共有者が行方不明の場合の対処方法について詳しく解説

不動産の共有所有は多くのメリットを持ちながらも、共有者の一人が行方不明になるという問題に直面することがあります。このような場合、不動産の効果的な管理や処分が困難になり得ます。そこで、2023年4月1日から施行された2つの新制度が注目を集めています。

これらの制度は、不動産の共有者間で起こりがちな問題を解消するために考案されたもので、特に所有者不明の不動産や空家問題の解決に有効です。

本記事では、新制度の概要と具体的な利用方法も交えつつ、ほかの共有者が行方不明の場合の対処法を詳しく解説します。

共有者が行方不明の共有持分を所有し続けるリスクとは

共有者が行方不明の場合、共有持分を保有し続けると以下のようなリスクが発生します。

• 管理負担が発生し続ける
• 「特定空き家」に指定される恐れがある
• 相続により権利関係がさらに複雑になる

次項より、個別にみていきましょう。

管理負担が発生し続ける

共有不動産を所有している場合、その不動産の日々の維持管理は共有者全員の責任です。具体的には、定期的な見回り、植物の手入れ、設備の修繕などが含まれます。共有不動産にかかる費用（修繕費、固定資産税など）は、一般的には持分に応じて分担されます。

しかし、共有者の一部が行方不明である場合、残された共有者がこれらの責任と負担を全て引き受ける必要があります。これは経済的、時間的な負担の増加に繋がるでしょう。

「特定空き家」に指定される恐れがある

共有不動産が長期間にわたり空き家となっている場合、自治体によって「特定空家」に指定される可能性があり、民法でも以下のように規定されています。

“「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう”

引用：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法　第2条第2項」

特定空家に指定されると、固定資産税の軽減措置が取り消され、税額が上昇したり、50万円の罰金が科されたりすることがあります。

さらに、改善命令を無視すると、自治体による行政代執行で強制的に解体されるケースもあり、その際の解体費用は高額になる可能性が懸念されます。

相続により権利関係がさらに複雑になる

共有持分は、相続によって遺産分割の対象となります。相続人が複数いる場合、共有持分は細分化され、共有者の数が増加する可能性があります。

これにより、不動産の管理や処分に関する協議が難しくなることも。さらに、共有者の特定が困難になり、行方不明の共有者が増えるリスクも存在します。

これらのリスクを考慮すると、共有不動産の適切な管理と相続計画の策定が重要といえます。

行方不明の共有者の探し方

共有不動産の管理や処分において、行方不明の共有者が存在すると多くの問題が生じます。このような場合、まずは行方不明の共有者を探す必要があります。

以下は、そのための基本的な手順です。

＜行方不明者の探し方の基本手順＞

1. 登記簿の確認： 共有不動産の登記簿から、行方不明の共有者の住所を確認する。
2. 住民票と戸籍の取得： 登記簿に記載された住所で共有者が見つからない場合、その地域の役所で住民票を取得し、本籍地を調査する。次に、本籍地の役所で戸籍の附票を取得し、移転履歴を調べる。
3. 弁護士の活用： 弁護士に依頼すると「職務上請求」権限により、必要な書類を迅速かつスムーズに取得できる
4. 相続人の特定： 行方不明の共有者が死亡していた場合、相続人がその持分を引き継ぎます。

なお、相続人が相続登記をしている場合は、新たな共有者として名義変更や不動産の売却に関して協議を行うことになります。相続登記が未済の場合は、相続人に登記を促し、遺産分割を確定させる必要がありますので留意しましょう。

共有者が行方不明の場合の解決方法①｜不在者財産管理人制度

不在者財産管理人制度は、行方不明者の代わりに財産管理を行う制度です。この制度を利用するには、まず行方不明の共有者がいることを裁判所に証明する必要があります。

この制度により、裁判所によって選任された不在者財産管理人が行方不明者に代わって共有物の処分に関する同意を行うことができます。

これにより、共有不動産の売却などが可能になります。不在者財産管理人の選任は、共有者間の合意が得られない場合や共有者の所在が不明である場合に特に有効な手段です。

不在者財産管理人制度の流れ

行方不明者の代わりに財産管理を行うための不在者財産管理人制度の手順は以下のとおりです。

手順1：家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立て

不在者財産管理人を選任するには、不在者の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行います。申立ては不在者の利害関係者が行えます。

この際必要な書類としては、申立書、不在者の戸籍謄本や附票、候補者の住民票や戸籍の附票、不在の事実や財産、申立人との関係を証明する資料などです。

手順2：家庭裁判所での審理・審判

家庭裁判所では、提出された書類の確認や不在者であることの確認が行われます。裁判所は不在者財産管理人の候補者と不在者との関係、財産内容などを基に選任を決定します。指定された候補者が必ずしも選任されるわけではないため、注意が必要です。

手順3：不在者財産管理人の権限外行為許可の申立て

不在者財産管理人が不在者の財産を処分するためには裁判所の許可が求められます。この許可の申立ては不在者財産管理人が行います。

共有者が行方不明の場合の解決方法②｜失踪宣告

失踪宣告は、生死が不明な人を法的に死亡したとみなす制度です。失踪宣告が行われると、行方不明者の共有持分は相続人に引き継がれ、共有不動産の売却手続きが進められます。

