共有持分のアパートはトラブルの元？売却すべきかどうかの判断基準を解説

相続や共同購入によって不動産が共有名義となった場合、家賃収入の分配や管理方針で揉めたり、将来の相続で権利関係が複雑化したりするなどの問題が発生します。その際に注意が必要なのが共有名義アパートの運営と売却方法です。

共有名義アパートとは、複数の所有者が1つのアパートを共同で所有する形態を指します。共有名義には資金調達のしやすさやリスク分散などのメリットがある一方で、意思決定の遅さやトラブルの発生しやすさなどのデメリットも存在します。

そこで本記事では、共有名義アパートの基礎知識から運営上の注意点、売却方法、よくあるトラブルについてみていきましょう。

共有名義のアパートとは

共有名義のアパートは、複数の所有者が1つのアパートを共同で所有する形態を指します。この所有形態では、各所有者が持分に応じた権利と責任を持ちます。共有名義は、相続や共同購入によって生じることが多く、近年では資産運用の一環として注目されています。

共有名義のアパートでは、各所有者の持分が登記簿に明記されます。例えば、AさんとBさんが50%ずつの持分を持つ場合、登記簿には「A 2分の1」「B 2分の1」と記載されます。この持分は、アパートの売却や賃貸収入の分配時に重要な意味を持ちます。

共有名義アパートのメリット

共有名義アパートには、単独所有とは異なる以下のようなメリットがあります。

• 資金調達がしやすい
• リスク分散ができる
• 管理業務を分担できる

それぞれ個別にみていきましょう。

資金調達がしやすい

共有名義アパートの最大のメリットの1つは、資金調達のしやすさです。複数の所有者で費用を分担するため、個人で負担する金額が大幅に軽減されます。例えば、5,000万円のアパートを2人で購入する場合、各自の負担は2,500万円ずつになります。

この方式により、単独では手が届かない高額な物件や、より良い立地の物件を取得できる可能性が広がります。また、住宅ローンを組む際も、複数人の収入を合算することで、より有利な条件で融資を受けられる場合があります。

リスク分散ができる

共有名義アパートでは、投資リスクを分散させることが可能です。不動産投資にはさまざまなリスクが伴いますが、それらを複数の所有者で分担することで、個人が負うリスクを軽減できます。

例えば、空室や修繕費用などの予期せぬ出費が生じた場合、その負担を持分に応じて分担できます。また、経済状況の変化による資産価値の変動リスクも、複数人で負担することで、個人への影響を抑えることができます。

管理業務を分担できる

アパート経営にはさまざまな管理業務が付きものですが、共有名義の場合はこれらの業務を分担できます。

入居者の募集や契約管理、日常的な修繕や清掃、さらには会計処理など、多岐にわたる業務を所有者間で分担することで、個人の負担を軽減できます。

例えば、Aさんが入居者対応を担当し、Bさんが建物の維持管理を担当するといった具合に、各自の得意分野や都合に合わせて役割分担を決めることができます。これにより、効率的な運営が可能になるとともに、所有者それぞれの知識や経験を活かした質の高い管理を実現できます。

共有名義アパートのデメリット

共有名義アパートにはさまざまなメリットがある一方で、次のようなデメリットも存在します。

• 意思決定に時間がかかる
• トラブルが発生しやすい
• 将来の相続で複雑化する可能性がある

以下より、詳しく解説します。

意思決定に時間がかかる

共有名義アパートの運営において、大きな障壁となりうるのが意思決定の遅さです。重要な決定を下す際には、全ての所有者の合意が必要となる場合が多く、この過程に予想以上の時間を要することがあります。

例えば、大規模修繕の実施や物件の売却といった重要事項については、全所有者の同意が不可欠です。しかし、所有者間で意見が分かれたり、連絡が取りづらい所有者がいたりすると、決定までに長い時間を要する可能性があります。

