共有持分通りに土地を分筆する方法とは？手順について詳しく解説！

土地を共有持分として所有していた場合、そのままでは簡単に売却や利活用が難しい点がリスクといえます。その際に選択肢となるのが、土地の「分筆」です。

分筆という言葉は土地取引や相続の際に出てきますが、具体的にどのような手続きなのかについて詳しく把握していらっしゃる方は多くはないでしょう。

そこで本記事では、共有持分の土地を分筆する際に必要となる手続きの詳細とそれにかかる期間や費用について詳しく解説します。本稿を通じて、土地の分筆をスムーズに進めるための具体的な知識を身につけてください。

共有持分の土地の分筆とは？

共有持分とは、共有者が土地全体に対して所有する割合を指し示す権利です。共有された土地は、それぞれの共有者に共有持分が設けられています。

一方、分筆は土地を細分化する処理です。分筆は土地の計数法であり、一筆の土地を複数に切り離すのが分筆の意味合いです。

共有持分に基づいて土地を分筆し、単独名義にすることで、管理や利用を個々の意志に応じて行うことが可能になります。

分筆は建造物があっても可能

分筆は、土地上に建物が存在していても実施できます。基本的には、「建物が存在する土地」と「建物が存在しない土地」が作成されるように分筆しますが、1つの建物が2つの土地にまたがるような分筆も可能です。

ただし、土地に建物が存在する際には、分筆後の地番に合わせて建物の所在地を法務局にて変更申請する必要があります。

建物が2つの土地にまたがる場合、所在地は出入口のある土地の地番を用いるか、建物面積の広い土地の地番を使用することが一般的です。

分筆できないケースとは？

とはいえ、全ての土地が分筆可能なわけではありません。原則として、0.01㎡までの土地に分筆が可能ですが、市街化調整区域では最小限の土地面積が規定されている場合があります。

各自治体で最小限の面積は異なりますが、大体の場合、一筆で100㎡が最低限となります。

市街化調整区域以外でも、自治体によって条件が設けられていることがありますので、詳細は役所の宅地開発課などで確認しましょう。

分筆と分割の違い

分筆と混同されがちな概念として、「共有持分の分割」が挙げられます。分割は、登記簿の変更がなく、一つの土地に複数の建物が建設できるよう、建築確認の申請図面に仮の境界線を引くだけのものです。

しかし、登記の必要がないとはいえ、建物が建つ可能性を調査するために建築基準法や各種条例の確認は必要となり、これも専門的な知識や経験が求められます。

土地は、見た目ではひと続きにみえても、実際にはいくつかの土地の集合体である。あるいは、田畑のように作物ごとに分けられて使用される場合もあります。

そういったケースでは、分割を選択する方がスムーズといえます。

分筆のメリット・デメリット

ここからは、共有持分の土地を分筆するメリットとデメリットについてみていきましょう。

分筆のメリット

土地分筆の最大の利点は、共有状況を解消できることです。共有名義の土地では、管理や処分に関して共有者間での議論が必須となります。この結果、意見が分かれ、トラブルが発生し、裁判となるケースも珍しくありません。

土地を分筆し、共有状態を解消すれば、それぞれが土地を自由に管理・処分できるようになります。

さらに、分筆することで、共有持分の状態よりも高値での売却が可能。共有持分の売却価格は「本来の価値の半額」が一般的ですが、分筆後の土地はそのままの価格で売却できます。

共有持分を購入した場合、土地の利用には共有者全員の協議が必要であり、購入するメリットが少なくなります。これにより、需要が減少し、市場価格も下落します。

しかし、単独名義の土地では自由に利用可能であるため、市場価格も下落しないのです。そのため、共有持分のまま売るよりも、分筆後に売却する方が高値での売却が実現しやすくなるのです。

さらに、土地を分筆すると、それぞれの土地を別々の用途に使うことが可能。「二つの家を建てる」といったシンプルな使い方だけではなく、登記簿に記録する地目（土地の用途）をそれぞれ設定できます。

分筆のデメリット

分筆のデメリットとして「土地に分筆には、共有者全員の同意が必要」というものが挙げられます。共有持分の分筆は、民法251条における「変更行為」にあたるため、1人でも反対している共有者がいると分筆できないのです。

そのため、土地を分筆する際には、共有者全員と交渉する必要があると認識しましょう。

さらに、分筆後の土地の使い勝手を悪くする可能性もあります。例えば、一筆の土地を二筆に分けた場合、それぞれの土地の形状や広さが変わります。

一方の土地が狭くなりすぎると、建築基準法に適合せず、建物を建てられなくなる可能性もあります。自分の予定している利用方法が可能なのか、分筆前によく考えましょう。

共有持分の土地を分筆する手順

共有持分の土地を分筆する際の手順としては、以下のとおりです。

• 手順1.境界や土地の現状確認
• 手順2.分筆案の作成
• 手順3.境界表の設置
• 手順4.土地分筆登記
• 手順5.所有権移転登記

それぞれについて、個別に解説します。

手順1.境界や土地の現状確認

共有地を分筆する前には、まず対象土地が分筆可能なものであるかを確認する必要があります。そのためには、役所や法務局から以下の資料を取得します。

これらの資料を基に土地の状況を調査し、問題がなければ分筆の手続きに進みます。しかし、この段階で「境界標がずれている」などの問題が見つかった場合は、それらの問題を先に解決する必要があります。

