共有持分と区分所有の違いとは？悩ましい問題の解決方法を紹介

不動産における「共有持分」と「区分所有」という用語は、しばしば混同されがちですが、実際にはこれらは大きく異なる概念です。

共有持分とは、複数の所有者が不動産の一部を共同で所有している状態を指し、それぞれの持分割合に基づく権利と義務が伴います。

一方、区分所有は特にマンションなどの集合住宅においてみられ、一つの建物内の個別の部分（例：一室）を単独で所有し、残りの共用部分を他の所有者と共有する形態です。

本記事では、これら2つの重要な不動産所有形態の違いを明確に解説しますので、ぜひお役立てください。

共有持分とは

共有持分とは、複数の人々によって所有されている不動産における、各所有者の権利の割合を指します。例を挙げると、ある家族が遺産相続により家を均等に3等分して相続する場合、それぞれの相続人は不動産に対して「1/3」の共有持分を持つことになります。

関連記事：共有持分とは？不動産を共有し続けるリスクや共有状態の解消方法を解説

共有持分権とは

共有持分権は、財産を複数人で共有する際に、各個人が持つ持分やそれに伴う様々な権利を指します。この権利は、具体的な物理的所有物というよりは、不動産全体に対する割合の権利として抽象的な概念です。

不動産の共有は一般的に、夫婦や親子、兄弟間での購入、または相続によるもの。特に、夫婦でのマイホーム購入や、相続による賃貸物件の共有が典型的な例です。

共有者の権利

共有者が有する権利は、以下のように分けられています。

• 変更（処分）行為
• 管理行為
• 保存行為

次項より、詳しくみていきましょう。

変更（処分）行為

共有不動産の物理的または法的な変更・処分を行う際には、共有者全員の同意が必要です。過半数の賛成があっても、一人でも反対する場合、行為を実行することはできません。

【変更（処分）行為の例】

• 売却
• 贈与
• 長期賃貸借
• 増築・改築
• 大規模修繕
• 抵当権の設定
• 取り壊し
• 建て替え
• 分筆/合筆

管理行為

共有不動産の管理行為には、共有者の持分割合の過半数の同意が必要です。例えば、3人の共有者がそれぞれ1/3の持分を持つ場合、2人が同意することで管理行為を行うことができます。

これは、民法第252条により、「共有者の管理に関する事項は、前条の場合を除き、共有者の持分数に応じて、その過半数で決する」と定められています。

【管理行為の例】

• 賃貸借契約の締結
• 不動産の共同利用方法の決定
• 賃料の減額
• 賃貸借契約の終了

保存行為

共有物に関しては、各共有者が単独で「保存行為」を行うことが許されています。これは他の共有者に不利益をもたらさない範囲で行われ、他の共有者の同意は必要ありません。民法においても、各共有者が保存行為を自由に行えると認められています。

【保存行為の例】

• 修繕
• 無権利者に明渡し請求、抹消登記請求
• 法定相続による所有権移転登記

以上のように、不動産の共有者は上記のような権利を持っています。単独では意思決定ができないため「各共有者がお互いの権利を制限し合っている」と認識しましょう。

区分所有とは

区分所有とは、分譲マンションなど、複数の部屋に分かれた建物において、各部屋を個別に所有することを指します。このような部屋の所有者を「区分所有者」と呼び、建物自体は「区分所有建物」と称されます。

区分所有建物は「区分所有法」に基づいて定められた要件を満たすものであり、各部屋に所有権を設定することによって成立します。区分所有建物の要件には、各部分が物理的にも利用上も独立していることが含まれている状態です。

区分所有建物は「専有部分」と「共用部分」から構成され、分譲マンションの各戸が専有部分、階段やエントランスなどが共用部分となります。

専有部分の所有者は共用部分を共有し、その持分割合は専有部分の床面積割合に基づいて決定されます。

敷地権とは

敷地権は、区分所有建物が立つ敷地と建物を一体として登記することで、敷地の権利と建物の権利を分離できないようにする権利形態です。敷地権化された建物において、区分所有者は専有部分の割合に応じた土地利用権（敷地利用権）を持ちます。

