定する。
• 代償分割を活用する：一人の相続人に不動産を相続させ、他の相続人には金銭や他の財産で代償することを遺言書に明記する。
• 不動産の売却を指示する：遺言書で不動産の売却を指示し、その売却代金を相続人間で分配する方法を指定する。
• 受益者連続信託を利用する：複数の相続人に順次所有権を移転させる信託の仕組みを活用する。

これらの方法を適切に選択し、遺言書に明確に記載することで、将来的な相続トラブルを防ぎ、円滑な相続を実現できるでしょう。

ただし、各方法にはそれぞれ法的・税務的な影響があるため、専門家に相談しながら最適な方法を選択することが重要です。

遺言書の保管と執行について

遺言書の効力を確実に発揮させるためには、適切な保管と執行が重要です。ここでは、遺言書の保管方法、遺言執行者の役割と指定方法、そして遺言書の検認と開示について詳しく説明します。

遺言書の適切な保管方法

遺言書の適切な保管は、その効力を確実に発揮させるために非常に重要です。

自筆証書遺言の場合、最も確実な方法は法務局の自筆証書遺言保管制度を利用すること。この制度を利用すると、遺言書の紛失や改ざんのリスクを防ぐことができ、相続開始後の検認手続きも不要となります。

自宅で保管する場合は、防水・耐火性のある金庫に保管し、その場所を信頼できる人に知らせておくことが大切です。ただし、この方法では紛失や改ざんのリスクが完全には排除できません。

公正証書遺言の場合は、作成した公証役場で保管されるため、別途保管の心配は不要。ただし、その存在を相続人に知らせておくことが重要です。

どの方法を選択する場合も、定期的に内容を見直し、必要に応じて更新することを忘れないようにしましょう。適切な保管と管理により、遺言者の意思を確実に実現することができます。

遺言執行者の役割と指定方法

遺言執行者は、遺言の内容を確実に実行に移すという重要な役割を担います

主な任務には、遺産の管理、遺贈の履行、相続財産の引き渡しなどがあります。特に不動産が含まれる場合、その売却や相続人への引き渡しなど、複雑な手続きを担当することになります。

遺言執行者の指定方法には、「遺言書で直接指定する方法」「遺言書で第三者に指定を委ねる方法」の2つがあります。直接指定する場合は、遺言書に「遺言執行者に○○を指定する」と明記します。

第三者に委ねる場合は、「遺言執行者の指定を○○に委ねる」といった記載をします。遺言執行者には、信頼できる相続人や親族、あるいは弁護士や司法書士などの法律の専門家を選ぶことが一般的です。

専門家を選ぶ場合、遺言書作成時に事前に打診しておくことが望ましいでしょう。

遺言執行者を指定することで、遺言の内容を確実に実行に移し、相続人間の争いを防ぐことができます。特に、不動産の処分や配分が複雑な場合は、遺言執行者の指定が非常に有効です。

遺言書の検認と開示

遺言書の検認は、自筆証書遺言の場合に必要となる手続きです。相続人が遺言書を発見した場合、速やかに家庭裁判所に提出し、検認を受ける必要があります。

検認では、裁判所が遺言書の形式や内容を確認し、相続人全員の立会いのもとで遺言書を開封します。

一方、公正証書遺言や法務局保管の自筆証書遺言の場合は、検認手続きは不要です。ただし、相続人が遺言の内容を知るためには、公証役場や法務局で遺言書の閲覧や謄本の交付を請求する必要があります。

遺言書の開示については、遺言者の生前は原則として行われません。ただし、遺言者本人が開示を希望する場合や、成年後見人が被後見人のために開示を求める場合などは例外となります。

相続開始後は、相続人や受遺者が遺言書の開示を求めることができます。開示の際は、すべての相続人に公平に情報が伝わるよう配慮することが重要です。

適切な検認と開示の手続きを経ることで、遺言の内容を正確に把握し、円滑な相続手続きを進められます。

遺言書の作成で相談すべき専門家

遺言書作成には専門的な知識が必要です。ここでは、遺言書作成時に相談すべき専門家として、行政書士、弁護士、税理士の役割と、それぞれへの相談のメリットについて解説します。

