「共有名義のローン vs 夫のみローン」はどちらにするべき？判断基準について詳しく解説

一般的に、マイホームの購入の際には、住宅ローンを検討することでしょう。夫婦でマイホームを購入する場合、借入額とローンの返済プランなどを検討すると「夫のみローンで借り入れるか」「夫婦の共有名義でローンを借り入れるか」という選択肢があります。

今回は、夫婦で住宅ローンを組む際に、単独名義・共有名義の判断基準となる知識を紹介します。これからマイホームを購入しようと検討されている方は、ぜひお役立てください。

住宅ローンにおける共有名義と単独名義の違い

住宅ローンにおいて、共有名義と単独名義の最大の差は、ローン契約者の人数です。単独名義は、1人が返済を負担する形式で、共有名義は、複数人が返済を分担する形式となります。

家の購入に必要な資金を夫だけが供出する場合は、夫の単独名義といいます。一方、夫婦が共に出資すると、共有名義と表記されます。

所有権についていえば、単独名義の住宅ローンでは、全ての所有権が資金を出した人に与えられ、共有名義では、夫婦それぞれが出資した額に基づいた共有持分を有するという仕組みです。

夫のみローン（単独名義）が向いているケース

一方で、単独名義でのローンが推奨されるのは、以下のようなケースが考えられるでしょう。

• 妻が専業主婦である、もしくはなる可能性がある
• 離婚したときのトラブルを無くしたい
• 相続時の手続きをスムーズにしたい

ここからは、それぞれについて個別に解説します。

妻が専業主婦である、もしくはなる可能性がある

単独名義の住宅ローンでは、審査に夫の収入のみが考慮されます。そのため、希望する金額を借りられないこともあります。

しかし、共有名義では、夫と妻の収入が合計されるため、より大きな金額を借りられるでしょう。購入可能な家の選択肢も増えますし、頭金が少なくても、住宅ローンで大部分を賄うことが可能になります。

離婚したときのトラブルを無くしたい

夫婦間で購入された不動産は、離婚時に財産分与の対象となります。原則として、不動産の持分は夫婦で半分ずつとなりますが、これが物理的に分けられない不動産の場合、売却して現金化し分けることになるでしょう。

さらに、住宅ローンの返済についても注意が必要です。離婚後も共有名義の住宅ローンは各自が返済を続けなければなりません。もし一方が滞納する場合、ペアローンで連帯保証人となっている場合は債務についての責任を負う必要があります。

離婚時に不動産を単独名義にするには、まずどちらかの名義のローンを完済することが求められます。しかし、初めから単独名義で住宅ローンを組むことで、離婚後に自由に不動産を売却でき、不必要なトラブルを回避できるでしょう。

相続時の手続きをスムーズにしたい

遠い将来のことにも感じられますが、将来的に相続が発生した場合も想定するなら、単独ローンの方が適しているといえます。

共有持分を所有していると、相続の際にもトラブルが生じやすいためです。例えば、子どものいない夫婦で夫が亡くなった場合、法定相続人として夫の親や兄弟、甥、姪なども含まれる可能性があります。これが相続が繰り返されると共有持分が細分化され、共有者が増えてしまいかねません。

さらに、共有名義人の一人が第三者に持分を売却した場合、その第三者から賃料請求や共有物分割請求を受けるリスクもあるでしょう。これが裁判所の命令により強制的に競売にかかるケースも考えられます。

一方で、単独名義の場合は、指名した相続人が一人であれば持分の細分化を避けることが可能。したがって、相続時のトラブルを避けたいと考えるならば、共有名義よりも単独名義を選択することをおすすめします。

共有名義のローンが向いているケース

共有名義でのローン利用が向いているケースとしては、次のようなものがあります。

• ローンの借入金額を増やしたい
• 夫婦で住宅ローン控除を受けたい
• 相続税対策を行いたい

次項より、個別にみていきましょう。

ローンの借入金額を増やしたい

共有名義でのローン借入を選択した場合、夫と妻の収入を合算して審査が行われるため、借り入れ可能額が増える可能性があります。借入金額が増えると、それに伴い、選べる住宅の選択肢も広がることになります。これにより、理想に近い住宅を購入することが可能となるでしょう。

