私道の持分を共有している場合、権利関係はどうなるの？

自宅周辺の道路は日常生活に欠かせないものですが、その道路に関する権利や義務はどのようになっているのでしょうか？

道路には、市や県が所有する「公道」と、個人が所有する「私道」の2種類があります。

私道は、個人が所有しているものもありますが、周りの人たちと「共有」しているケースもあります。

この私道の権利関係はどうなっているのか、取引や税金の仕組みを見ていきましょう。

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私道とは

「私道」とは、公共ではなく個人が所有、または共有している土地で、道路の形で整備され、交通する目的で使用されているものを指します。

建築基準法では、道路の幅は最低4m必要とされています。住宅などの建築物の敷地は、建築基準法の道路に２m以上接していないといけません。

敷地がこの義務を満たしていない場合、建物の再建築ができなくなり、深刻な問題となります。

ただし、この規制が施行される前にすでに4m未満の道路が存在していた場合には、「みなし道路」とされ、特に制限なく使用することが可能です。

4m以上が必要な理由は、住民の安全と利便性のために、緊急時に消防車などが進入でき、車両同士がすれ違うことができるように、規定されたものです。

私道の具体的な事例

「道路」は、建物の敷地と同様に 区画に分けられており、1区画ごとに1つの登記簿があります。

ここで注意しなければならないのは、外見上は1つの土地に見えても、必ずしも1つの区画ではないということです（複数の区画に分かれている場合もあります）。

これは、公式の地図や登記簿を確認しない限り、現地を見ただけでは判断できません。

1つの道路を共有して所有するケース

分譲地によく見られるパターンで、道路を囲むように何軒かの家があり、真ん中の道路を所有者全員で共有している状態です。

これは一例で、他の形も考えられます。

このような場合、真ん中の道路は「共有者としての使用収益権」を行使することで、所有者全員が使用することができます。

また、各共有者は、他の共有者の権利を不当に侵害してはならないという意味で、同時に「負担」を負うことになります。

道路を分筆してそれぞれが所有するケース

道路そのものの土地が分筆されている状態です。

外見上は1本の道路のように見えますが、実際には別々の土地に分かれていて、それぞれの土地は1人の所有者が所有しています。これは不動産登記法上の「共有」には該当しませんが、実際には道路を共有しているのと同じことになります。

所有権が分かれていると、ある人は他人の土地を通らないと公道に出られないことがあります。

そのため、通行権や地役権などをそれぞれが所有者と締結し、通行できるようにしておく必要があります。また、それぞれが「単独所有」なので、自分の所有物として自由に「売却」や「掘削」をすることが可能です。

但し、勝手に売却や掘削すれば、他の土地に影響を与える可能性もあるので、契約書に何らかの制限を設けることも考えられます。

私道の種類

私道は、建築基準法の規定により以下のように分類されます。

1項3号道路（既存道路）

都市計画区域または準都市計画区域の指定または変更により建築基準法の規定が適用される時点で存在する幅員4m以上の道路である（公道でも私道でもよい）。

1項5号道路（位置指定道路）

都市計画法や土地区画整理法などに基づかずに、その土地を住宅地として利用する目的で建設された幅員4m以上の道路で、特定行政庁により位置が指定されているものです。

位置指定道路として指定されるためには、いくつかの条件があります。

道路の両端が他の道路と接していること、袋小路（行き止まりの道路）の場合は、幅が6メートル以上でなければならず、幅が6メートル未満の場合は、長さが35メートル未満でなければなりません（車両が折り返すための自由なスペースがある場合は除く）。

２項道路

都市計画区域又は準都市計画区域の指定又は変更により、建築基準法の規定が適用される時点で、既に建築物が立ち並んでいる幅員1.8m以上4m未満の道路であって、特定行政庁が指定したもの。

2項道路の場合、道路の境界は「道路の中心線から両側に2mずつ後退した線」と定義されています。これを「セットバック」といいます。

その土地にすでに建物などがある場合は、セットバック内に新たに建物を建てることはできません。また、すでに土地に建造物がある場合は、2項道路に指定されていても壊す必要はありませんが、災害で倒壊した場合はセットバック部分に再建することはできません。

その意味で、セットバック部分は実質的に道路とみなされ、敷地の利用が大きく制限されることになります。

土地の購入を検討されている方は、購入前にその土地に接している道路が二項道路であるかどうかを十分に調査することが大切です。

43条但し書き道路

上記の接道条件を満たしていなくても、安全性に問題のない道路があります。

このような道路に面した土地でも、建築審査会で申請が認められれば、建物を建てることが可能です。

私道の共有者と周辺の土地所有者との合意書

私道を周囲の住民が共有している場合は、それぞれが使用する権利を持っていますので、各共有者が通行するのに支障はありません。しかし、自分の土地から公道に出るために他人の私道を通らなければならない場合は、そこに何らかの権利が必要になります。