もし失踪宣告者に相続人がいない場合、相続財産管理人が選任され、相続債権者や受遺者への弁済や特別縁故者への財産分与後、残りの共有持分は他の共有者に引き継がれます。

これらの手続きを通じて、行方不明の共有者に関連する問題を解決し、共有不動産の適切な管理や処分を目指すことが重要です。

失踪宣告の種類

失踪宣告には、以下の2つの種類があります。

• 普通失踪
• 特別失踪（危難失踪）

普通失踪とは、行方不明者が7年間生死不明の場合に認められる制度。7年が経過した時点で法律上死亡したものとみなされます。

特別失踪（危難失踪）とは 行方不明者が死亡する可能性の高い危険な状況に巻き込まれた場合に認められる決まりです。危険が去ったときから1年が経過した時点で申立てが可能となり、危険が去った時点で死亡したものとみなされます。

失踪宣告の流れ

行方不明者について失踪宣告をするには、以下のような手続きが必要になります。

手順1.家庭裁判所に失踪宣告の申立て

申立てる人は「行方不明者の利害関係人」で、申立先の裁判所は行方不明者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所となります。必要な書類については、以下のとおりです。

＜必要な書類＞

• 申立書
• 行方不明者の戸籍謄本や附票
• 失踪事実を証明する資料
• 申立人と行方不明者との関係を示す資料

手順2.家庭裁判所での審理・失踪宣告

家庭裁判所の調査官が調査を行い、官報や裁判所の掲示板で行方不明者本人や知情者に対して届出を催告します。

催告期間は普通失踪は3か月以上、特別失踪は1か月以上。催告期間内に届出がない場合、裁判所により失踪宣告がなされます。

手順3.市区町村役場への届出

失踪宣告がなされた後、行方不明者の本籍地や申立人の住所地の市区町村役場で失踪の届出を行いましょう。これにより、失踪宣告が戸籍に記載されます。

共有者が行方不明の場合の解決方法③｜所在等不明共有者の持分取得・処分制度

共有不動産において、行方不明または特定不可能な共有者の問題は、不動産の管理や処分において大きな障害となることがあります。

これに対処するために、民法の改正に伴い、令和5年4月1日から新たに導入されたのが所在等不明共有者の持分取得・処分制度です。

この制度は、所有者不明の不動産問題の解決や空家問題の深刻化に対応するために設けられました。

所在等不明共有者の持分取得・処分制度の利用方法

所在等不明共有者の持分取得制度は、共有者の一部が所在不明である場合、残りの共有者がその持分を取得することを可能にする制度です。

共有者が共有不動産の処分を望む場合、所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度を利用して、その持分を処分できます。

ただし、これらの制度を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 共有要件：不動産が数人の共有に属していること。
• 不明要件：他の共有者の特定が不可能、または所在を知ることができないこと。
• 供託要件：所在不明共有者の持分に対する対価を供託すること。

共有不動産の共有者から申立てがある場合、裁判所は所在等不明共有者に異議申立ての機会を提供するため公告を行います。

3か月の公告期間内に異議申立てがない場合、共有者の持分取得または持分譲渡権限が付与されます。

ただし、所在等不明共有者の共有持分が相続財産の場合、相続開始から10年経過するまではこの制度の利用はできません。この制度は、共有不動産の効率的な管理や処分を可能にし、所有者不明の不動産問題に対する1つの解決策となり得ます。

2024年最新「所在不明共有者との共有関係を解消する新たな方法」とは

2023年4月1日から、共有者が行方不明の場合に不動産の管理や処分を円滑に進めるために、2つの新しい制度が利用可能になりました。

これらの制度は、行方不明の共有者がいる不動産における共有名義の解消や不動産全体の売却を容易にするものです。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

「所在不明の共有者の持分取得」制度

この制度は、裁判所を通じて行方不明の共有者が持つ共有持分を他の共有者が買い取ることができる取り決めです。

買い取り価格は裁判所によって決定され、指定された供託所に預けられます。3人以上の共有者がいる場合、所在不明の共有者以外の全員がこの制度を利用できます。

「共有不動産全体の売却権限」取得制度

この制度を利用すると、共有者が行方不明であっても、不動産全体の売却が可能になります。

売却権限の取得は裁判所が行いますが、実際の売却活動は共有者自身が行う必要があります。共有者が3人以上の場合、所在不明者を除く全共有者の同意が必須です。

新制度を使えないケース

これらの新制度は、共有持分が相続財産である場合には適用できません。具体的には、以下の2つのケースが該当します。

• 複数の相続人間で不動産が相続され、その中に行方不明者がいる場合。
• 行方不明だった共有者が死亡していたが、相続人が遺産分割を完了していない場合。

これらのケースでは、共有持分の割合が確定していないため、新制度の利用は不可能です。ただし、相続開始から10年が経過した場合は、法定相続分に基づいて手続きが可能になります。

新制度を利用する流れ

新制度の利用手順は以下のとおりです。

• 裁判所への申請。
• 裁判所による3ヶ月間の公告。
• 所在不明共有者の持分を買い取る場合は供託金の納付。
• 登記申請。

これらの新制度により、行方不明の共有者がいる場合の不動産管理や処分がよりスムーズに進むようになりました。

なお、手続きは個人でも行えますが、不安な場合は弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ

行方不明の共有者がいる不動産問題に対応するための2023年の新制度は、不動産の共有関係を円滑に解消するための有効な手段といえます

これらの制度により、共有者が行方不明であっても、共有持分の取得や不動産全体の売却が可能になり、共有名義の解消や不動産処分がスムーズに進行するようになります。

ただし、これらの制度は相続財産に関しては特定の制限があり、全てのケースに適用可能なわけではないため、注意が必要です。

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