住宅ローンをパートナーと組むメリット・デメリットとは？

住宅ローンは多くの人々にとって、生涯のなかで最も大きな負債となることが多いものです。特に、夫婦やパートナーとともに不動産を購入する際、その一方だけでなく、共有者共に住宅ローンを組む選択をすることもあるでしょう。

しかし、この選択は一見単純なものの、実は多くの要因やリスクも内包しています。

本稿では、パートナーと組む住宅ローンにはどんな特徴があり、どのような注意点やリスクが潜んでいるのかについて、詳しく解説しています。

パートナーと組む住宅ローンとは

パートナーと組む住宅ローンとは、複数の人（通常、夫婦や親子、兄弟など）が住宅ローンの契約を結ぶことを指します。この場合、ローンを組んだ全ての者が、返済義務を負うことになります。

 住宅ローン契約では、契約者がローンの返済に対して責任を持ちます。

住宅ローンをパートナーと組むメリット

住宅ローンをパートナーと組むにするメリットとしては、以下のようなものがあります。

• 借入額を増やせる
• 住宅ローン控除を受けられる

次項より、詳しく解説します。

借入額を増やせる

住宅ローンの際の最大借入金額は、名義人の収入に基づいて設定されます。この場合、2人の収入を合算した金額が基準となるため、より多くの金額を借りることが可能です。

これにより、目的の物件を手に入れやすくなるだけでなく、初期の自己資金を軽減できます。

住宅ローン控除を受けられる

もう一つの魅力は、住宅ローン控除をより効果的に活用できる点にあります。たとえば、夫婦が共にローンを組む場合、それぞれの名義人が独立して住宅ローン控除を享受できるでしょう。

具体的には、「住宅ローン控除」とは、住宅の購入価格の一部を税金として控除できる制度です。通常、住宅ローンの年末残高の1％が税控除の対象となります。

例を挙げると、もしあなたの年末のローン残高が3,000万円で、配偶者のそれが1,000万円であれば、借主は「3,000万円×1％」、配偶者は「1,000万円×1％分」と、それぞれの税金が控除されます。

住宅ローンをパートナーと組むにするデメリット

一方で、複数人で組む住宅ローンには、次のようなデメリットも発生します。

• 売却時に手間がかかる
• 片方の収入がなくなってもローンの支払いが続く

それぞれ、個別にみていきましょう。

売却時に手間がかかる

住宅を共有名義で所有していると、将来的な売却の際に複雑な手続きが生じる可能性があります。1人だけが独断で住宅を売却することは難しく、共有者として登録されている全員の同意が必要。これにより、一人でも反対する人がいれば、住宅の売却が難しくなります。

例えば、離婚した夫婦の場合、一方が住宅の売却を希望しても、もう一方が反対すると、売却が困難となります。

その際、持分を一方に財産分与するか、共同名義のまま第三者に売却する選択をすることとなり、これに伴う住宅ローンの返済方法の再検討も不可欠です。なお、離婚に伴う財産分与は、贈与税の非課税となる点も留意しておくと良いでしょう。

片方の収入がなくなってもローンの支払いが続く

複数人で組む住宅ローンは、片方の収入が減少した場合、特に注意が必要です。例として、妻が出産や介護などの理由で退職した場合、パートナーの収入は減少しますが、住宅ローンの支払い義務は変わりません。

さらに、収入が減少することで、所得税の対象外となり、住宅ローン控除の恩恵を受けられなくなる可能性も考えられます。このようなリスクを避けるためにも、パートナーとローンを組む際は、将来の収入やライフイベントを予測し、十分な計画を立てることが大切です。

住宅ローンを複数人でで組む方法

住宅ローンを複数人で組む方法には、以下の3パターンが存在します。

• 連帯保証型
• 連帯債務型
• ペアローン

次項より、詳しく説明します。

連帯保証型

この方法は、夫が住宅ローンの主債務者となり、妻が連帯保証人として加わる形を採ります。この場合のメリットは、妻の収入を一部合算しても、妻には月々の返済義務が生じない点です。しかし、住宅ローン控除の利益は夫のみが享受できます。