手順2.分筆案の作成

事前調査に問題が生じなければ、次のステップは共有名義不動産の「分筆案」を作成することとなります。分筆案とは、共有名義の不動産をどのように分割するかを概略でまとめた文書のこと。

「概略でまとめる」といっても、その作成には専門的な知識が必要です。この段階で作り上げる分筆案は、後に役所や隣地所有者との調整時にも使用されるため、測量の専門家などに依頼し、正確に作成しなければなりません。

分筆案が完成したら、次に地方公共団体の担当者が目指す土地の現状を確認する段階に移ります。

公共団体の担当者は、前段階で作った分筆案や事前に調査して用意した資料に基づき、今回の分筆が適切に行われているかを検証します。ここまでの事前調査と分筆案の作成を丁寧に進めてきたなら、問題なくこの確認工程を終えられるでしょう。

公共団体の担当者からの確認が完了すれば、分筆を行う予定の土地に隣接する全ての土地所有者の同意を得て、現地での分筆案の確認を行います。

手順3.境界表の設置

役所や隣接地の所有者からの確認が得られたら、次に境界標を設置しましょう。

境界標とは、土地の境界を示すための目印で、コンクリート杭、プラスチック杭、金奥プレート、金属鋲などが使用されます。

手順4.土地分筆登記

分筆登記に必要な書類を準備できたら、法務局への分筆登記を行いしましょう。分筆登記にかかる期間としては、境界確定測量がどの程度進んでいるのかによっても異なってきますので、時間的余裕がない場合は、早めの対応が求められます。

土地分筆登記に必要な書類は、次のとおりです。

• 登記申請書
• 境界の確認できる書類（境界確認書や道路境界確定証明書など）
• 地積測量図
• 現地案内図

分筆登記は自分で行うことも可能ですが、測量を依頼した土地家屋調査士にそのまま手続きを代行してもらうのが一般的です。

手順5.所有権移転登記

分筆登記を行っても、その時点では分筆後の各地を共有する状態になります。それぞれの土地を単独所有するためには、共有地の交換を行う所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記も自分で申請できますが、手続きがスムーズに進むよう司法書士に依頼することをおすすめします。

共有持分の土地の分筆にかかる期間はどのくらい？

土地の測量や手続き等を踏まえると、2週間～半年程度かかると捉えておきましょう。期間の幅が長いのは、境界線画定の測量が済んでいるか否かで大きく変わることが理由。

済んでいる場合であれば、数週間で終わります。しかし、済んでいない場合ですと、数ヶ月かかってしまうケースもあります。

共有持分の土地の分筆にかかる費用

共有持分の土地を分筆しようと思った際に、発生する費用としては次のようなものがあります。

• 土地家屋調査士への報酬
• 所有権移転登記にかかる費用

それぞれについて、個別にみていきましょう。

土地家屋調査士への報酬

土地家屋調査士への報酬は通常、分筆の準備や境界標の設置費用に含まれ、およそ25万〜100万円の範囲です。

• 測量費：10万円以上
• 境界標の設置費：10万円以上
• 土地分筆登記の費用：5万円程度
• 筆界確認書の作成費：10万円程度
• 官民境界確定図の作成費：10万円程度

なお、隣地との境界が明確であり、境界確定測量が必要ない場合、筆界確認書や官民境界確定図は不要となりますので、その分費用も安く抑えられるでしょう。

所有権移転登記にかかる費用

分筆登記の申請も費用がかかります。分筆登記の申請費用は、申請書の作成や登録免許税などが含まれますが、通常の不動産では約5万円ほどで済むケースもあります。

共有名義の所有権移転登記の場合、登録免許税の計算には所有割合が含まれます。この税金は分筆する土地の数（筆数）に1,000円をかけた額となります。

したがって、共有名義の土地を2つに分筆したい場合は、登録免許税として2,000円が必要になることを覚えておきましょう。

加えて、所有権移転登記では以下の費用も発生します。

• 司法書士報酬：5〜20万円
• 必要書類の取得費

各専門家の費用は大きく異なる場合があるので、具体的な費用は実際に確認しましょう。

まとめ

共有持分の土地の分筆にかかる期間は2週間から半年程度、費用は分筆の規模や土地の状況によりますが、測量費や登記費などが主な出費となります。

しかし、手続きや費用は個々のケースにより大きく異なる可能性がありますので、具体的な手続きや費用については専門家に相談しましょう。

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