共有持分の家を高く売る方法とは？具体的な手順をわかりやすく紹介

共有持分の不動産売却では、共有者間の意見の相違や複雑な法的手続きにより、売却が難航したり価格が下がったりする問題が発生します。その際に重要なのが共有持分の適切な売却方法です。

共有持分の売却とは、複数の所有者が持つ不動産の権利の一部を売却することを指します。しかし、共有者全員の同意が必要なことや、買主が見つかりにくいなどの課題があります。

そこで本記事では、共有持分の家を高く売るための方法や注意点、売却手順、さらには共有持分を解消するメリットを紹介します。

そもそも共有持分は売却してもいいの？

共有持分の売却は法律上可能ですが、実務上は非常に難しいのが実情です。

共有持分とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を指します。このような状況下で、自分の持分だけを売却しようとする場合、さまざまな課題に直面することになります。

売却を円滑に進めるためには、ほかの共有者の同意を得ることが不可欠です。しかし、全員の合意を取り付けるのは容易ではありません。それぞれの共有者が異なる意向や事情を抱えている可能性が高いからです。

また、売却後の新しい共有者との関係性も考慮に入れる必要があります。新たな共有者が加わることで、不動産の管理や使用方法について意見の相違が生じる可能性もあるでしょう。

共有持分を売却してもいい条件

共有持分の売却を検討する際は、必要条件を満たしているかどうかを確認することが重要です。

まず、ほかの共有者全員の同意を得られることが前提となります。この同意は、単に口頭で得るだけでなく、書面で残しておくことが望ましいでしょう。

次に、売却後の不動産の管理や使用について、明確な取り決めがなされていることも重要な条件。新しい共有者を含めた全員が、これらの取り決めに合意していることが必要です。

さらに「売却価格の算定方法」「売却後の代金の分配方法」についても、事前に合意を形成しておくべきです。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。

以上の条件が整っていれば、共有持分の売却を進めることができるでしょう。ただし、専門的な知識が必要となる場面も多いため、不動産の専門家や弁護士などに相談しながら進めることをおすすめします。

共有持分の家を高く売るための3つのポイント

共有持分の家を高く売却するためには、通常の不動産売却以上に慎重な準備と戦略が必要です。共有者間の利害関係や複雑な法的手続きを考慮しつつ、市場価値を最大限に引き出すことが求められます。

具体的には、以下の方法です。

• ポイント①：共有者全員の同意を得る
• ポイント②：適切な査定と価格設定を行う
• ポイント③：専門知識のある不動産会社を選ぶ

それぞれ個別にみていきましょう。

ポイント①：共有者全員の同意を得る

共有持分の売却において、最も大切なのは共有者全員の同意を得ることです。これは単なる形式的な手続きではありません。

全員の合意があってこそ、スムーズな売却プロセスが実現し、高値での売却も可能になるのです。

同意を得る際には、各共有者の事情や希望を丁寧に聞き取ることが大切です。売却の理由や今後の資金計画など、具体的な情報を共有することで、互いの立場を理解し合えるようになります。

場合によっては、専門家を交えた話し合いの場を設けることも有効でしょう。

全員の同意が得られたら、その内容を書面で残すことをおすすめします。売却条件や代金の分配方法など、具体的な取り決めを明文化することで、後々のトラブルを防ぐことができます。

ポイント②：適切な査定と価格設定を行う

共有持分の家を高く売るためには、適切な査定と価格設定が欠かせません。通常の不動産とは異なり、共有持分の価値算定には特殊な要素が絡むため、慎重な判断が求められます。

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの評価額を比較検討することが重要です。その際、共有持分の売却に精通した会社を選ぶことで、より正確な査定結果が得られるでしょう。

査定結果を受け取ったら、周辺の類似物件の取引事例なども参考にしながら、適切な売り出し価格を決定します。

高すぎる価格設定は買い手がつきにくくなる一方、安すぎると損をしてしまう可能性があります。市場の動向や季節性なども考慮に入れ、バランスの取れた価格設定を心がけましょう。

ポイント③：専門知識のある不動産会社を選ぶ

共有持分の売却は、通常の不動産取引以上に複雑な法的手続きや専門的な知識が要求されます。そのため、この分野に精通した不動産会社を選ぶことが、高値売却の成功につながります。

専門知識のある不動産会社は、共有持分特有の課題や解決策に関する知見が多くあります。例えば、共有者間の利害調整や、潜在的な買主への適切なアプローチ方法など、きめ細かなサポートを期待できるでしょう。

