親子リレーローンとは？概要や持分割合の設定方法を詳しく紹介

親子リレーローンは、資金がない場合でも住宅購入を実現させるための制度の1つです。しかし、共有持分の設定から返済負担の軽減、さらには団体信用生命保険の活用まで、その運用には複数のポイントが存在します。

本記事では、親子リレーローンのメリットと注意点を詳細に解説し、返済が困難になった際の売却オプションや、住宅ローン控除を最大限に活用する方法についても紹介します。

親子リレーローンとは

親子リレーローンは、親と子が協力して住宅ローンを組み、世代を超えて住宅購入の負担を共有する金融商品です。

このローンは特に二世帯住宅の建設や、子世帯が親世帯と共同生活を送る際に適しています。多くの場合、親子が同居する状況で利用され、住宅だけでなく、返済責任も親から子へと継承されることが一般的です。

このローンの大きな利点は、親の年齢が高くても、子の年齢に基づき長期ローンを組むことが可能となる点。例えば、親が65歳であっても、子が35歳であれば、子の年齢を基準にして最大35年の返済期間を設定できます。

親子リレーローンの持分割合は出資額の比率で設定する

親子リレーローンにおける共有持分は、「親4/5：子1/5」のように具体的な分数で示されることがあります。

持分割合は原則として出資額に基づいて自由に設定可能であり、将来的な贈与税の問題を避けるためにも、出資比率に応じた割合で決定することが推奨されます。

法的には、持分割合は「その人が支払った金額/住宅取得総費用」で算出され、「より多くの資金を提供した人がより大きな持分を持つべき」とされています。しかし、実際の登記手続きでは、法律に拘束されずに任意の割合で登記することが可能。

それにより、例えば親子がローンを半分ずつ支払っている場合でも、「親1：子99」といった極端な持分割合を設定できます。

ただし、このような場合、贈与とみなされ贈与税が課される可能性があります。もし持分割合を間違えて登記してしまった場合は、速やかに訂正することが大切です。

持分割合はローンの返済中でも変更可能

不動産の持分割合は、住宅ローンの返済期間中であっても変更できます。ただし、不動産購入に関わる費用の負担割合と持分割合が一致しない場合、その差異が贈与税の課税対象となる可能性があります。

税務当局は、実際に支払われた金額と、持分取得に必要な負担金額の間に生じた差額を、親子間での無償の経済的利益（みなし贈与）とみなされかねません。

例えば、住宅購入のための資金が合計1,000万円で、親が750万円、子が250万円を負担して親子リレーローンを組んだ場合を考えます。もし持分割合を親1/2、子1/2と設定したら、以下のような状況が発生します。

• 子が持分取得のために理論上負担すべき金額: 1,000万円×1/2 = 500万円
• 実際に子が負担した金額: 250万円

この場合、理論上の負担額と実際の負担額の差額300万円が、親から子への無償の経済的利益。すなわち贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

親子リレーローンを利用する際には、このような状況を避けるためにも、持分割合の設定には注意が必要です。

親から子への資金援助を受けて、子の持分割合が親よりも多く設定されるケースは珍しくありません。そのため、贈与税に関しては特に留意する必要があります。

しかし、年間110万円までの贈与は税法上の控除が適用されるため、この枠内で賢く贈与を行うことで税負担を軽減することが可能です。

親子リレーローンのメリット

親子リレーローンのメリットとしては、以下のものが挙げられます。

• 親子の収入が合算して審査される
• 返済期間を長期に設定できる

それぞれ詳しくみていきましょう。

親子の収入が合算して審査される

親子リレーローンの大きな魅力の1つは、親と子の収入を合算してローンの審査を受けられる点にあります。

特に、二世帯住宅の建設に際しては、その延床面積の大きさから建築資金が増大する傾向にあるため、より高額な住宅ローンが必要になります。このような場合、親子の収入を合算することで、審査基準を満たしやすくなり、必要な資金を調達しやすくなります。