この間、物件の価値が下がったり、好機を逃したりするリスクも生じます。

迅速な対応が求められる緊急修繕や、有利な売却機会への対応など、タイミングが重要な場面で機動力を欠くことは、経営上大きな不利益につながりかねません。

トラブルが発生しやすい

共有名義アパートでは、所有者間のトラブルが発生するリスクが高まります。特に、収益の分配や費用負担、管理方針などをめぐって意見の相違が生じやすく、これらが深刻な対立に発展することもあります。

典型的な例として、ある所有者が修繕費用の負担を拒否したり、収益分配の不公平さを主張したりするケースが挙げられます。また、一部の所有者が管理に非協力的である場合、他の所有者に過度の負担がかかり、不満が蓄積されることもあります。

こうしたトラブルは、単に経営上の問題にとどまらず、所有者間の人間関係にも悪影響を及ぼしかねません。特に、家族や親族間での共有の場合、こうした対立が家族関係の悪化につながることも少なくないでしょう。

将来の相続で複雑化する可能性がある

共有名義アパートは、相続時に権利関係が複雑化するリスクをはらんでいます。所有者の一人が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれますが、これにより新たな共有者が加わることになります。

例えば、当初は兄弟2人で所有していたアパートが、一方の相続により、その配偶者や子どもたちも共有者となる可能性があります。こうして共有者が増えれば増えるほど、意思決定の難しさやトラブルのリスクは高まります。

さらに、相続税の問題も生じかねません。共有持分の評価方法や、相続税の納付方法をめぐって、相続人間で意見が分かれることもあります。また、一部の相続人が相続放棄を選択した場合、残された相続人の負担が増大するケースも考えられます。

共有名義アパートの運営で注意すべきポイント

共有名義アパートの円滑な運営には、所有者間の綿密な協力と明確な取り決めが不可欠です。トラブルを未然に防ぎ、効率的な経営を実現するためには、以下のポイントを踏まえておきましょう。

• 共有者間の取り決めを明確にする
• 収益の分配方法を決める
• 修繕や管理の方針を決める

それぞれ個別に解説します。

共有者間の取り決めを明確にする

共有名義アパートの運営において最も重要なのは、共有者間の取り決めを明確にすることです。これは、将来的なトラブルを防ぐための基本的な対策といえます。

具体的には、共有者間で運営に関する合意書や規約を作成することが推奨されます。

この文書には、意思決定の方法、各所有者の権利と義務、費用負担の方法などを詳細に記載します。例えば、「重要事項の決定には全員の合意が必要」「緊急時の修繕は代表者の判断で実施可能」といった形です。

また、定期的に共有者間で会議を開催し、運営状況を共有することも有効です。これにより、問題の早期発見や迅速な対応が可能となり、所有者間の信頼関係も強化されます。

収益の分配方法を決める

アパート経営から得られる収益の分配方法は、共有者間のトラブルの原因となりやすい要素の1つです。そのため、あらかじめ明確な分配方法を決めておくことが重要です。

基本的には、各所有者の持分比率に応じて収益を分配するのが一般的。しかし、管理業務の負担の差や、初期投資額の違いなどを考慮して、別の分配方法を採用することもあります。

例えば、管理業務を主に担当する所有者に対して、一定の管理料を支払った上で残りを持分比率で分配する方法や、投資額に応じて一定期間は分配率を変える方法などが考えられます。

いずれにせよ、全ての所有者が納得できる公平な方法を選択し、文書化しておくことが大切です。

修繕や管理の方針を決める

アパートの価値を維持し、長期的な収益を確保するためには、適切な修繕や管理が欠かせません。共有名義アパートでは、これらの方針についても所有者間で事前に合意しておくことが重要です。

まず、定期的な点検や小規模修繕については、年間の予算を設定し、その範囲内で実施する方法が一般的です。大規模修繕に関しては、計画的に積立金を用意するなど、長期的な視点での取り決めが必要。

また、日常的な管理業務の分担方法も明確にしておくべきです。例えば、入居者対応や清掃、会計処理などの役割を所有者間で分担したり、管理会社に委託したりするなどの方法が考えられます。

