共有持分をリフォームすると贈与税が発生する！発生する費用について詳しく解説

贈与税や相続税は、我々が不動産を取得、改修、または名義変更する際に直面する潜在的な負担となります。特に共有名義の家や土地に関連したリフォームや名義の変更を考える際、適切な手続きやタイミングが税金の節約につながります。

本記事では、共有持分のリフォームや名義変更に際しての贈与税の取り扱いや、節税の方法について詳しく解説します。家や土地の価値を最大限に活用し、税金の負担を軽減したいとお考えの方は、ぜひお役立てください。

贈与税とは

贈与税は、誰かから資産を無償・低額で譲受した際に発生する税金です。特に不動産に関しては、土地や建物が贈与される場合や、住宅購入の際の資金援助を受けた時にこの税が対象となる点に留意しなければなりません。

贈与の総額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して、贈与税が課されるのです。この計算は、毎年1月1日から12月31日の期間で行われるため、「暦年課税」と呼ばれています。

平成27年からは、贈与税の税率は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の2カテゴリーに分かれるようになりました。特例贈与財産とは、18歳以上で、贈与を受けた年の1月1日時点の状況を基に、直系尊属（例: 父母や祖父母）からの贈与として計算される資産のことを指します。

＜一般贈与財産用＞（一般税率）

参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」を基に、当社にて作成。

なぜ共有持分のリフォームで贈与税が発生するのか？

贈与税の申告や納税は、資産を受け取った受贈者の責任となります。これは、リフォーム費用の支払いを代わりにしてもらった場合も例外ではありません。

不動産を所有すると、固定資産税や修繕費といった維持管理費が生じます。これらの費用は、原則として不動産の所有者が負担するものですが、もし所有者以外の人がこれらの費用を支払う場合、その行為は贈与とみなされるのです。

建物のローン契約者でない者がローンを返済する行為も、贈与税の対象となり得ます。

「経済的利益」とは、財産の増加や債務の軽減など、金銭的な恩恵を受けることを指し、贈与税における経済的利益には、特定の金額の下限は存在しません。

したがって、リフォーム費用の援助等で得た経済的利益が基礎控除額の110万円を超える場合、贈与税の申告・納税が求められることとなります。

【ケース別】共有持分をリフォームした際の贈与税の負担割合

共有名義の不動産をリフォームする際、共有持分の割合とリフォーム資金の負担比率が異なる場合、贈与とみなされることがあります。これは、一方の持分割合が他方よりも経済的に有利となった場合に該当します。

例として、次の条件でリフォームが行われたとします。

＜前提条件＞

• 夫婦の持分割合：夫1/2、妻1/2
• リフォーム代金：500万円

この場合、以下のシチュエーション次第では、以下のように贈与がくが異なってきます。

＜シチュエーション＞

リフォーム費用の贈与税に関する注意点

リフォーム費用の贈与税については、いくつかの注意点が存在します。具体的には、以下のとおり。

• リフォーム費用の負担割合について
• 住宅取得等資金の非課税制度の対象について
• 子から親への贈与について

それぞれ個別にみていきましょう。

リフォーム費用の負担割合について

リフォームの際の費用は、登記されている建物の所有権の持分割合に基づいて分担するのが基本です。例えば、　7/10と3/10の共有名義での所有の場合、リフォーム費用も7：3の比率で分担すべきです。

もし、この比率を守らずにリフォーム費用を分担した場合、経済的に有利となった持分の少ない方が贈与を受けたとみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。確認方法として、建物の所有権の持分割合は、登記事項証明書をもとに検証できます。

住宅取得等資金の非課税制度の対象について

住宅取得や増改築に関する資金援助の贈与に対して、特定の条件下で非課税制度が適用されることがあります。

しかしこの制度は、子や孫が新たに住宅を購入する際や、住宅を改築・増築する場合の援助に限定されています。それゆえ、子から親への住宅取得資金の贈与に関しては、非課税制度の適用は受けられません。

子から親への贈与について

子が親への贈与で110万円を超える金額を提供した場合、贈与税は親が負担することになります。しかし、親が亡くなった場合、贈与された資産は相続税の対象となる可能性があります。

これは、贈与時点で親が贈与税を、そして相続時に子が相続税を負担することとなり、結果的に二重の税負担が生じることを意味します。

共有持分のリフォームで贈与税を抑える方法

共有持分のリフォームで贈与税を抑える方法としては、次のようなものがあります。

• 事前に持分変更しておく
• 名義変更の贈与では相続時精算課税制度を利用する

次項より、個別に解説します。

事前に持分変更しておく

リフォームの前に建物の持分や名義を変更することは、節税の観点から効果的です。これは、建物の固定資産税評価額が、リフォーム費用に比べて低く設定されていることが理由。

リフォーム費用を贈与として受け取った場合、その金額が贈与税の計算対象となります。しかし、名義や持分を変更した場合、贈与税の評価額はその時点での固定資産税評価額として計算されるのです。

固定資産税評価額は建築後に経過する年数とともに減少し、特に建築後20年以上経過した建物は評価額が数百万円まで下がることが一般的。そのため、リフォーム費用を直接贈与するより、名義や持分の変更を行う方が税制上有利となります。

名義変更の贈与では相続時精算課税制度を利用する

建物の名義変更は贈与税の対象となりますが、親や祖父母から子や孫への贈与の際は、相続時精算課税制度の活用が考えられます。

この制度は、60歳以上の贈与者から18歳以上の受贈者に対して行われる贈与において、最大2,500万円までの特別控除が適用されるものです。ただし、令和4年3月31日以前の贈与については、20歳以上の子や孫が対象となります。

住宅非課税制度は新築や増改築工事の資金援助に限定されていますが、相続時精算課税制度にはそうした贈与財産の条件制限は存在しません。そのため、名義や持分の変更を伴う贈与にもこの制度を利用することが可能です。

ただし、この制度を活用するためには、受贈者が所定の期限内に申告を行う必要があります。贈与者が亡くなった場合、相続時精算課税制度を通じて受け取った贈与財産は、相続財産として再評価され、相続税の対象となります。

まとめ

共有持分のリフォームや名義変更を行う際には、贈与税や相続税に関する知識が不可欠です。リフォーム費用や建物の名義変更に関連する税制は複雑であり、適切な手続きを行わないと思わぬ税金の負担が生じる可能性があります。

特に、持分変更を事前に行うことや、相続時精算課税制度を利用することで、節税に繋げられます。しかし、これらの手続きや制度を適切に活用するためには、深い知識と経験が必要。

具体的な手続きを検討する前に、税務専門家や不動産の専門家からの適切なアドバイスも受けましょう。

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