訳あり物件を買い取ってもらうためには何が必要？

「事件があった」「立地条件が悪い」などの条件を持つ「訳あり物件」は、買い取ってもらうことは可能なのでしょうか。訳あり物件の売却は一見難しそうに見えますが、適切なアプローチと準備により、成功する可能性は大いにあります。

本記事では、訳あり物件を買い取ってもらうための必要なステップやポイントを詳細に解説します。本稿の内容を基に、訳あり物件に関する悩みの解消につなげていただければ幸いです。

訳あり物件とは

訳あり物件とは、事故物件や再建築不可物件から「差押え物件」「競売物件」「立退き物件」などを示すものです。

ただし、何を「訳あり」とするかは人それぞれであるため、厳密な定義はありません。

訳あり物件と呼ばれる範囲は、明確な定義が無く、「ゴミ屋敷」や「欠陥住宅」もこのカテゴリに含まれることがあります。

訳あり物件の種類

一般的には、瑕疵（かし）がある土地や建物を訳あり物件といいます。瑕疵とは、取引予定の不動産についている、機能や品質の面における欠点や欠陥のこと。瑕疵には、以下の4種類があります。

• 心理的瑕疵…前の住人が自殺をした、など。
• 物理的瑕疵…建物の構造上の問題や設備の不備など。
• 法的瑕疵…土地所有権の不確定性、未払いの固定資産税、法的に問題のある建築許可など。
• 環境的瑕疵…騒音問題、汚染、地盤の問題、近隣の工場や鉄道など。

同ブログで多くトピックを取り扱っている、複数人で権利を分割した状態である共有持分も、ある意味では訳あり物件です。上記のうち、あえてカテゴライズするなら法的瑕疵物件に当たると考えられます。

関連記事：訳あり物件とは？種類や活用ポイントについて解説

訳あり物件は買い取ってもらえるの？

訳あり物件であっても売却することは可能です。ただし、訳あり物件は買い手が見つかりにくく、高値での売却は難しい点については前述のとおり。

さらに、瑕疵の種類によっても売却価格は変動します。瑕疵を隠して売却しようと思う人もいるかもしれませんが、瑕疵は重要事項説明の際に買い手に告知しなければならない義務があります。

告知しなかった場合、損害賠償を請求され、大金を支払うことになる可能性があるため、賢明な判断とはいえません。

訳あり物件の買取は専門業者が最適！理由について解説

訳あり物件の売却は、専門の買取業者に依頼するのが適切です。その理由としては、以下のようなものが挙げられます。

• 理由①：スピーディな買取が可能
• 理由②：契約不適合責任が適用されない
• 理由③：諸経費がかからない

次項より、個別にみていきましょう。

理由①：スピーディな買取が可能

不動産買取業者の目的は、自己の居住用ではなく事業用です。再販や再利用によって利益を得られると判断すれば、訳あり物件でも最短で数日間で買い取ってくれます。

「こんな物件が利益につながるのか」「買取を断られるのでは」と懸念する方もいるかもしれませんが、心配する必要はありません。

専門の買取業者は、訳あり物件を利益化に繋げるための専門知識と、再販先の顧客リストを保有しています。そのため、どのような訳あり物件でも利益化する自信があります。

理由②：契約不適合責任が適用されない

契約不適合責任とは、契約書に記載がない問題が売却後に物件で発見された場合、売主が負う責任を指します。

個人間の取引では、この契約不適合責任から、売主が免責されることはありません。

例えば、売却後に契約書に記載のない問題（雨漏りやシロアリなど）が発見された場合、売主は購入者からの損害賠償請求や、売買契約の取り消しに応じる必要があります。

しかし、個人から直接買取業者に売却する場合、宅建業法40条において売主の契約不適合責任は完全に免責されます。

訳あり物件には、売主が全て把握しきれない予期せぬ問題が隠れていることがあります。そのため、個人間の取引よりも買取業者へ直接売却することで、売主は売却後に問題が発生しても責任を問われる心配がありません。

ただし、全ての買取業者が契約不適合責任を免責してくれるわけではないので、売却時には必ず担当者に確認しましょう。

理由③：諸経費がかからない

専門の買取業者に直接売却すれば、以下のような売却にかかる経費を抑えることができます。

• 特殊清掃費用
• 家具や遺品の処理費用
• リフォーム/解体費用

上記の費用が発生すれば、場合によっては100万円前後の支出に至る可能性が懸念されます。

つまり、訳あり物件の専門業者への買取依頼は、単に売却益を得られるだけでなく、総合的な手残りの金額を多くできるということなのです。

訳あり物件を買い取ってもらう際のポイント

訳あり物件を専門業者に買い取ってもらう際には、以下の点に留意しましょう。

• 訳あり物件の買取実績がある業者を選ぶ
• 地域での活動実績があるかもチェックする
• 行政処分が行われていないかどうかをみておく
• 複数業者に相見積もりをとる

