共有持分放棄は本当に「早い者勝ち」なのか？

不動産を共有している際、何らかの理由でその「共有状態から抜け出したい」と思うことがあるかもしれません。特に、相続などで共有持分を取得したが、その後の管理や税金の負担などが負担となる場合、共有持分を放棄する選択をすることが考えられます。

共有持分の放棄は単なる意思表示だけでなく、法律上の手続きが必要。本記事では、共有持分放棄の手続きや関連する税金、さらには他の共有者の反応や合意を得る過程など、放棄の手続き全般に関する詳細を解説します。

実際に共有持分の放棄を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。

共有持分の放棄とは

共有持分放棄は、複数の共有者と一緒に所有する不動産の一部を手放し、それを他の共有者へ移譲する手続きを指します。一般的な共有持分の移転、たとえば贈与や売買では、受取人の同意が必要。

しかし、共有持分放棄の場合、放棄する側の意志だけで進行可能というのが特色です。そのため、新たな受取人を探す手間が省け、より迅速に共有状態を解消できるともいえます。

放棄された持分のその後

民法第255条によれば、放棄された持分は自動的に他の共有者に帰属します。つまり、共有者が2名であれば、1人が放棄するともう1人が全体を所有することになるのです。

しかし、3人以上の共有者がいて、1人が放棄する場合は、放棄された部分が残りの共有者間で持分比率に従い分割されます。

持分放棄と「贈与」の関係性

贈与は、贈り手と受け手双方の合意に基づく法的な手続きです。両者の同意が無いと成立しません。

一方、持分放棄は、放棄者の意思だけで可能で、他の共有者の了承は必要ありません。ただし、持分放棄に関連する不動産の登記をする際には、放棄者と受益者双方の申請が必要。これにより、登記の手続きでは他の共有者の協力が求められます。

贈与では、共有者外の第三者にも贈ることができますが、持分放棄の場合、受益者は必ず共有者となります。

持分放棄は予期せぬトラブルの原因となることも。例えば、一部の共有者が放棄することで、他の共有者が意図しない中で不動産の持分を増やすことになるため、それが歓迎されない場合もあるからです。

本当に共有持分放棄は「早いもの勝ち」なのか

不動産は必ずしも利用しやすいものではなく、所有者を困らせることも少なくありません。共有名義の不動産の持分を放棄すると、放棄者は共有者から脱退することになります。

その結果、固定資産税や管理費のような義務も免れることになります。しかし、正式な持分移転登記が完了していないと、固定資産税の納税義務は依然として残ります。

共有持分放棄は、共有であることが前提の手続き。最後に1人が残ると放棄は不可能となり、これが「先に放棄した者が有利」という言説の背景にあります。

民法第1条第3項における権利濫用の禁止に基づき、他者に不当な負担を押し付ける持分放棄は問題視される場面もあるでしょう。

共有持分の放棄が推奨されるケース

共有持分の放棄は、以下のようなケースで推奨されます。

• 持分の譲渡・売却が困難
• 持分を相続財産として残したくない

それぞれ、個別にみていきましょう。

持分の売却が困難

共有不動産の売却に際しては、共有者全員の合意が必須です。もし、共有者のなかで一人でも売却に反対する意見がある場合、不動産の売却は進められません。

このような場面で共有者間の意見が分かれると、不動産の管理や今後の取り決めに関するトラブルが生じることも想定されます。

そのような煩雑なトラブルを回避したいと考えることから、持分の放棄という選択をする人も少なくありません。

持分を相続財産として残したくない

共有持分には、賃貸や売却といった有効な活用方法が考えられますが、一方で遠方の土地や利用の難しい農地・山林など、特定の利用目的が難しい場合があります。

そうした不動産を持ち続ける意義を見いだせないケースも考えられるでしょう。

共有持分は、遺産相続の対象となるため、保持していると将来の相続時に子どもたちにその負担が継承される可能性も。

子どもたちに不必要な負担を背負わせないため、早期の段階で共有持分の放棄を選択することも推奨される場面があります。

共有持分の放棄に関わる税金

共有持分の放棄に関わる税金には、次のようなものがあります。

• 登録免許税
• 贈与税
• 固定資産税

それぞれ、具体的に説明します。

登録免許税

この税金は、不動産の登記時に法務局への納税として発生します。計算方法は「固定資産税評価額 × 登録免許税率」に基づくもので、共有持分の移転登記時には、所有率も考慮する必要があります。

税率については、以下のとおりです。

＜建物の登記＞

贈与税

贈与税は、財産を無料または低額で受け取った際に課される税金です。特に不動産や住宅購入の資金援助が対象となることが多々あります。暦年課税の方式で、1年間の総贈与額から基礎控除額を差し引き、その上で税金が計算されます。