行政書士

行政書士は、遺言書作成に関する専門知識を持ち、特に自筆証書遺言の作成支援に強みを持つ専門家です。行政書士に相談することで、法的に有効な遺言書を作成する上での注意点や、適切な文言の選択などについてアドバイスを受けられます。

行政書士は、遺言者の意思を正確に文書化し、法律で定められた形式要件を満たす遺言書の作成をサポートします。また、不動産の表記方法や相続人の指定方法など、細かい点についても適切なアドバイスを提供してくれます。

さらに、行政書士は公正証書遺言の作成支援も行います。公証人との連携のもと、遺言者の意思を反映した公正証書遺言の原案を作成し、スムーズな公正証書遺言の作成をサポートしてくれます。

行政書士への相談は、遺言書作成の初期段階で行うことが効果的です。遺言の基本的な構想から具体的な文言の選択まで、幅広くサポートを受けることができます。

弁護士

弁護士は、相続法全般に精通し、複雑な家族関係や財産状況がある場合に特に力を発揮する専門家です。遺言書作成において弁護士に相談することで、法的な観点から見た問題点の洗い出しや、将来的な争いを防ぐための適切な文言の選択などについて、専門的なアドバイスを受けることができます。

特に、以下のような場合は弁護士への相談が有効です。

• 相続人間で争いが予想される場合
• 事業承継を含む複雑な相続計画が必要な場合
• 国際的な要素（外国籍の相続人や海外の財産など）がある場合
• 遺留分侵害の可能性がある場合

弁護士は、遺言書の作成だけでなく、遺言執行者としての役割も担うことができます。複雑な相続案件では、弁護士を遺言執行者に指定することで、法的な問題に対して適切に対処しながら遺言を執行することができます。

また、弁護士は遺言書作成後の法的な問題にも対応できるため、長期的な視点での相続対策を立てる上で重要な役割を果たします。

税理士

税理士は、相続税対策の専門家として、遺言書作成時に重要な役割を果たします。特に、不動産を含む高額な財産の相続がある場合、税理士への相談は非常に有効です。

税理士に相談することで、以下のようなメリットがあります。

• 相続税の試算：現在の財産状況に基づいて相続税額を試算し、課税対象となるかどうかを事前に把握できる。
• 節税対策の提案：小規模宅地等の特例や配偶者控除など、各種の相続税制度を活用した節税策を提案してもらえる。
• 不動産評価の助言：相続税評価額の算出方法や、評価額を下げるための方策についてアドバイスを受けられる。
• 生前贈与の活用：相続税の負担を軽減するための生前贈与の方法や、贈与税の配慮事項について説明を受けられる。
• 事業承継対策：事業用資産の相続に関する税制優遇措置の活用方法について、専門的なアドバイスを得られる。

税理士への相談は、遺言書作成の初期段階で行うことが望ましいといえます。相続税対策を踏まえた財産分配の方針を立てることで、より効果的な遺言書を作成できます。

また、税理士は定期的に税制改正の情報をフォローしているため、最新の税制に基づいたアドバイスを受けることも可能。遺言書作成後も、定期的に税理士に相談し、必要に応じて遺言内容の見直しを行うことが賢明です。

まとめ

遺言書による不動産指定は、相続における重要な選択肢の1つです。適切に作成された遺言書は、相続人間の争いを防ぎ、遺言者の意思を確実に実現する上では不可欠の手続きとなります。

しかし、遺留分や相続税、不動産の共有など、考慮すべき点も多くあります。これらの問題に適切に対処するためには、専門的な知識と経験が必須。

そのため、遺言書による不動産指定を考えている方は、早い段階で各種専門家に相談することをおすすめします。

行政書士は遺言書の作成支援に、弁護士は法的な問題の解決に、税理士は相続税対策に、それぞれ専門的なアドバイスを提供してくれます。これらの専門家のサポートを受けることで、より確実で効果的な遺言書を作成し、円滑な相続を実できるでしょう。