共有不動産を単独使用された場合「明け渡し請求」は可能？

共有不動産における共有持分や明け渡し請求は、共有者間でのトラブルになり得ます。しかし、一部の共有者が不動産を独占して使用する場合、他の共有者はどのようにすれば自己の権利を守り、公平な利益を確保できるのでしょうか。

本記事では、そんな状況で有効な共有持分の明け渡し請求について解説します。共有不動産に関する紛争を解決し、共有者各自の利益を保護するためにも、しっかりと把握しておきましょう。

占有している共有者への明け渡し請求は原則できない

共有不動産の管理と利用については、共有者間での協議が必須です。特に、1人の共有者が不動産を独占している状況では、その共有者に対して単純に明け渡しを求めることは原則として許されません。

不動産の利用に関する決定は、共有者全員の間での「管理行為」によって行われるべきであり、一般的には多数決により、持分比率の過半数の同意をもって決定されます。持分が50%を超える共有者がいる場合、その者の意見が重視されることになります。

共有不動産が一1によって占有されている状態は、大きく分けて、共有者間の合意によるものと、合意がない状態の2つがあります。合意に基づく占有の場合、他の共有者が明け渡しを請求することは認められないと認識しましょう。

明け渡し請求ができない民法上の規定

前述のとおり、共有不動産の使用や管理は、共有者全体の合意によって決められるべきです。

しかし、合意がない状態での占有でも、明け渡し請求が単純に認められないのは、共有物の使用権が不当に侵害される可能性があるからです。

この原則は、合意なしでの占有に対しても、持分の過半数を有する共有者が協力して明け渡しを請求する場合にも適用されます。

しかし、協議を経て使用方法に関する合意がなされた後にその合意が無視されて不動産が占有されている場合は、明け渡し請求が認められる可能性があります。ただし、この場合でも、請求を行う共有者の持分の合計が50%を超えていなければなりません。

共有不動産の明け渡し請求ができるケース

共有不動産の明け渡し請求を行えるケースとしては、次の要件が挙げられます。

• 協議内容を無視して占有し続けている
• そもそも使用方法の協議を行おうとしない
• 実力行使で占有している
• 建物が建設中である

以下より、詳しく解説します。

協議内容を無視して占有し続けている

共有者間で決定された使用方法を一部の共有者が無視し、独自に不動産を占有する行為は、他の共有者による明け渡し請求の対象となり得ます。

特に、協議により決定された内容が明確であり、その指示に従わない占有が確認された場合、法的な介入を通じて明け渡しを求めることが可能です。

そもそも使用方法の協議を行おうとしない

共有不動産の使用方法に関する協議を意図的に避ける行為は、共有物の公平な管理を妨げるものとみなされます。

もし一部の共有者が協議を拒否し続ける場合でも、持分の過半数を有する共有者の同意があれば、法的手続きを通じて明け渡しを求めることが認められます。このような状況では、協議拒否を理由に占有を継続することは、法的に支持されることはありません。

実力行使で占有している

実力行使による不動産の占有は、法的な観点から厳しく制裁されます。具体的には、他の共有者の意向を無視し、強制的に不動産を占有する行為が該当します。

このような場合、被害を受けた共有者は、占有者に対して明け渡しを求める権利が認められ、場合によっては損害賠償請求も可能です。

建物が建設中である

共有土地上で、一部の共有者の独断による建物の建設は、共有者全体の利益を損なう行為です。工事が未完成の段階では、他の共有者は工事の差し止めと原状回復を求めることができます。

しかし、建物が完成してしまうと、状況は複雑化し、明け渡し請求は認められにくくなります。この場合、金銭的な補償が主な解決策となり、持分に応じた地代相当額の請求が一般的です。

占有状態を放置し続けるリスク

もし共有持分を占有されているなら、放置し続けることには以下のリスクが伴います。

• 「取得時効」でいずれは所有権が認められる
• 「占有の移転」をされると明け渡し請求ができなくなる

それぞれ詳しく解説します。

「取得時効」でいずれは所有権が認められる

取得時効は、一定期間にわたって不動産を占有することで、最終的にその所有権を法的に取得できる制度です。

共有不動産に関して、1人の共有者が単独で不動産を占有し続ける場合、他の共有名義人はこの取得時効の進行に注意を払う必要があります。

民法によれば、20年間平穏且つ公然と他人の物を所有の意思をもって占有した場合、所有権を取得できます。善意かつ過失がなければ、この期間は10年に短縮されます（民法第162条）。この取得時効の規定は、共有不動産の管理や利用に関わる共有名義人にとって、重要な意味を持ちます。

特に、共有不動産を単独で占有する共有者が、税金や地方税などの負担を独自に担い、不動産の管理や維持をしている場合、占有状態が長期にわたると「単独所有」が法的に認められる可能性があります。

日本の法制度では、過去の判例もこのような状況下での所有権の移転を支持しています。

したがって、共有不動産における占有状態に不満がある共有名義人は、取得時効が成立する前に積極的に異議を申し立てることが重要。異議申立てを行うことで、時効の進行を停止させ、所有権の不当な移転を防ぐことが可能になります。

取得時効の進行を防ぐためには、共有者間での協議を試みる、占有状態への正式な異議申立て、あるいは必要に応じて裁判所による介入を求めるなどの措置が考えられます。このような対策をとることで、共有名義人は自身の権利を保護し、不動産の公平な管理と利用を確保できます。