1984年の不動産登記法の改正以前、マンションは建物と土地を別々に登記しており、多くの問題が発生しました。

そのため、敷地権という権利形態が導入され、建物と土地を一体で登記することにより、登記上のミスが減少しました。敷地権は登記手続きを簡素化するために作られた概念であり、区分所有者が敷地利用権を通じて建物と土地を切り離して処分は行えません。

古いマンションは敷地権が設定されていないケースもある

1983年に区分所有法が改正され、敷地権が制定された背景から、1983年以前に建築されたマンションの中には敷地権が設定されていないケースも存在します。

これらのマンションでは敷地権の設定がなくても売買取引は可能ですが、トラブルの原因となるリスクが伴います。

区分所有の権利

区分所有している場合、所有者は以下の権利を有します。

• 専有部分の所有権
• 共有部分の共有持分
• 土地の共有持分

それぞれ、詳しく解説します。

専有部分の所有権

専有部分とは、基本的に住居部分を指し、天井、壁、床に囲まれた内部空間を含みます。バルコニーや玄関ドア、窓は専有部分ではなく、専用使用部分と分類されます。

共有部分の共有持分

共有部分は、エントランスや階段、エレベーターなど、全ての区分所有者によって利用される部分です。これには電気や水道の設備も含まれる場合があり、管理規約によってはその範囲が限定されることもあります。

区分所有者は、これらの共有部分に対して持分を持ち、通常は各区分所有者の専有部分の床面積割合に基づいて決定されますが、管理規約によって異なる持分割合が設定されることもあります。

土地の共有持分

土地の共有持分、すなわち「敷地利用権」は、専有部分を支える土地の使用権を意味します。建物の利用には土地の使用権が不可欠であり、区分所有者はそれぞれがこの権利を持っていることになります。

多くの場合、敷地権の設定がされており、専有部分の名義変更時には敷地利用権の名義も同時に変更されます。

共有持分と区分所有の違いのまとめ

区分所有建物の共用部分は区分所有者によって共有されますが、この「共有」とは複数人で所有することを指します。

例えば、不動産が親から相続され、複数の子供によって共有される場合がこれにあたります。共有の場合、単独での所有に比べて売却などの行為には各共有者の合意が必要であるなど、一定の制限が存在します。共有の状態では、単独で行える行為、過半数の同意が必要な行為、全員の同意が必要な行為に分かれます。

占有部分が共有状態だった場合の解決方法

もし、占有部分が共有状態だった場合、以下の解決方法をとりましょう

• 共有持分割
• 協議による処分
• 訴訟による処分

次項より、個別に解説します。

共有持分割

民法により、共有物の分割は所有者の基本的な権利として認められています（民法256条1項）。所有権とは物を排他的に支配する権利であり、単独所有がその基本です。

共有状態が発生した場合、共有者はそれを単独所有へと変更する権利を有します。分割の方法としては、以下の3つが挙げられます。

• 現物分割
• 換価分割（代金分割）
• 代償分割（全面的価格賠償方式）

協議による処分

有物の分割においては、最初に行うべき手続きは協議、つまり話し合いです。これは、共有物分割訴訟の要件が「共有物の分割について共有者間で協議が成立しない場合」と定められているためです（民法258条1項）。

協議には方法の制限がなく、合意が形成できればどのような処分も可能です。協議は口頭でも書面でも良いですが、協議の不成立が訴訟の要件であるため、記録に残しておくことが望ましいでしょう。

特に、共有者間のコミュニケーションが途絶えている場合、書面でのやり取りを記録に残しておくことが重要です。訴訟を見据え、手紙の送付記録は確実に保持しておく必要があります。

訴訟による処分

協議が不成立の場合、裁判手続きへ移行します。訴訟の管轄は、相手方共有者の住所地（民事訴訟法4条1項）か不動産の所在地（同法5条12号）になります。

共有物分割請求訴訟は、固有必要的共同訴訟という特殊な訴訟類型に属し、形式的形成訴訟という性質を持ちます。これらの特徴を理解することは、訴訟を進める上で重要です。

まとめ

不動産共有や区分所有においては、権利行使の際の合意形成が非常に重要です。予期せぬトラブルを避けるためには、法的な手続きを正確に遵守することが求められます。

このように、不動産の所有形態に応じて発生するさまざまな局面では、専門家のアドバイスが重要。適切な対応や決定を行うためには、専門家に相談することをおすすめします。

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