共有名義アパートの売却方法

共有名義アパートを売却する際には、複数の方法が存在します。所有者間の関係性や目的に応じて、最適な方法を選択することが重要です。

主な売却の方法としては、以下が挙げられます。

• 方法①：全員合意での売却
• 方法②：持分の個別売却
• 方法③：共有物分割請求

次項より、詳しく解説します。

方法①：全員合意での売却

全員合意での売却は、共有者全員の同意を得て、アパート全体を一括で売却する方法です。この方法では、通常の不動産売却と同様のプロセスを踏むことができ、市場価格での売却が期待できます。

全員合意での売却のメリットは、アパート全体を一括で売却できるため、比較的高値で売却できる可能性が高いことです。また、売却後の収益分配も、持分に応じて明確に行うことができます。

ただし、全ての所有者の同意が必要なため、意見の相違がある場合は売却が難航する可能性があります。そのため、事前に十分な話し合いを行い、売却条件や収益の分配方法について合意を形成しておくことが重要です。

方法②：持分の個別売却

持分の個別売却は、共有者の一人が自身の持分のみを売却する方法です。この方法の最大の特徴は、他の共有者の同意を得ずに売却できること。

個別売却のメリットは、売却の意思決定が比較的迅速に行えます。自身の事情に応じて、柔軟に対応することが可能です。また、他の共有者との関係悪化を避けたい場合にも有効な方法といえます。

一方で、持分のみの売却は、一般的な不動産市場では需要が限られるため、売却価格が低くなる傾向があります。多くの場合、不動産業者による買取りや、他の共有者への売却が主な選択肢となります。

方法③：共有物分割請求

共有物分割請求は、裁判所に対して共有物の分割を請求する法的手続きです。この方法は、他の共有者との話し合いが難航し、自主的な解決が困難な場合の最終手段として考えられます。

共有物分割請求のメリットは、裁判所の判断により強制的に共有関係を解消できる点です。ただし、アパートの場合、物理的な分割は困難なため、多くは競売による換価分割か、他の共有者による買取りという形で解決されます。

デメリットとしては、裁判費用がかかることや、手続きに時間を要することが挙げられます。また、強制的な解決方法であるため、共有者間の関係が悪化する可能性が高いことにも注意が必要です。

売却以外で共有名義のアパートを手放す方法

アパートを売却せずに共有関係から抜ける方法も存在します。具体的には、以下のようなもの。

• 共有持分の放棄
• 共有者間での持分譲渡
• 家族信託の活用

以下より、個別にみていきましょう。

共有持分の放棄

共有持分の放棄は、自身の持分を無償で手放す方法です。この方法を選択すると、放棄した持分は他の共有者に帰属することになります。

持分放棄のメリットは、迅速に共有関係から抜けられることです。固定資産税などの費用負担からも解放されます。ただし、債務が残っている場合は放棄できないため、注意が必要です。

デメリットとしては、対価を得られないことが挙げられます。また、他の共有者の同意がなくても放棄できますが、突然の放棄は他の共有者との関係悪化を招く可能性があります。

共有者間での持分譲渡

共有者間での持分譲渡は、自身の持分を他の共有者に売却または贈与する方法です。この方法は、共有者間の合意があれば比較的スムーズに進められます。

持分譲渡のメリットは、共有関係をシンプルにできる点です。また、第三者への売却と比べて、譲渡価格や条件を柔軟に設定できる可能性があります。

ただし、譲渡を受ける側の資金力や意向によっては実現が難しい場合もあります。また、適正価格での譲渡でない場合、税務上の問題が生じる可能性があるため、専門家への相談が推奨されます。

