訳あり物件とは？種類や活用ポイントについて解説

「訳あり物件」という言葉をご存知でしょうか。一般的には「事故物件」とも認識される物件ですが、相続で実家などを取得された方が、訳あり物件を所有することになるケースは多々あります。

そのような場合、「訳あり物件がどういうものなのか」「どんな種類があり、どのように活用すれば良いのか」を理解することが大切です。

本記事では、訳あり物件の概要について解説し、種類や活用のポイントについて具体的に説明します。適切な知識と理解を持つことで、訳あり物件を資産として有効活用しましょう。

訳あり物件に定義はない

厳密には、「訳あり物件」の定義ははっきりとしていません。これは、何が「訳あり」であるかは受け取り手や、物件ごとの具体的な状況により大きく変わるためです。

たとえば、物件で死亡事故が発生した場合、その状況や背景はさまざま。亡くなったのが一人暮らしか家族と共にいた状況なのか、事故や事件による死亡か自然死か、これらの要素によって物件への見方が変わるケースがあるのです。

訳あり物件の種類

前述した瑕疵を抱えた訳あり物件は、以下の3種類に大別されます。

• 心理的瑕疵物件
• 物理的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

ここからは、それぞれについて具体的にみていきましょう。

心理的瑕疵物件

「心理的瑕疵物件」とは、物件自体には欠陥がないものの、一部の人々が心理的な理由で敬遠する可能性がある物件を指します。

これには自殺や殺人、事故死などが発生した物件や、反社会的勢力の事務所が近くにある物件などが含まれます。しかし、前述のとおり「何を心理的瑕疵とするか」は人それぞれで、明確な基準はありません。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、物件自体に物理的な欠陥があるものを指します。具体的には、雨漏りや壁のひび割れ、排水管の破損、シロアリによる被害など。

加えて、耐震性の不足や、アスベストを含む建材の使用などもこのカテゴリに該当します。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法的な問題を抱えた物件です。これには建築基準法や消防法、都市計画法などの法律に違反している物件が含まれます含まれます。

例えば、建築基準法で定められた安全基準や建ぺい率などの制限を守っていない物件や、消防法上で必要な防火設備が整っていない物件などが挙げられます(※1,2)。

ただし、これらの法律が施行・改正される前に建てられた古い物件は、「既存不適格物件」として法的瑕疵を抱えている可能性はありますが、違法物件とは扱われません。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件自体には問題がないものの、周囲の環境要因によって生活に不快感を覚える可能性がある物件を指します。

例えば、以下のような物件です。

• 近くに火葬場や葬儀場
• 墓地などがある物件
• ごみ処理場や下水処理場のにおいが気になる物件
• 鉄道や高速道路からの振動や騒音が気になる物件

など

ただ、生活への具体的な影響を数値化することは難しく、どのくらいの範囲が瑕疵にあたるのかは人によります。そのため、環境的瑕疵物件として明確に取り上げられるケースはあまり多くありません。

訳あり物件には告知義務がある！

禁煙は、事故物件に関する問題が増えてきたため、国土交通省は「不動産業者による死亡事案の告知ガイドライン」を制定しています(※3)。

このガイドラインにより、住宅用不動産取引における死亡告知の基準が明示されました。

しかしながら、ガイドラインは現在の社会状況、法律、判例に従ったものであり、社会の動きや法改正により見直される可能性が十分にあります。

さらに、告知義務は口頭だけでなく、「告知事項」として契約書に明記する必要がある点も重要。

告知義務に関する具体的な規定は法律で詳細に定められていないため、瑕疵の程度や発生後の期間など、現実的な判断は不動産会社や貸主に委ねられています。もし不安があるなら、必ず専門家に相談するようにしましょう。

訳あり物件の活用方法

では、訳あり物件にはどのような活用方法があるのでしょうか。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

• 専門業者への売却
• 民泊
• 貸し倉庫
• 更地にして土地のみの活用

次項より、個別に解説します。

第三者への売却

結論をいえば、訳あり物件でも売却は可能です。しかし、問題物件は買い手が見つかりにくく、結果的に高額で売れることは少なく、瑕疵の種類によっても売却価格は変動します。

瑕疵を隠して販売できると思うかもしれませんが、前述のとおり、重要事項説明時に買い手に対して告知する義務があります。

告知を怠った場合、損害賠償を求められ、高額な費用を支払うことになる場合があるので、必ず告知しなければなりません。

ただし、訳あり物件の買取専門業者への売却なら、こういった点を気にする必要はありません。専門的な買取業者は、訳あり物件の取り扱いに関するノウハウが豊富であるため、スピーディに買い取ってくれるでしょう。

民泊

民泊が注目されたのは、2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法」です。これは旅館業法や特別区民泊とは異なり、基本的に用途地域による制限はありません(※3)。

民泊の特徴として、営業日数が年間180日以内に制限されている点があります。さらに、民泊を開始するためにはいくつかの条件を満たす必要があり、届け出も必要。

ただし、訳あり物件での民泊は非常にハードルが高い点については留意しましょう。

そのため、他の物件との差別化を図ることで成功の可能性が生まれるかもしれません。例えば、内装をおしゃれにリフォームしたり、宿泊者に喜ばれるオプションサービスを提供することなどです。

レンタル倉庫

これは、レンタル倉庫というよりは、物置として利用するイメージです。季節物の衣服やコート、レジャー用品やボストンバッグなど、家に置くスペースが足りないものを一時的に保管するスペースとして部屋を貸し出します。

立地条件はあまり問わず、駐車スペースがあれば利用できるため、手軽な利活用手段といえます。

更地にして土地のみの活用

交通量の多い国道や街道沿いで、車が敷地内に入りやすい広い敷地なら、土地のみの賃貸が推奨されます。コンビニやスーパー、ファミレスを運営する企業に事業用定期借地として貸せば、安定した収益を上げられるでしょう。

建物を解体するのであれば、土地を駐車場として利用して収益化するという選択肢もあります。

まとめ

訳あり不動産とは、特定の問題を抱える物件を指します。種類は「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」に大別されますので、まずはこれらを理解し、適切に活用方法を見極めることが重要です。

具体的な活用方法については、専門的な知見も必要。専門家に問い合わせることも検討し、訳あり物件に関する悩みを解消しましょう。

＜参考＞（※URL最終閲覧2023年5月31日）

※1 e-Gov 法令検索「建築基準法」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201

※2 e-Gov 法令検索「消防法」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=323AC1000000186

※3 国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

※4 e-Gov 法令検索「住宅宿泊事業法」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=429AC0000000065