取得時効による所有権の移転は、共有不動産の管理において重要な論点です。共有名義人はこの制度を理解し、自己の権利を守るための適切な行動を取るべきでしょう。

「占有の移転」をされると明け渡し請求ができなくなる

占有権の移転は、民法第182条に基づき、占有物の引渡しをもって行われることが可能です。これは、占有者が自らの占有権を第三者に譲渡することを意味し、譲渡のプロセスは物理的な引渡し。あるいは占有者又はその代理人が既に占有物を所持している場合は、当事者間の意思表示のみで完了します。

この制度により、占有権が第三者に移転された場合、元の共有者はその占有に対して直接的に明け渡し請求を行うことが難しくなります。これは、明け渡し請求の対象となる占有者が変更されるため、法的に複雑な状況が生じるためです。

特に、不法な手段や実力行使による占有であっても、占有権が移転されてしまえば、元の共有者は新たな占有者に対して法的手続きを取り直す必要があります。

これは時間と労力を要するプロセスであり、訴訟の結果が出る前に占有権が移転されてしまうと、さらに複雑な法的闘争に発展する可能性が懸念されるでしょう。

これを防ぐために、占有権移転を制限する「占有移転禁止の仮処分」が有効な手段となります。この手続きを通じて、占有者は占有権の移転を法的に制限されますので、訴訟の結果が勝訴であれば、占有者は強制執行に従うことが義務付けられます

明け渡し請求ではなく「使用料の請求」も検討しよう

共有不動産の一部の共有者が独占的に物件を使用している場合、他の共有者は占有者に対して使用料の請求を検討することが可能です。

この使用料は、事実上の賃貸関係に相当し、共有物件の実際の使用状況に基づき、持分に応じた不動産の利用価値を金銭で補償するものです。

使用料の算定には、周辺の類似物件の市場家賃を参考にし、必要に応じて不動産専門家の助言を得ることが推奨されます。

占有者に対して行える不当利得返還請求とは

一方で、共有者の中で1人が独占的に共有不動産を利用し、他の共有者がそれを利用できない場合、不使用の共有者は、占有している共有者に対して不当利得返還請求を行えます。

この請求は、占有者による不当な利益（賃料相当額）の返還を求めるもので、占有者が受けた利益が他の共有者の損失として補填されるべきことを根拠にしています。

不当利得返還請求は、協議や裁判を通じて行われ、合意に至らない場合は裁判所の介入が必要となる場合があります。請求権の時効は、請求権が発生した日から10年間と定められており、この期間内であれば、権利発生日から遡って請求することが可能です。

加えて、共有不動産を不法に占有する行為は、不法行為に該当する可能性があり、これに基づく損害賠償請求も考慮されるべきです。

単独で不動産を利用している共有者が、他の共有者の権利を侵害している場合、持分を超えた利用に対して賃料相当額の支払いを求めることが可能。また、特定の使用状況に応じて、不法行為に基づく損害賠償請求を行うことも可能です。

使用料の請求を行えないケース

共有不動産の管理において、1人の共有者が物件を独占して使用している場合、通常、他の共有者はその使用に対して使用料を請求する権利を有します。しかし、特定の条件下では、使用料の請求が認められない例外状況が存在します。

1つの例外は、共有者間で不動産の無償使用について明確な合意がなされている場合です。この種の合意は、実質的に「使用貸借契約」と見なされ、一方の共有者が他の共有者に対して物件を無償で使用する権利を与えるものです。

契約書が形式的に作成されない場合でも、口頭での約束があれば、その合意は有効とみなされ、その結果、賃料の請求は認められないことがあります。実際に、契約書が存在しない状況下でも使用貸借契約が認められた事例が裁判所により判示されています。

遺産相続が発生した場合の共有状態でも、特殊な扱いがされるケースがあります。特に、相続開始前から被相続人と一緒に住んでいた相続人がいる場合、この相続人には無償で物件を使用する特別な権利があると推定されることがあります。

明け渡し・賃料請求ができない場合の対処法

もし、明け渡しや賃料請求ができない場合、以下の対処法を検討しましょう。

• 自分の持分のみを売却する
• 共有物分割訴訟を起こす

次項より、個別に解説します。

自分の持分のみを売却する

1つの選択肢は、自己の持分を専門の買取業者に売却することです。共有不動産や持分売買を専門に取り扱う業者は、共有持分の買取において市場価値に近い価格を提示することがあります。

ただし、共有不動産の持分を買取っても、買主は直ちに不動産を自由に使用できるわけではないため、適切な買主を見つけるまでに時間がかかることが予想されます。

買取業者を通じて取引を行う場合、数日から数週間で処理が完了することもあり得ますが、市場状況や不動産の特性によってはより長い時間が必要になる場合もあります。

共有物分割訴訟を起こす

もう1つの選択肢は、共有物分割請求訴訟を起こすことです。この方法では、裁判所が共有状態の解消方法を決定し、共有者全員がその判決に従わなければなりません。

占有している共有者がいる場合、裁判所は「全面的価格賠償」を命じる可能性があり、これは占有者が他の共有者の持分を全て買い取るという判決です。

しかし、占有者が必要な資金を用意できない場合は、「換価分割」が行われることになります。換価分割では、共有不動産が競売にかけられ、得られた代金が共有者間で持分に応じて分配されます。

その結果、共有状態は解消されますが、占有者は不動産から立ち退く必要があり、他の共有者も不動産に対する権利を失うことになります。

まとめ

共有不動産に関する問題は、共有者間での合意が難しい場合が多く、特に共有持分や明け渡し請求に関しては複雑なケースが存在します。

明け渡し請求以外にも、使用料請求の可否、不当利得返還請求、持分売却、共有物分割訴訟など、な解決策があります。一方で、それぞれの方法は具体的な事情や法的な条件によって適用が異なります。

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