家族信託の活用

家族信託は、自身の財産を信頼できる家族に託す仕組みです。共有名義アパートの場合、持分を信託財産として家族に管理を委ねることができます。

家族信託のメリットは、直接的な所有権は保持したまま、管理や運用の負担から解放されることでしょう。また、将来の認知症リスクへの対策としても有効です。

一方で、信託設定には専門的な知識と手続きが必要であり、コストもかかります。また、他の共有者との関係性にも影響を与える可能性があるため、慎重な検討が求められます。

共有名義アパートに関してよくあるトラブル

共有名義アパートの運営には、さまざまな課題が付きまといます。複数の所有者が関わるため、意見の相違やコミュニケーション不足から生じるトラブルは珍しくありません。

ここからは、共有名義アパートにおいて特に頻発する以下3つのトラブルを紹介します。

• 家賃収入の分配で揉める
• 管理方針で対立する
• 相続時に権利関係が複雑になる

それぞれ個別に解説します。

家賃収入の分配で揉める

家賃収入の分配は、共有名義アパートにおいて最もトラブルが発生しやすい要因の1つです。持分比率に応じた分配が基本ですが、実際の運用ではさまざまな問題が生じることがあります。

例えば、ある共有アパートで、AさんとBさんが50%ずつの持分を所有しているケースを考えてみましょう。Aさんが日常的な管理業務を担当し、Bさんは遠方に住んでいるため管理に関与していないとします。

この場合、Aさんは「管理の労力に見合った報酬が必要だ」と主張し、Bさんは「持分に応じた平等な分配が当然だ」と反論するような事態が起こりえます。

また、修繕費用の負担をめぐっても対立が生じるケースがあります。急な修繕が必要になった際、一方の所有者が費用負担を拒否したり、支払いを遅延したりすることで、他の所有者との間に軋轢が生まれることがあります。

このようなトラブルを防ぐためには、事前に詳細な取り決めを行い、文書化しておくことが重要です。定期的な話し合いの機会を設け、お互いの貢献度や負担を公平に評価し、必要に応じて分配方法を見直すなどの柔軟な対応が求められます。

管理方針で対立する

アパートの管理方針をめぐる対立も、共有名義物件では頻繁に発生します。所有者それぞれが異なる考えや優先事項を持っているため、意見の相違が生じやすいのです。

典型的な例として、大規模修繕の実施時期や方法をめぐる対立があります。

ある所有者は「今すぐに外壁塗装を行うべきだ」と主張する一方で、別の所有者は「もう少し様子を見てから判断したい」と慎重な姿勢を示すといったケースです。

こうした対立が長引くと、適切な時期に必要な修繕ができず、結果的に物件の価値低下に繋がりかねません。

また、入居者の選定基準や家賃設定についても意見が分かれることがあります。

「高額家賃で良質な入居者を狙うべきだ」という意見と「安定した入居を重視して家賃を抑えるべきだ」という意見が対立するなど、経営方針の違いが顕在化するケースも存在します。

このような対立を回避するためには、定期的な会議の開催や情報共有の仕組みづくりが欠かせません。また、専門家のアドバイスを取り入れながら、客観的なデータに基づいて判断を行うことも有効です。

相続時に権利関係が複雑になる

共有名義アパートの相続は、権利関係が複雑化するリスクをはらんでいます。所有者の一人が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれますが、これにより新たな共有者が加わることになり、管理や運営が一層難しくなる可能性があります。

例えば、兄弟2人で共有していたアパートのケースを考えてみましょう。兄が亡くなり、その持分を兄の配偶者と子供2人が相続したとします。

この場合、元々2人だった共有者が5人に増えることになります。意思決定に時間がかかるようになるだけでなく、相続人の中にアパート経営に興味がない人がいれば、円滑な運営が困難になる可能性があります。

さらに、相続税の問題も生じます。共有持分の評価方法や、相続税の納付方法をめぐって、相続人間で意見が分かれかねません。場合によっては、相続税支払いのためにアパートの売却を迫られるケースも考えられます。

まとめ

共有名義アパートの運営には、メリットとデメリットの両面があります。資金調達のしやすさやリスク分散などのメリットを活かしつつ、意思決定の遅さやトラブルの発生しやすさなどのデメリットを最小限に抑えることが重要です。

そのためには、共有者間の取り決めを明確にし、収益の分配方法や修繕・管理の方針を事前に決めておくことが不可欠。また、将来的な売却や相続のことも視野に入れ、長期的な視点で運営を行うことが大切です。

共有名義アパートの運営や売却に関しては、法律や税務の専門的な知識が必要となる場面も多いため、不安な点がある場合は早めに弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。