さらに、共有名義でローンを組むと、頭金をあまり用意できない場合でも、購入資金の大部分を住宅ローンで賄えます。

夫婦で住宅ローン控除を受けたい

住宅ローン控除は、ローンの残高に対して一定の割合が所得税から控除される制度を指します。制度により、最大で年数十万円の税金が控除されることも。

単独名義でローンを組んだ場合、住宅ローン控除は名義人だけに適用されます。しかし、共有名義のローンならば、夫婦双方がこの控除の恩恵を受けることができます。これにより、年間の税金負担を大きく減少させられるでしょう。

相続税対策を行いたい

共有名義の不動産の持分割合に応じて相続税が計算されるので、税負担を軽減できます。

例えば、単独名義の家を相続すると、その家全体が遺産として課税されます。一方で、共有名義の家では、亡くなった方の持分だけが遺産として課税されるため、税金の負担が軽くなるのです。

共有名義の住宅ローンを組む際の注意点

共有名義でローンを組むことを検討しているなら、以下の点に留意しましょう。

• 持分は出資割合に応じて決める
• 年収負担率に気を付ける
• 妻名義のローンを組むと贈与税が発生するおそれがある

その理由について、詳しく紹介します。

持分は出資割合に応じて決める

住宅ローンの共有名義で不動産を購入する際には、それぞれの資金の負担割合に基づいて所有権の割合を登記する必要があります。

例えば、4,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が1,000万円のローンで購入した場合、所有権の割合は以下のとおりです。

• 4,000万円の住宅＝夫3,000万円：妻1,000万円＝夫2/3：妻1/3

この場合、夫が2/3、妻が1/3の割合で所有権を登記する必要があります。

「夫婦なので権利は平等」と安易に1/2ずつにするのは適切ではありません。負担割合と所有権の割合が一致しない場合、贈与税が課される可能性があるため、留意が必要です。

年収負担率に気を付ける

年収に対する年間返済額の割合を「年収負担率」と呼びます。一般的に、住宅ローンの年間返済額は年収の35％以内でなければ審査が通りません。

例えば、「夫の収入が足りないので妻と収入を合算する」というケースでは、夫が年収の35％を超える額を借りることになります。

ただし、実際に返済した際の負担を考慮すると、20〜25%程度にとどめるのが良いという意見もあります。共有名義であるからと言って、夫の年収に対する負担率が40％や50％になることはリスクが高いのです

妻が正社員として働き続ける前提のペアローンならまだしも、収入を合算する場合は、年収負担率が高すぎないように注意が必要。「借りられる額 = 返せる額」であるとは限らないことを覚えておきましょう。

妻名義のローンを組むと贈与税が発生するおそれがある

連帯債務型の住宅ローンやペアローンで住宅を購入した場合、たとえ妻が専業主婦となり収入がなくなったとしても、妻名義の住宅ローンの返済を続ける必要があります。夫が妻名義のローンを返済すると、贈与税が課される可能性があるため、留意しなければなりません。

なお、毎年1,100万円以下の金銭の贈与は非課税で、夫から妻へのローン返済の資金贈与が年間1,100万円以下であれば、税金は課されません。年間1,100万円を超えそうな場合は注意しましょう。

この場合、資金の負担割合に応じて所有権の割合を変更し、夫が返済を肩代わりしても贈与税が課されないようにすることをおすすめします。

共有名義から夫単独名義へ住宅ローンを借り換える際には、妻の残債に対する贈与税が課される可能性がある点も把握しておきましょう。

まとめ

どうしても多くの資金が必要で、共有名義の住宅ローンを組む際には、出資比率に基づく持分の決定、年収負担率の確認、夫名義のローンにおける贈与税の問題に注意が必要です。持分と負担比率が一致しないと贈与税が発生する可能性があるため、正確な計算と理解が求められます。

複雑な要素を理解し、適切に管理するには専門的な知見も必要ですので、不安がある場合は外部専門家にも相談しましょう。

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