共有持分の移転登記にかかる費用はどのくらい？

共有持分は、単独の所有者だけの意向では利活用ができない不動産であるため、「所有自体がリスク」であるといえます。その際に検討される問題解決の方法の1つが「所有権の移転」です。

各共有者の持分を1つにまとめることで、売却やリフォームなどの運用が行いやすくなります。

ただし、不動産の所有権移転や名義変更などには、さまざまな法的手続きが伴うことが懸念点。これらの手続きや費用を理解し、適切に対応することは、共有持分の取扱いで損をしないための重要なポイントといえるでしょう。

本記事では、具体的にどういった手続きが必要で、実際にどのような費用がかかるのかを詳しく説明します。共有持分の移転登記を検討されている方は、ぜひお役立てください。

共有持分の移転登記とは

不動産が一人だけの名義（単有）でない場合、二人以上の名義で登記することを「共有」と状態となります。つまり、共有持分とは、それぞれが所有する権利の割合を示す言葉です。

共有持分移転登記は、共有持分が他人へ移行する際に名義を変更する手続きのこと。この登記を行えば、登記簿に記載されている共有者の名前を変更することが可能となります。

不動産が共有名義であるときは、所有権移転登記に加えて「共有持分移転登記」が求められます。

単独で不動産を所有している場合は所有権移転登記が、共有名義であれば更に共有持分移転登記が求められると認識しましょう。

共有持分の権利を移転する際の登記例

共有持分を移転する際の登記には、さまざまな種類が存在します。代表的なものをピックアップすると、以下のとおり。

• 所有権移転登記
• 建物表題登記
• 抵当権設定登記
• 地目変更登記

次項より、個別にみていきましょう。

所有権移転登記

所有権移転登記は、対象の不動産の所有権を初めて登記する際に行います。たとえば、新築の建物を建てたときなどが一般的でしょう。

所有権移転登記は、建物表題登記のように義務化されている訳ではありません。しかし、登記を行わないと、不動産の所有権を第三者に対して主張することが不可能となります。

そのため、所有権移転登記は「この不動産は間違いなく私のものである」と証明し、自由に使用・収益・処分できることを確認するための登記といえます。登記を行わないデメリットは大きいため、しっかりと登記を行いましょう。

所有権移転登記は権利に関する登記であるため、司法書士が代行してもらうのが一般的です。

建物表題登記

建物表題登記は、新築の建物を建てる。あるいは登記されていない建物を取得する際に必要となる登記です。建物表題登記では「建物の所在や用途」「構造」「床面積」などの物理的情報を登録します。

建物の所在地を記載する際は、住所ではなく土地の地番を記載することが必要。建物表題登記は、建物の所有者の「義務」とされています。

期限は建物の完成後または、建物を購入後1カ月以内です。登記を忘れると、10万円以下の過料が課せられますので留意しましょう

建物表題登記は通常、土地家屋調査士が代理で申請するのが一般的です。

抵当権設定登記

抵当権の設定登記は、住宅ローンやその他の融資を利用して不動産を購入する際に行う登記です。抵当権とは、借り手が債務不履行となった場合、設定された不動産を債権者が差し押さえ、先に優先的に弁済を受けることができる権利のこと。

「不動産を担保にローンを借りる」とは「不動産に抵当権を設定する」ことを意味し、抵当権設定登記を行うと、登記簿には様々な情報が記載されます。

登記は権利に関するものなので、通常は司法書士が代行するのが一般的です。特に、夫婦で共有名義のローンを組む場合、登記の申請は2つ必要となり、それに伴う司法書士への報酬も増える可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

地目変更登記

地目変更登記とは、土地の利用目的が変わる際に行う登記のことです。例えば、農地を住宅地に変更する場合など。

土地の用途が変わった日から1ヵ月以内に申請しなければならず、違反した場合には罰金が課せられますので留意しましょう。

共有持分の移転登記で発生する費用

共有持分の移転登記で発生する費用としては、以下のようなものがあります。

• 登録免許税
• 取得方法別の税金
• 司法書士への費用
• 土地調査士への報酬
• 必要書類の取得費

それぞれについて、個別にみていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記に際して必要となる税金で、地方法務局に納めます。計算方法は「固定資産税評価額 × 登録免許税率」です。

共有持分移転登記の場合、所有割合が計算に影響しますので注意が必要。登録免許税率は以下については、とおりです(※4)。

＜建物の登記＞

取得方法別の税金

それに加えて、名義変更が発生したケースごとに異なる税金が課税されます。

• 不動産売買の場合：譲渡所得税
• 相続の場合：相続税
• 贈与・財産分与の場合：贈与税

これらの税金は無視できないコストとなるため、税理士に相談しながら進めましょう。

司法書士への費用

共有持分移転登記の手続きは自分で行うことも可能ですが、多くの場合、専門的な知識を持った司法書士に依頼します。

その費用は依頼先により異なりますが、1件あたり5～20万円程度となっています。複数の共有持分移転を行う際には、各手続きごとに異なる費用が必要ですので留意しましょう。

土地調査士への報酬

土地家屋調査士には建物表題登記の申請を依頼することが一般的です。その報酬は通常6万円～10万円となります。

必要書類の取得費

共有持分移転登記の際には、必要な書類の取得費用も発生します。住民票や印鑑登録証明書などが該当。

特に、相続の場合は多くの戸籍謄本が必要となることがありますので、各種費用の取得費用も忘れずに考慮しましょう。

• 住民票：250～300円程度
• 印鑑登録証明書：250円～300円程度
• 戸籍謄本：450円程度
• 除籍謄本、改正原戸籍謄本：750円程度

まとめ

共有持分の移転登記が発生するケースはさまざまなものが考えられます。支払う必要がある費用としては、登録免許税や取得方法別の税金、司法書士・土地家屋調査士への報酬、必要書類の取得費用など。

実際問題として、共有持分の移転登記手続きは複雑です。適切に手続きを進め、予期せぬコストを抑えるためには専門家への相談も検討しましょう。

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