平成27年からは、贈与税の税率は「一般贈与財産」「特例贈与財産」の2つに分類されています。特例贈与財産は、18歳以上の者が直系尊属から取得した財産に適用されるものです。

また、「相続時精算課税」という、将来の相続が確定的な贈与に適用される課税も存在するため、これも併せて理解するとよいでしょう。

区分ごとの贈与税率は、以下をご参照ください。

＜一般贈与財産用＞（一般税率）

＜特例贈与財産用＞（特例税率）

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している者に対して課される市町村税です。毎年1月1日の状態での所有者が課税対象となります。この税金は「固定資産税評価額」に基づいて1.4％の税率で計算されますが、一部自治体ではこの税率が異なる場合も。

支払い方法は自治体によりますが、現金、口座振替、クレジットカード、ペイジーなど多岐にわたります。

共有名義の不動産に関する固定資産税の詳細については、別の関連記事で詳しく解説されていますので、そちらもご参照ください。

関連記事：共有名義の「固定資産税」は誰が払うべき？ 滞納した場合や支払いたくない場合はどうなる？

共有持分の放棄手順

共有持分の放棄は、以下の手順で実施しましょう。

• Step1.他の共有者へ放棄する意思を伝える
• Step2.共有持分移転登記ををする

次項より、個別に解説します。

Step1.他の共有者へ放棄する意思を伝える

まず、他の共有者に口頭で放棄意思を伝えます。その後、確実な記録として内容証明郵便を利用して再度意思表示を行います。事前に口頭で伝えないと、突然の内容証明郵便によって関係が悪化することがあるため注意が必要です。

内容証明の内容は重要なので、弁護士や司法書士に相談することが推奨されます。

Step2.共有持分移転登記ををする

共有持分移転登記とは、自分の共有持分の権利を、他の人へ移す際におこなう名義変更を指します。

この手続きには共有者全員の協力が求められ、手続きには以下の書類を用意し、所在地の法務局へ提出する必要があります。

• 登記申請書：法務局、法務総合研修所、地方裁判所などで配布しているほか、法務省の公式ウェブサイトからもダウンロード可能。
• 登記原因証明情報：原因証明として使用する文書は、契約書や協議書などの事情に応じて準備する。
• 登記識別情報：登記義務者が権利取得時点で受け取ったものを提供します。。
• 固定資産評価証明書：所在地の市町村の役場や固定資産課で申請・取得できる。
• 登記権利者の住民票： 所在地の市町村役場の住民課で申請・取得できます。
• 登記義務者の印鑑証明：義務者が居住している市町村の役場で取得する。
• 委任状（※代理人が申請する場合）：申請者自らが作成し、自署・捺印するか、弁護士や司法書士が代わりに作成するのが一般的。

他の共有者の同意を得ずに放棄することは可能？

共有持分を放棄すること自体は、各共有者の独自の判断で可能です。しかし、放棄後の持分移転登記については、他の共有者が協力的でない場合、一筋縄では進まないことがあります。

特に、放棄された持分を受ける側の共有者が、その移転登記に応じない場合、放棄した共有者は登記引取請求訴訟の手続きを起こすことが考えられます。

この「登記引取請求」とは、新たに権利を獲得する側が、何らかの理由で登記手続きへの協力をしない場合、権利を放棄した側が、その登記手続きを自ら進めることを求める制度を指します。

登記引取訴訟を通じて、裁判所からの確定判決を得ることができれば、放棄した共有者は持分移転登記の申請を独自に進めることが可能です（これは不動産登記法第63条第1項に基づくもの）。

登記引取請求訴訟の手続きを開始するには、最初に内容証明郵便を使用して、持分放棄の意思表示を明確に通知します。

続いて、以下の書類を、他の共有者が所在する地域の裁判所に提出する必要しなければなりません。もし、共有者が異なる地域に分散している場合、それぞれの地域の裁判所に同様の書類を提出する手続きが求められます。

• 訴状
• 添付書類
• 証拠書類の写し

まとめ

共有持分放棄は、特定の手続きや法律上の考慮事項を伴います。この手続きをスムーズに進めるためには、まず他の共有者への意思表示が重要であり、法務局への適切な書類提出が必要。

税金の観点からも注意点がいくつか存在し、贈与税や固定資産税などの関連税金の取り扱いを正確に理解しておくことが大切です。

有者間での合意が得られない場合や複雑な事情が生じたときには、専門家の助言やサポートが不可欠でもあります。共有持分放棄に関する詳細や手続きに不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

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