この制度は、高額な住宅ローンが必要となる二世帯住宅建設に最適な選択肢といえるでしょう。

加えて、フラット35のような住宅ローンプログラムでは、年金収入も安定した収入として認められます。通常、年金収入だけでは住宅ローンの返済原資とは認められず、年金生活者は住宅ローンを組むことが難しいのが実情です。

しかし、親子リレーローンを利用することで、年金生活者でも安定収入者とみなされ、住宅ローンを組むことが可能になります。

返済期間を長期に設定できる

親子リレーローンのもう1つの重要なメリットは、長期の返済期間を設定できる点にあります。

通常の住宅ローンでは、借入れ時の年齢によって返済期間が限定され、例えば65歳の人が35年ローンを組むことは不可能です。これは、多くの金融機関が設ける完済時の年齢上限（通常は80歳）によるものです。

親子リレーローンでは、この制限を子の年齢によって克服できます。子が30歳であれば、その年齢を基準にして35年のローンを組むことが可能になり、家族全員で長期にわたって負担を分散させられます。

これにより、返済計画をより柔軟に立てることが可能となり、経済的な負担を軽減できるのです。

親子リレーローンのデメリット

一方で、親子リレーローンには次のようなデメリットも存在します。

• 持分次第では贈与と見なされるリスクがある
• 相続時に遺産分割で揉めるリスクがある

以下より個別に解説します。

持分次第では贈与と見なされるリスクがある

親子リレーローンを利用する際、返済負担割合に応じた適切な持分の設定が重要です。例えば、返済負担が親60％、子40％の場合、所有権の割合も同じく親60％、子40％とする必要があります。

この比率が一致しない場合、税法上、子から親への贈与とみなされかねません。特に、親が住宅を所有している状態で親子リレーローンに借り換える場合、持分の売買を通じて、返済負担と所有権の割合を揃えることが必要。

この手続きを怠ると、税務上の不利益を招くことがあります。

相続時に遺産分割で揉めるリスクがある

親子リレーローンを組む家族は、相続時の遺産分割における争いのリスクも考慮する必要があります。通常、親子で共同で住宅ローンを組んでいる場合、その住宅は子が相続することが多いですが、これが他の相続人との間で不公平感を生じさせることがあるのです。

特に、遺産として住宅以外の財産が少ない場合、相続人間での不均衡が問題となることも。したがって、親子リレーローンを組む際には、将来の遺産分割計画を含め、相続人全員が納得できる形での事前の話し合いが推奨されます。

子の将来的な同居の見込みについても検討しましょう。子が未婚で将来の同居が不確定な場合、配偶者の意向により同居が難しくなるリスクがあります。

このような状況では、子が住宅に住まないにもかかわらず、引き続き住宅ローンの返済義務を負うことになり、さらに新たな住宅ローンを組むことが困難になる可能性が懸念されます。

親子リレーローンを利用できる「都市銀行」「フラット35」の特徴

親子リレーローンはフラット35や都市銀行でも提供されています。同じ親子リレーローンであっても、フラット35と都市銀行では内容が異なりますので、それぞれについてみていきましょう。

フラット35の特徴

フラット35親子リレーローンの最大の特色は、主たる債務者が70歳を超えていてもローン申込みが可能である点にあります。これは通常のフラット35ローンでは認められていない条件で、特に高齢者にとって大きな利点です。

さらに、このローンプランでは公的年金収入も安定した収入源として考慮されるため、年金生活者でもローンの申込みが可能となります。

もう1つの顕著な特徴は団体信用生命保険の適用に関するものです。この保険は、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際に、保険金によってローン残高が完済されるシステムです。

フラット35親子リレーローンでは、親か子どちらか一方がこの保険に加入することになり、親が保険加入者の場合、80歳未満での死亡や高度障害によりローン全額が完済されるという大きなメリットがあります。