ここからは、それぞれ個別に解説します。

訳あり物件の買取実績がある業者を選ぶ

業者選びの際は、訳あり物件の取扱い経験がある業者を優先的に選ぶ必要があります。

これは、訳あり物件の取引には特殊な知識や経験が求められるため。一般的な住宅やマンションの場合は、過去の取引実例を参考に価格を見積もることが可能です。

しかし、訳あり物件の価格設定は一筋縄ではいかず、適正な価格をつけることが求められます。これには過去の取引経験が大いに役立ちます。訳あり物件の取引実績がある業者なら、その経験を活かして適切な価格設定を行えるのです。

買取業者が訳あり物件の取引経験を持つかどうかは、企業HPやパンフレットを確認すればわかります。公開情報に取引経験が見つからない場合は、直接問い合わせるか、別の業者を検討しましょう。

地域での活動実績があるかもチェックする

訳あり物件の買取を依頼する際、各地域での取引実績を持つ不動産業者を選びましょう。地元での取引実績を持つ業者は、地域の事情を理解しているため、より適切な価格設定が可能です。

物件の価格設定は地域の交通アクセスなど、様々な地域情報が影響します。地域情報に詳しい業者は、これらの情報を考慮に入れて適正な価格設定が可能。

さらにいえば、地域の不動産市況を理解していれば、訳あり物件の適正な価格差も見積もれるでしょう。

地元での業績を持つ業者を見つけるためには、不動産業者を検索するWebサイトなどを活用し、訳あり物件のある地域を指定して業者を探すのが一般的な手法です。

行政処分が行われていないかどうかをみておく

不動産取引、特に訳あり物件の取引を依頼する際は、不動産会社の行政処分履歴を必ずチェックする必要があります。

信頼できる業者を選ぶためには、過去の行政処分情報を参考にすることが大切です。これにより、潜在的な問題を未然に防げるでしょう。

訳あり物件の買取価格は一定ではなく、査定額は業者の経営方針や社風によっても変動します。

そのため、過去に不適切な行政処分を受けた業者に対しては注意が必要。訳あり物件の市場価格が一般的に低いことを利用して、不適切な価格での買取を強要する業者も存在します。

不動産業を営むためには、宅地建物取引業許可が不可欠です。許可を受けた業者は、宅地建物取引業法に基づいて業務を行わなければなりません。

そのため、業者が法令に違反した場合、行政処分を受けることがあります。こういった情報は、国土交通省のWebサイトで確認できます。

複数業者に相見積もりをとる

不動産の査定は個々の業者の視点に大きく依存します。特に訳あり物件の場合、物件の瑕疵をどう評価するかによって査定額に大きな差が生じるでしょう

必ずしも高額査定を出した業者が最善の選択肢とは限りませんが、不動産取引に精通した業者の視点から「瑕疵をどのように評価し、それに基づいて価格を設定するか」を理解することは大切です。

訳あり物件の買取をお願いする際には「契約不適合責任」「告知義務」にも注意しておこう

訳あり物件を専門業者に買い取ってもらう際には「契約不適合責任」「告知義務」についても把握しておかなければなりません。以下より、それぞれについてみていきましょう。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

そもそも、契約不適合責任とは、契約に明記された目的物の種類、品質、数量に関して、売主が契約通りの状態で引き渡さなかった場合の責任を指します。

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により、「契約不適合責任」へ名称が変更されました。

この改正により内容も一部変更されていますが、不動産業界では今でも「瑕疵担保責任」という呼び名が一部で使用されています。

告知義務

告知義務とは、売主が買主に対して物件の重要な情報を正確に伝える義務のことです。この告知義務は、前述の契約不適合責任と密接な関連があります。

具体的には、売主が「物件が事故物件であることを知りながらそれを告げず、その後、買主が引越した後に事故物件であること」を発見した場合、買主は売主に対して損害賠償を求めるか、契約を解除することが可能となります。

瑕疵担保責任については、民法では「瑕疵を知ったときから1年以内に請求が可能」とされています。

ただし、この規定にそのまま従っていては、売主は買取後も長期間にわたり安心できないでしょう。そこで、特約として「物件を引き渡した時点から3カ月以内」などと期間を定めるケースが多々あります。

まとめ

訳あり物件の買取を成功させるためには、瑕疵に関する詳細な情報の開示を行い、適切な価格設定、信頼できる買取業者の選択が必要です。

ただし、一般的な不動産会社では買い取ってくれない可能性も高いため、訳あり物件の買取専門業者に相談する必要があります。

なるべく多くの利益を得るためにも、本稿で紹介した内容をしっかりと把握しましょう。

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