このような権利には、契約で定められたものもあれば、民法で自然に発生するものもあります。

しかし、契約や法的根拠なしに自然に通れるものではないことを、仲介者が土地の購入者に説明しておかないと、後々問題になることがあります。

また、水道管などの設置のために掘削が必要な場合は、掘削に対する所有者の同意を得る必要があります。

通行権

通行権にはいくつかの種類がありますので、それらを見てみましょう。

袋地通行権

他人名義の土地に囲まれている土地があり、これを袋地といいます。そして、袋地を囲んでいる土地を囲繞地といいます。

袋地から公道に出られなくなると、その土地の価値は著しく低下します。

そのため、民法第210条第1項で次のように定義されています。

「他の土地に囲まれて公道に出られない土地の所有者は、その土地を囲んでいる他の土地を通行して公道に出ることができる」

このように、袋小路の土地の所有者は、民法（囲繞地通行権）に規定されていることから、特に契約や承諾を得なくても囲繞地を通行することができます。

ただし、袋地であった土地の所有者が、その後囲繞地の一部を取得し、袋地でなくなった場合には、袋地（囲繞地）の通行権は消滅します。

通行地役権

上記のような袋地（囲繞地）の通行権は法的に自然発生したものですが、他人の土地の通行権は、袋地でなくても契約によって取得することができます。

これが民法第280条の「地役権」で、目的が通行の場合は「通行地役権」といいます。

例えば、囲繞地通行権のように法律上当然に発生する権利ではなく、A土地の所有者が「B土地を通って公道に出た方が近くて便利だから、他人の所有物であっても通りたい」と考えた場合に、契約によって成立します。

最後に、契約や時効取得によって発生するので、「通行したい理由」は問われません。

契約の場合、必要なのは合意だけです。

地役権は、契約（対価の有無にかかわらず）または時効によって取得することができます（民法第283条）。

しかし、時効によって取得するためには、地役権を有する土地の所有者が通路を開設した後、10年または20年（時効完成までの年数は、善意か悪意か、過失があったかどうかなどによって異なります）通路を継続しなければならないので、それほど簡単ではありません。

賃貸借契約に基づく通行権

通常の賃貸借契約でも通行権を得ることができます。

対価を伴う契約を「賃貸借」、対価を伴わない契約を「使用貸借」といいます。

私道持分の売買

土地は区画ごとに売買することができるので、理論的には私道の持分だけを売買することも可能です。

しかし、もともと道路占有率があるのは、主たる土地（建物の敷地）の本来の利用価値を示すためです。

「土地」と「建物」を所有していて、さらに「建物」の前の「道路」も共有や私道持分で所有している場合は、「登記漏れ」に注意が必要です。

「土地」と「建物」は当たり前のように登記されていますが、「道路」の共有持分の存在が見落とされている可能性があります。

新しい分譲地の物件をローンで購入する場合は、銀行が担保物件を審査し、仲介業者もそれを見るので、見落とされることはまずありません。

しかし、危険なのは「相続登記」や「仲介者のいない個人間の売買」の場合です。

このようなケースでは、「土地」と「建物」だけを登記したことで安心してしまい、数十年後に不動産を売却したときに、私道の共有持分を取得していないことに気づくことがあります。

そうなると、前の所有者がすでに相続で入れ替わっているため、非常に面倒なことになります。

細かい私道を見落とさないためには、登記簿（全部事項証明書）の末尾にある「共同担保目録」を確認することが有効です。

売主が銀行の抵当権を持っている場合、共同担保目録には道路を含めたすべての物件が記載されます。

なお、すでに抹消されている抵当権の共同担保目録を見たい場合は、法務局に行って抹消された抵当権を含めた全部事項を請求することができます。

■私道持分の税金

私道といっても、個人が所有（共有）しているものなので、課税対象となります。

取得したときには、不動産取得税がかかります。

所有している限り毎年必要となる固定資産税、都市計画税（都市計画区域の場合）。

これらはほんの一例です。

私道の所有者（共有者）が他人の通行に制限を設けず、自由な通行を認めている場合、その私道には固定資産税が免除されます（都市計画税も同じ基準です）。

納税の義務がある場合は、私道の共有持分を所有する各人が、その持分に応じて納税しなければなりません。

しかし、納税通知書は「共有者の代表者1名」に送付されますので、実際には1名が共有者全員を代表して納税し、他の共有者に請求することになります。

■まとめ

私道には「共有道路」「分譲道路」の2種類があり、建築基準法では、道路の幅は4メートル以上でなければならず、建物はこの条件を満たす道路から2メートル以上離れていなければならないとされています。

基準を満たしていない道路は、原則として建て替えることができません。ただし、基準日以前に存在していた道路でも、セットバック（敷地の両側が道路境界からセットバックすること）していれば、道路とみなすことができるものもあります（2項道路）。

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