注意すべきは、夫が返済に困難をきたした場合、連帯保証人として妻に返済義務が発生する点。実際の物件の所有権は夫のみとなり、団信の加入も夫のみとなるため、妻に何らかの事情が生じた場合のリスクも考慮が必要です。

この方法は、妻の収入が不安定な場合や、夫の収入だけではローン審査を通過するのが難しいケースに適しています。

連帯債務型

連帯債務型では、夫婦双方が共に債務者となります。このため、夫婦の収入を完全に合算し、住宅ローン控除も夫婦双方が受けられるという利点があります。

しかしながら、団体信用生命保険に関しては、多くの商品で1人のみの加入となりますので、未加入の側が亡くなった場合などのリスクが残ります。

安定した収入を持つ夫婦が、共有名義の物件を求める場合に適した方法です。

ペアローン

ペアローンは、夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを組むスタイルで、一般的に両者が連帯保証人となります。これにより、団信への加入や住宅ローン控除の利益を双方が享受できるというメリットがあります。さらに、物件の持分も負担割合に応じて設定されます。

ただし、ローンを2本組むことになるため、手続きや手数料が2倍になるデメリットも。しかし、返済の柔軟性を求める夫婦には適した選択といえるでしょう。

安定収入を有する夫婦が、それぞれの返済計画に合わせてローンを組みたい場合におすすめです。

住宅ローンを複数人で組む際の注意点

いずれの方法にせよ、複数人で住宅ローンを組む際には、次の要素にも注意しましょう。

• 持分は負担割合に応じて設定する
• 片方の負担分を返済すると贈与税が発生する恐れがある
• 無理のない返済スケジュールを立てる

それぞれ詳細にみていきましょう。

持分は負担割合に応じて設定する

複数人での住宅ローン契約時、返済の負担割合と実際の持分割合のバランスがとれていないと、贈与と見なされるリスクがあります。

例えば、夫婦の間での贈与は一定の額を超えると贈与税が発生します。この税率は贈与額に応じて変動し、夫婦間であっても適用されます。

片方の負担分を返済すると贈与税が発生する恐れがある

もし、パートナーの片方が大部分の返済を負担する形になった場合、その差額も贈与とみなされる恐れがあります。

具体的に、夫が3,000万円、妻が2,000万円を返済する場合、1,000万円分の贈与となり、この額に応じた贈与税が発生する可能性があります。夫婦間の贈与にも税率と控除が適用され、しっかりと計算し、必要な税額を確認することが大切です。

無理のない返済スケジュールを立てる

無論、名義が単独であろうと複数であろうと、無理のない返済計画の策定は極めて重要です。特に複数人で組む場合、例えば離婚や死別などの予期せぬ状況が発生した場合、適切な返済計画がなければ、物件の売却や負担の増加といったリスクが高まります。

一般的に、年収の25%程度を返済の目安とすることが推奨されます。例えば、夫が年収500万円、妻が年収300万円の場合、年間で合計の25%、すなわち200万円が返済の適正額となります。適切な返済計画は、将来的なリスクを最小化し、安心して住宅ローンを進めるための重要な要素です。

まとめ

パートナーと組む住宅ローンは、さまざまなメリットとデメリットを持っています。持分の設定、贈与税のリスク、返済計画の策定など、適切な選択と管理が求められる要素が多くあります。

特に、未来の不確実性やライフイベントを考慮に入れて、返済計画を策定することは欠かせません。しかし、一般の方だけで考えるには、多岐にわたる要素や計算が複雑であることも確かです。

そこで、専門家の意見やアドバイスを取り入れることで、より確実で安心感のある選択を行うことが可能。住宅ローンは長期にわたる大きな負債です。最良の選択を行うためにも、専門家に相談しましょう。

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