また、このような会社は広範なネットワークを持っていることが多く、より多くの潜在的買主にアプローチできる可能性があります。結果として、競争原理が働き、高値での売却につながることも考えられます。

不動産会社を選ぶ際は、過去の共有持分売却の実績や、具体的な販売戦略などを詳しく聞いてみるとよいでしょう。

共有持分の家の売却手順

共有持分の家を売却する過程は、通常の不動産売却よりも複雑で時間がかかることがあります。しかし、手順を理解し、適切に進めることで、スムーズな売却が可能になります

具体的には、共有持分となっている家を売却する手順は、次の4段階に分けられます。

• 手順①：共有者間での話し合い
• 手順③：不動産会社への査定依頼
• 手順③：売却価格の決定と契約
• 手順④：引き渡しと代金の受け取り

次項より、詳しく解説します。

手順①：共有者間での話し合い

売却プロセスの第一歩は、共有者全員による話し合いです。この段階で、売却の意思確認や条件の擦り合わせを行います。話し合いの場では、売却理由や各自の経済状況、今後の予定などを率直に共有することが大切です。

議題としては、売却のタイミング、希望する売却価格の範囲、売却後の資金の分配方法などが挙げられます。また、売却に際して発生する諸経費の負担方法についても合意を形成しておく必要があります。

意見の相違が生じた場合は、互いの立場を尊重しながら粘り強く話し合いを続けることが肝要です。場合によっては、弁護士や不動産の専門家を交えて調停を行うことも一案です。

手順②：不動産会社への査定依頼

共有者間で売却の合意が得られたら、次は適切な不動産会社を選んで査定を依頼します。共有持分の売却経験が豊富な会社を複数選び、査定を依頼するのが賢明です。

査定依頼の際は、共有持分であることを明確に伝え、現在の利用状況や将来の利用計画なども詳しく説明しましょう。これにより、より正確な査定額を得ることができます。

各社から提示された査定額を比較検討する際は、単に金額の高低だけでなく、その根拠や売却戦略なども吟味します。

また、この段階で各社の対応の丁寧さや専門知識の深さを見極めることも、後々の売却活動をスムーズに進める上で重要です。

手順③：売却価格の決定と契約

査定結果を踏まえ、共有者間で協議して最終的な売却価格を決定します。この際、市場動向や類似物件の取引事例なども参考にしながら価格を設定しましょう。

価格が決まったら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。契約書の内容を精査し、特に共有持分特有の条件がある場合は、それらが明確に記載されているか確認することが大切です。

売却活動が始まり、買主がみつかったら、売買契約を締結します。契約書には、共有者全員の同意があることを明記し、売却後の権利関係が明確になるようにします。

手順④：引き渡しと代金の受け取り

最後の段階は、物件の引き渡しと売却代金の受け取りです。引き渡し前に、共有者全員で物件の最終確認を行い、必要に応じて清掃や修繕を行います。

売却代金は、事前に合意した方法で共有者間で分配します。この際、売却に関わった諸経費の精算も忘れずに行います。代金の受け取りと同時に、所有権移転登記の手続きも進めます。

取引完了後は、確定申告の準備も必要です。共有者それぞれが自身の持分に応じた譲渡所得の申告を行うことになります。税理士などの専門家に相談し、適切な申告を行うことをおすすめします。

共有持分の家を売却する際の注意点

共有持分の家を売却する際には、通常の不動産売却以上に細心の注意を払う必要があります。

複数の所有者が関わるため、さまざまな問題が発生する可能性があるからです。具体的には、以下の点に留意しましょう。

• 持分割合に応じた売却益の分配方法を決めておく
• 売却後の税金対策を怠らない
• 共有者間のトラブルを未然に解消しておく

それぞれ個別に解説します。

持分割合に応じた売却益の分配方法を決めておく

売却益の分配は、共有持分の売却における最も重要な要素の1つです。一見すると、単純に持分割合に応じて分配すれば良いように思えますが、実際にはそう単純ではありません。

まず、持分割合の確認から始めましょう。登記簿上の記載と実際の出資割合が異なる場合もあるため、慎重に確認する必要があります。

また、これまでの固定資産税の負担や修繕費の支出など、物件の維持管理に関する貢献度も考慮に入れるべきでしょう。

分配方法を決める際は、単に数字を機械的に当てはめるのではなく、各共有者の事情や貢献度を総合的に判断することが大切です。例えば、物件の管理を長年担当してきた共有者には、その労力に対する対価として若干多めに配分するなどの工夫も考えられます。

