共有持分の売却における売買契約書の注意点を解説！

不動産取引において、「共有持分の売却」と「個人間売買の契約書作成」は、多くの人にとって複雑で難解なプロセスでしょう。しかし、共有持分の売却では、所有権の確実な移転と法的な保護を確保するために、適切な書類の準備が不可欠です。

特に、個人間売買では、双方の合意を正確に反映し、将来的なトラブルを回避するために、正確な契約書の作成が推奨されます。

今回は、共有持分の売却時に必須となる売買契約書について詳しく解説します。

「共有持分売却」と「通常の不動産売却」の違いとは

不動産売買にはさまざまな形態が存在しますが、特に「共有持分の売却」と「通常の不動産売却」では、手続きの過程や必要とされる条件において顕著な違いが見られます。

以下より、これら2つの売買方式の特徴と違いについて、詳細にみていきましょう。

共有持分の特徴

共有持分とは、不動産を複数人で所有している際の各所有者の権利割合を指します。例えば、ある家族が遺産相続により実家を均等に相続した場合、それぞれの相続人が家屋に対して等しい持分、例えば「1/3」の共有持分を有することになります。

この共有不動産に関して、物理的または法的に変更や処分を行うには、全共有者の一致した合意が必要であり、1人でも反対する者がいれば、その行為を実行することはできません。

通常の不動産売却との違い

一方、単独名義で所有されている不動産の売却に際しては、所有者個人の意思決定のみで売買が可能です。

多くの場合、不動産仲介業者が売買契約の進行を支援しますが、一部の売主は仲介手数料を節約するために個人間取引を選択することもあります。しかし、仲介業者を通さない取引では、買主が住宅ローンを組む際に障壁が生じる可能性もあるでしょう。

共有不動産の全体売却には、全共有者の合意が不可欠。この同意に加えて、売買契約書には全共有者の署名や捺印が求められます。

もし共有不動産を所有しており、共有者間で意見が分かれている場合、自身の持分に限っては、個人の判断で売却することが法律上認められています（民法206条）。

しかし、自己の持分を第三者に売却することは、残された共有者にとって未知の人物との共同所有を意味します。このような状況は、時に共有者間のトラブルの原因となり得るため、共有持分の売却を考える際には、経験豊富な不動産仲介業者の選定が重要です。

不動産売却における売買契約書の役割

不動産を売却する際、売買契約書の作成は非常に重要なプロセスの1つです。この文書は、売主と買主の間で合意された条項、条件、および取り決めを正式に記録する役割を果たします。

では、売買契約書がどのような重要性を持つのか、また共有持分の売却に際して必要となる書類には何があるのかを詳しくみていきましょう。

売買契約書の役割

宅地建物取引業法に基づき、不動産会社を通じた売却では売買契約書の作成が義務付けられています。この義務は、取引の透明性を確保し、双方の権利と義務を明確にするために設けられています。

個人間取引においても、法的な義務はありませんが、後のトラブルを避けるために売買契約書を作成することが強く推奨されます。

契約書には「支払条件」「引渡しの時期」「物件の状態に関する合意事項」など、取引の詳細が記載されます。これにより、口頭での約束に起因する誤解や紛争を防ぎ、万一のトラブルが発生した際には、契約書が重要な証拠として機能するのです。

その他共有持分の売却で必要な書類

共有不動産の持分を売却する場合、特定の書類が必要となります。これらの書類は、取引の正確性を保証し、売却プロセスを円滑に進めるために不可欠です。

• 登記済権利証（または登記識別情報通知）：所有権の証明として必須で、2005年3月以降に持分を取得した場合は、登記済権利証の代わりに登記識別情報通知が用いられる。
• 身分証明書：取引当事者の身元を証明するために必要。
• 実印および印鑑登録証明書：契約書に法的効力を与えるため、共有者全員のものが必要。
• 地籍測量図及び境界確認書：土地や戸建てを売却する際には、土地の正確な面積と境界を証明するために必要。

これらの書類を準備する過程で、土地家屋調査士による測量が必要になる場合があります。測量は売却計画の初期段階で、不動産会社と相談の上、実施する必要があります。

共有持分を売却する際の「売買契約書」に関する注意点

共有持分を売却する際には、売買契約書について以下の点に留意しましょう。

• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免責について
• 実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしない
• 設備の修復義務は負わない