この完済は、持ち分割合や返済割合に関わらず行われますが、保険の保証は親の80歳到達時に終了し、以降は子が新たに加入する必要があります。

都市銀行の親子リレーローンの特徴

都市銀行が提供する親子リレーローンでは、フラット35と異なり、親の団体信用生命保険加入が認められない場合があるほか、加入が認められても子供も保険に加入させる場合が多いです。

都市銀行の場合、親が死亡または高度障害になると、その親の債務部分のみが完済され、子供の債務は残ることが一般的。

さらに、親の年収基準を設けている場合があり、最低年収要件を満たさないとローンの申込みができないなど、より厳格な条件が設けられていることがあります。公的年金を収入として認めない金融機関も存在するため、十分に留意しましょう。

親子リレーローンにおける経済負担を減らすための方法

親子リレーローンを利用する際には、経済的な負担を軽減するためにも以下の点に留意しましょう。

• 住宅ローン控除を利用する
• 団体信用生命保険に加入する
• 返済が苦しくなったら売却も検討する

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローン控除を利用する

「住宅ローン控除」は、住宅ローンの返済に伴う経済的負担を軽減するための制度です。この控除を活用することで、住宅購入後の約10年間にわたり、所得税や住民税から最大で年間40万円が控除されることが可能になります。

しかし、この制度を利用するためには、実際にその住宅に居住している必要があります。そのため、親子リレーローンを利用していても、住宅に実際に居住している者のみがこの控除の対象となるため、双方が控除を受けられるとは限りません。

特に、二世帯住宅において共同で生活している場合には、親子双方が住宅ローン控除の恩恵を受けることが可能で、最大で合計80万円の控除を受けることができる場合もあります。

団体信用生命保険に加入する

住宅ローン専用の「団体信用生命保険」に加入しておくことは、住宅ローンを安心して利用するための重要な手段の1つです。

この保険に加入していると、万が一の際に債務者が亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、保険金が支払われ住宅ローンの残債が免除されます。これにより、残された家族に重い負担がかからないようにすることができます。

しかし、親子リレーローンの中には子のみが団体信用生命保険に加入可能で、親が亡くなった場合にローンが免除されないケースも存在します。

そのため、親も保険に加入でき、ローン完済の可能性が高い「フラット35」のようなプランが推奨されます。

団体信用生命保険は、病気や怪我はもちろん、高度障害の状態でも保険金が支払われるため、幅広いリスクに対応しています。

ただし、保険の保証期間は被保険者が80歳になるまでとなっているため、80歳を超えると保証が終了し、その後に発生した債務は遺族が引き継ぐことになりますので、この点には注意が必要です。

返済が苦しくなったら売却も検討する

親子リレーローンを利用している家庭では、返済のバトンが親から子へと渡されるタイミングで、購入時の住宅が老朽化している場合が少なくありません。

このような状況で「家を新しくしたい」「住宅ローンの返済が難しい」などと感じた時、住宅の売却を検討することは有効な選択肢の1つです。

特に、親子リレーローンが完済されるまでは、子が新たに住宅ローンを組むことが制限されるため、既存の住居を売却してローンを完済し、新しい住宅購入のための資金に充てることが可能になります。

住宅を売却する際の一般的な疑問に「まだローンが残っている住居を売却できるか」というものがありますが、金融機関との合意があれば売却は可能です。

金融機関の了承を得て抵当権を解除すれば、ローン返済中の住宅を市場に出すことができ、売却から得られる資金でローンを完済するケースもあります。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合、差額分の返済義務が残るため、この点は注意が必要です。

まとめ

親子リレーローンを利用する際は、共有持分の適切な設定から始め、住宅ローン控除や団体信用生命保険の有効活用により、将来の財務負担を軽減することが重要です。

返済が困難になった場合の住宅売却も選択肢の一つとして考慮する必要があります。しかし、これらの決定を行うには、専門的な知識と緻密な計画が必要。

そのため、より具体的なアドバイスやサポートが必要な方は、不動産や金融のプロフェッショナルに相談することをお勧めします。親子での住宅購入を成功させるためには、適切な専門家との連携が不可欠ですので、積極的にプロに相談しましょう。

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