合意した分配方法は、必ず書面で残しておきましょう。後々のトラブルを防ぐためにも、各共有者の署名入りの文書を作成しておくことをおすすめします。

売却後の税金対策を怠らない

不動産の売却には必ず税金が発生します。共有持分の場合、各共有者がそれぞれ自身の持分に応じた譲渡所得税を負担することになります。しかし、その計算方法や申告の仕方には注意が必要です。

譲渡所得の計算には、取得費や譲渡費用の把握が求められます。。共有持分の場合、これらの費用を各共有者がどのように負担してきたかを正確に把握しておく必要があります。

過去の記録を丹念に調べ、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

また、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例措置が適用できるかどうかも、事前に確認しておきましょう。共有者の中に居住要件を満たさない人がいる場合、その人の持分については特例が適用されないこともあります。

税金対策は専門的な知識が必要なため、税理士や不動産の専門家に相談することが賢明です。彼らのアドバイスを受けることで、適切な申告を行い、不必要な税負担を避けることができるでしょう。

共有者間のトラブルを未然に解消しておく

共有持分の売却では、共有者間のトラブルが大きな障害となることがあります。売却のプロセスを円滑に進めるためには、事前に共有者間のトラブルを解消しておくことが不可欠です。

まず、売却に対する各共有者の本音を引き出すことから始めましょう。表面上は同意していても、内心では反対している場合もあります。オープンな話し合いの場を設け、それぞれの意見や懸念事項を丁寧に聞き取ることが大切です。

次に、過去の経緯や感情的なもつれがある場合は、それらを解きほぐす努力が必要です。場合によっては、中立的な第三者（例えば弁護士や不動産コンサルタント）を交えて話し合いを進めることも有効でしょう。

将来的なトラブルを防ぐために、売却後の資金の使い道や、今後の関係性についても話し合っておくことをおすすめします。特に家族間での共有の場合、売却が人間関係に影響を与える可能性もあるため、慎重に進める必要があります。

共有持分を解消して単独所有にするメリット

共有持分の不動産を売却する際、さまざまな困難に直面することがあるため、売却前に共有持分を解消し、単独所有にすることを検討する価値があります。

• 売却がスムーズになる
• 価格が上がる可能性がある

それぞれ個別にみていきましょう。

売却がスムーズになる

共有持分を解消して単独所有にすると、売却プロセスが格段にスムーズになります。

通常の共有持分の売却では、全ての共有者の同意を得る必要があり、これが大きな障害となることがあります。しかし、単独所有であれば、所有者一人の意思決定で売却を進められます。

また、買主側にとっても、共有物件よりも単独所有の物件の方が購入しやすいという事情があります。共有物件の場合、将来的なトラブルのリスクを懸念する買主も少なくありません。

単独所有であれば、そうした懸念を払拭できるため、より多くの潜在的な買主を引き付けることができるでしょう。

さらに、金融機関の融資姿勢も単独所有の方が好意的です。共有物件への融資には慎重な金融機関も多いため、単独所有にすることで、買主の資金調達もスムーズになる可能性が高まります。

価格が上がる可能性がある

共有持分を解消して単独所有にすることで、不動産の価値が上がる可能性があります。これには主に2つの理由が存在します。

まず、前述のように、単独所有の物件の方が買主にとっても資産価値を見込めるため、需要が増加し、結果として価格が上昇する可能性があります。共有物件特有のリスクや手続きの煩雑さがなくなることで、より多くの買主が興味を示すようになるのです。

次に、単独所有になることで、物件の改修や用途変更がしやすくなります。共有物件の場合、大規模な改修や用途変更には全ての共有者の同意が必要ですが、単独所有であればそうした制約がなくなります。

これにより、物件の価値を高めるような改修や用途変更が可能になり、結果として売却価格の上昇につながる可能性があります。

ただし、共有持分の解消にはほかの共有者との交渉や資金が必要になる場合も考えられます。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが重要です。

売却が難しい共有持分は買取専門業者に相談しよう

共有持分の解消が困難な場合や、迅速な資金化が必要な場合には、買取専門業者への相談も1つの選択肢となります。

買取専門業者は、通常の不動産会社とは異なり、複雑な権利関係を持つ物件の取り扱いに慣れています。共有持分特有の問題にも精通しており、適切な解決策を提案してくれる可能性が高いでしょう。