それぞれ詳しく解説します。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免責について

不動産売買契約における売主の責任は、物件に隠れた瑕疵があった場合に、特に重要な意味を持ちます。

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」という用語が「契約不適合責任」に変更されました。

契約不適合責任は、売買契約の目的物が契約で定められた条件に適合しない場合に、買主が行使できる一連の権利を指します。具体的には、以下のようなもの。

• 追完請求：目的物が契約に適合しない場合、買主は代替品の交付を請求できる。
• 代金減額請求：追完請求を行っても適切な対応がなされない場合、買主は代金の減額を請求可能。
• 契約解除：売主が追完を行わない場合、買主は契約を解除できる。
• 損害賠償請求：買主が損害を被った場合、損害賠償を請求できる。

契約書には、これらの責任を免除する特約を含めることが可能ですが、「売主が瑕疵を知りながら告げなかった」場合には免責は認められません。

実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしない

土地の売買においては、「公簿売買」と「実測売買」の2つの方法があります。

• 公簿売買：登記簿に記載された面積を正しいとして取引を行う方法。実測測量を行わず、後に実測との差異が生じても精算を行わないシンプルな取引手法。
• 実測売買：実際に土地を測量して得た面積を基準にして取引を行う。最初は登記簿の面積で価格を決め、後に実測して差異があれば精算を行う方法。

これらの方法は、売主と買主の合意により選択されますが、実測売買は面積に関する不確実性を解消し、後のトラブルを防ぐために有効な選択となり得ます。

設備の修復義務は負わない

共有持分売却時には「物件の設備や構造に関わる修復義務が売主にあるかどうか」を契約書に明記することが重要です。

一般的に、不動産売買においては、売主が物件の瑕疵（隠れた欠陥など）に対して一定の責任を負います。しかし、共有持分の売却の場合、物件全体ではなく一部の権利のみが対象となるため、設備の修復に関する義務の範囲を具体的に定める必要があります。

ここで、売買契約書に「設備の修復義務は負わない」と明記することで、売主は物件の設備に関する修復義務から免責されるのです。

これは、買主が物件の現状を承知の上で購入することを意味し、後に設備に関する問題が発生した場合、売主に修復を求めることができなくなります。

売買契約書は確定申告の際にも必要

不動産を売却し利益を得た際には、その利益に対して課税譲渡所得金額を計算し、確定申告を行う必要があります。この計算には、売却物件の「取得費」「譲渡費用」が必要となり、ここで売買契約書が重要な役割を担います。

売買契約書に記載された不動産購入代金は、取得費を正確に示す根拠となります。しかし、この契約書を紛失した場合、取得費を適切に証明できず、確定申告において不利な状況に陥ることがあります。

売買契約書は不動産購入時の代金、すなわち取得費を証明するために不可欠。この契約書がない場合、取得費を「売却価格の5%」として計算することになり、実際の取得費よりも低く見積もられる可能性が高く、その結果、課税額が不当に高くなるリスクがあります。

確定申告までに売買契約書を無くしてしまったときの対処法

万一、売買契約書を紛失してしまった場合でも、代替書類を使用して確定申告を行うことが可能です。

不動産購入時の領収書、仲介業者の計算明細書、通帳の振込記録などが、取得費を証明するための代替書類として認められることがあります。

売買した不動産会社や取引相手に連絡を取り、契約書のコピーを入手することも1つの解決策です。不動産会社は売買契約書を最低5年間保管する義務があるため、再発行やコピーを提供してもらえるでしょう。

個人間売買で使う売買契約書は弁護士に作成してもらおう

個人間での不動産売買は、その柔軟性と直接性から選択されることがありますが、法的な書類、特に売買契約書の作成には専門的な知識が必要です。

法的要件を満たしつつ、双方の合意内容を正確に反映させるため、売買契約書の作成を弁護士に依頼することが推奨されます。

売買契約書の作成に関する弁護士報酬は、一般的には「3万円から10万円」とされていますが、「権利関係の複雑性」「地域」「法律事務所の設定金額」によって異なります。そのため、複数の法律事務所から見積もりを取ることが重要。

一般的に、弁護士報酬は売主と買主で折半することが多々あります。これは、双方が法的保護を受けることの公平性を考慮した慣習です。

契約書作成における弁護士の役割は、単に文書を作成するだけでなく、取引の公正性を保ち、両当事者の利益を保護することにもあると認識しましょう。

まとめ

不動産売買における共有持分の売却と個人間取引の契約書作成は、適切な手続きと法的保護を確保する上で重要な要素です。共有持分の売却では、正確な書類の準備と共有者間の合意が、トラブル回避に繋がり得ます。

個人間売買では、弁護士による契約書の作成が、双方の意向を適切に反映し、法的なトラブルを未然に防ぐために不可欠。これらのプロセスを適切に管理することで、安全かつ公正な不動産取引を行うことが可能です。

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