また、買取専門業者は自社で物件を購入するため、一般の買主を探す必要がありません。そのため、通常の売却方法では時間がかかりすぎる場合でも、比較的迅速に取引を進められる可能性があります。

ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があることには注意が必要です。買取業者は自社のリスクを考慮して価格を設定するため、一般的な売却方法よりも安くなることが多いのです。

共有持分の売却は確かに難しい面もありますが、適切な方法を選択することで、満足のいく結果を得られます。状況に応じて、共有持分の解消、通常の売却方法、買取専門業者の利用など、最適な選択肢を見極めることが重要です。

共有持分の家の売却に関するよくある質問

共有持分の家を売却する際には、さまざまな疑問や不安が生じるものです。ここでは、よくある質問とその回答を詳しく解説していきます。これらの情報を理解することで、共有持分の売却に関する理解を深め、より適切な判断を下すことができるでしょう。

Q1.共有者の一人が売却に反対している場合はどうすればいいですか？

共有者の一人が売却に反対している場合、状況は複雑になります。原則として、不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。しかし、反対する共有者がいる場合でも、いくつかの対処方法があります。

まず、反対している共有者と粘り強く話し合うことが重要です。反対の理由を丁寧に聞き取り、その懸念点に対して解決策を提示していきましょう。例えば、売却後の資金の使い道や、代替となる住まいの確保など、具体的な提案を行うことで合意に至る可能性があります。

話し合いで解決できない場合、裁判所に共有物分割請求を行うという選択肢もあります。これは、裁判所の判断で共有関係を解消する方法です。ただし、この方法は時間とコストがかかり、人間関係を損なう可能性もあるため、最後の手段として考えるべきでしょう。

また、反対している共有者の持分を買い取ることで、単独所有にするという方法も考えられます。この場合、適正な価格での買取りが必要となりますが、売却をスムーズに進める上で有効な手段となる可能性があります。

Q2.共有持分の価値はどのように計算されますか？

共有持分の価値を計算する際は、まず不動産全体の価値を算出し、そこから各共有者の持分割合に応じて計算するのが一般的です。しかし、実際にはいくつかの要因を考慮する必要があります。

不動産全体の価値は、通常、複数の不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定評価を基に決定します。この際、立地、建物の状態、周辺の取引事例などが考慮されます。

次に、各共有者の持分割合を考慮します。例えば、不動産全体の価値が1,000万円である共有者の持分が2分の1の場合、その共有者の持分の価値は500万円となります。

ただし、共有持分の場合、単純に持分割合で計算した価値よりも低く評価されることがあります。これは、共有物件特有の制約（ほかの共有者の同意が必要など）があるためです。このデメリットを反映させ、10〜30%程度価値が下がると考えるのが一般的です。

Q3.共有持分を売却する際の税金はどのように計算されますか？

共有持分を売却する際の税金、主に譲渡所得税の計算は、通常の不動産売却と基本的に同じ方法で行います。ただし、共有持分特有の注意点がいくつかあります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ここで重要なのは、各共有者がそれぞれ自身の持分に応じた計算を行う必要があるということです。

例えば、取得費（購入時の価格や諸経費）は、当初の共有持分の割合に応じて按分します。売却費用（仲介手数料など）も同様に、持分割合に応じて按分するのが一般的です。

税率は、所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得の場合、所得税・住民税合わせて20.315%の税率が適用されます。

また、居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除などの特例が適用できる可能性が考えられます。

ただし、共有者全員がこの特例の要件（売却前に3年以上居住しているなど）を満たしている必要があります。

税金の計算は複雑で、誤りがあると後々問題になる可能性があります。そのため、税理士などの専門家に相談し、正確な計算と適切な申告を行うことをおすすめします。

まとめ

共有持分の家の売却は、通常の不動産売却以上に慎重な対応が求められます。共有者全員の合意形成、適切な価格設定、専門知識のある不動産会社の選択が成功の鍵となります。

また、売却前に共有持分を解消して単独所有にすることで、売却がスムーズになり、価格が上がる可能性もあります。

一方で、売却が難しい場合は買取専門業者への相談も選択肢の1つです。共有持分の売却に関しては、法的・税務的な複雑さがあるため、自己判断だけでなく、必ず不動産の専門家や弁護士、税理士などに相談することをおすすめします。